房屋買賣竟現借“新政”違約 法院嚴查合同解原因以防“搭便車”

“3·17新政”的實施， 有效規範了房地產市場秩序， 但也引發了一定數量糾紛案件， 房屋買賣中借新政違約時有發生。 近日， 北京二中院對一年來審理的涉新政房屋買賣合同糾紛案件進行專題調研。 調研顯示， 有的買賣雙方將本不受政策影響的情形解讀為受限以混淆視聽， 有的回避本已存在的根本違約情形而搭新政便車， 有的為達到解約目的努力“符合”新政條件。 法官表示， 法院會重點、嚴格審查合同解除原因， 防止搭便車行為。

受新政影響不到一成

2017年3月17日至4月19日， 北京市政府相關部門先後出臺《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》等11項限購、限貸調控政策，

被社會通稱為“3·17新政”。 統計顯示， 新政實施以來， 二中院二審新收受新政影響案件不到全部房屋買賣合同糾紛案件的1/10， 案件數量並無顯著增加。

北京二中院民一庭副庭長王金龍介紹， 此類糾紛大體分為買受人購房資格受限， 買受人購房成本增加， 雙方對合同解除後的責任承擔存有爭議， 以及“連環買賣”中的違約責任承擔四類。 商辦類用房糾紛集中於豐台、大興、房山三區， 而住宅平房合同糾紛多發于學區房集中的東城、西城兩區。

大部分業主為改善居住環境或滿足自身需求， 選擇以連環買賣方式“以小換大”“以遠換近”。 由於資訊不對稱環節較多，

時間節點易發生衝突， 一旦其中某項合同履行停滯， 都可能導致相關合同的“多米諾”效應， 從而引發糾紛。 此外， 新政出臺後， 買賣雙方有的將本不受政策影響的情形解讀為受限以混淆視聽， 有的回避本已存在的根本違約情形而搭新政便車， 有的為達到解約目的努力“符合”新政條件。

法院嚴查合同解除原因

“在涉‘3·17新政’房屋糾紛案件審理中， 法院在審查房屋狀況、購房資格、付款能力、履行情況、解除情形的基礎上， 會重點、嚴格審查合同解除原因， 防止搭便車行為。 ”王金龍表示， 比如， 雖可認定買受人確因新政喪失購房資格， 但此前出賣人已存在根本違約行為的， 出賣人仍應承擔違約責任。

對於確受新政影響無法繼續履行的合同，

一般可按免責解除處理， 但還應審查合同有無其他約定。 如有“因故無法辦理貸款時買受人自行籌集資金”或“因故無法辦理貸款時應一次性付款”的約定時， 合同對付款方式的事先約定應予以尊重， 買受人以新政為由要求解除合同的， 不應支持。

將商辦類用房以住宅名義出售給個人後因新政解除合同的， 因建設時即違反了相關規定， 因此開發商貶值損失的主張不能得到支援。 對試圖通過假結婚假離婚、以房抵債等形式規避新政實施並構成虛假訴訟的， 除駁回訴訟請求外， 還會依照相關法律規定處罰行為人。

建議審慎簽訂“連環單”

二中院提醒， 房屋買賣雙方應審慎簽訂“連環單”， 此類合同環節多，

受政策影響可能性大， 應儘量避免。 如確需簽訂， 可增加協力廠商違約導致合同不能履行雙方可免責解除的條款。 同時， 明確約定網簽、評估、面簽、繳稅、過戶、交房等重要節點及違約責任， 以預防政策的即時變化。 對確因新政影響無法履行的， 雙方協商不成應及時提起訴訟， 避免損失擴大。

北京晨報記者顏斐

責編：唐紅