“土地流轉是一個100萬億的市場， 每年釋放一點對GDP的貢獻都是極大的。 ”4月23日， 在接受21世紀經濟報導專訪時， 土流網CEO伍勇表示。
今年的中央一號檔中， 首次提出探索宅基地“三權分置”， 為進一步盤活農村閒置土地提供了更多探討空間。 而土地流轉在政策的引導下， 相關需求也在爆發式增長， 尤其表現在閒置農房方面。
在近日由土流網主辦的全國首次“鄉村振興服務體系發佈會”上， 農業農村部農村經濟體制與經營管理司司長張紅宇指出， 去年底， 全國土地流轉面積4.79億畝， 其中承包面積占36.5%， 也即全國超1/3的土地已經不再是原來的土地承包戶和經營戶，
鄉村振興在今年被提升到國家戰略層面， 張紅宇提到， 農業需在確保國家安全的基礎上， 發展新產業、新業態， 延伸農業產業鏈， 讓農民數量逐步減少的同時， 富裕農民。
其中關鍵要素就是更充分地進行土地流轉。 據自然資源部等相關部門統計， 全國農村至少有7000萬套閒置房屋， 農村居民點空閒和閒置用地面積達3000萬畝左右， 這個數字隨著農村人口向城市轉移還在增長。
如土流網這類平臺， 也從過去提供鏈家式土地資訊服務， 開始延伸到對閒置農房的改造翻新， 並以共用住宅的形式提供短租， 最終收益按權益與農民分成。 在政企合作方面也有更多嘗試。
但伍勇也表示， 土地流轉市場如何進一步盤活， 推進土地流轉規範化管理和法制保障是當前急需關注的問題， 如此方能吸引更多資本放心進入。
閒置農宅流轉需求激增
在張紅宇看來， 鄉村振興重在產業興旺， 這包括要提升農業的發展水準， 發展新產業和新業態等。 其中， 農產品加工業雖是傳統產業， 但去年粗加工方面創造的增加值達21萬億， 佔據農業82.12萬億GDP總量的1/4；此外， 生產性服務業方面， 可從農業產業鏈中延伸出無限就業的鏈條， 儘管這些年絕對增加值並不高， 但成長性極快。
他舉例道， 例如2017年， 農業觀光旅遊休閒產業創造的增加值為6200億， 相當於農業GDP增加值的9%。 同年， “互聯網+”相關產業吸納的勞動力是2100萬， 相當於從事農業勞動力的10%。
另據統計局資料顯示， 2017年農村居民人均可支配收入為13432元， 其中來自工業化、城鎮化帶來的工資性收入占比40.9%， 現代農業為代表的家庭經營淨收入占比37.4%， 轉移性收入占比19.4%， 財產性淨收入占比僅2.3%。 而財產性收入的來源， 一部分就與農村土地租賃與流轉有關。
因此， 張紅宇認為， 要提高農民收入， 首先要減少農民， 通過工業化、城鎮化繼續轉移農村勞動力；其次要構建現代化農業經營體系， 促進農業規模經濟的形成。
去年底， 全國有超過1/3的土地已經轉移為新的經營主體， 也從一定程度上代表了農業規模經濟的聚合， 和土地流轉的成效。
國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長張雲華則在會上提到，
我國關於宅基地的土地制度改革進程相對緩慢， 在今年的一號文件中， 首次提及“探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’”。 為此， 張雲華指出， “目前空心村的問題非常普遍， 閒置宅基地、閒置農房非常多， 這是農村一個重要的資源， 怎麼讓農民手裡的死資源變為活資產， 是需要在服務、政策上進一步提升的方面。 ”
從實際情況而言， 在土地流轉制度不斷完善和土地確權基本完成的背景下， 土地流轉需求數量在2017年迎來了高速增長。
據土流網統計， 自2017年10月開始， 隨著相關政策頻密出臺， 農用地土地流轉發佈數陡然上升， 尤其是黨的十九大提出鄉村振興戰略，
從近三年土流網各省農地資訊發佈情況來看， 耕地流轉佔據主導地位， 占比較多的還有林地、園地、養殖用地和閒置農房。
“閒置農房是業內公認的一匹黑馬。 2015年至今增長趨勢十分強勁， 受國家政策紅利推動， 2018年起呈直線上漲趨勢。 ”土流網高級副總裁廖建偉分析道。
廖建偉進一步指出， 國家鼓勵的土地流轉形式包括轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等。 目前來看， 轉讓與出租兩類傳統的流轉方式仍然佔據絕大部分比例， 分別占51%和38%；股份合作等更現代化的模式， 在農村的推廣和被接受程度還不高， 但潛力很大。
從流轉去向而言， 土流網近三年的統計顯示， 55%的土地流轉到農業種養殖大戶， 18%流向農業合作社、14%則流向了農業企業。“我們認為農業相關的一些利好政策應該更偏向於農業種養殖大戶，可以使農業種養殖文明更加高效地發展。”
農業與二三產業融合發展
伍勇向21世紀經濟報導記者表示，當前土地流向種植大戶比重大，相當於土地流轉的早期階段。
“我的判斷是，中國其實適合家庭農場性質，即幾十畝到幾百畝的土地規模。一旦上到農業企業規模，管理成本就上來了。”他指出，適度規模經營很關鍵，這是政府鼓勵也是最經濟的方向。
不過在未來，土地流向企業的比重會繼續增加。“我們發現，農業越來越向工業化細分，未來會走向產業整合。規模化將是最有經濟效益的。”為此土流網推出了土流農服業務，就是把農業相關企業聚合在一起，進行資源對接。
但伍勇也發現，目前還有相當大比例的用戶對田園生活更感興趣。“工業化種植是專業化需求，閒置農房盤活是普通大眾的訴求。”伍勇向記者表示，這尤其體現在分時度假理念興盛的今天，為農業用地流轉和閒置農房盤活提供了基礎。
“尤其是有些地方只有好的生態資源，而非耕地資源，例如麗江、稻城的部分區域。在不占基本耕地紅線、不破壞環境的基礎上，將一二三產業融合發展，市場規模將非常龐大。”伍勇續稱，在耕地資源不甚充足的地區，一畝地的年產值將遠低於改造成民宿給農民帶來的收入價值。
因此，土流網在此前鏈家式土地資訊共用和服務平臺的基礎上，開始面向農村提供閒置農房改造等服務。他向記者解釋，改造過程中，土流網的理念首先是跟農民利益捆綁，其次是不大拆大建。
伍勇介紹，這具體包括三種經營形式：一是以內部孵化的美麗新鄉村團隊，針對全國空心村以及閒置房屋進行規劃設計、裝修改造、租賃運營；二是開發住宅線上網站、共用住宅APP、裝配式住房建造，實現各類房屋資源及配套的供需對接；三是通過自身平臺並與協力廠商OTA線上旅行平臺合作，幫助改造過的閒置房屋實現線上預訂、短租、掃碼入住的分時共用度假。
為此，可以聯合本村、組農戶共同出讓宅基房經營權；新型農業經營主體和工商資本可以共同翻新、改造、經營休閒度假式宅基房。
“每個房子只能依靠支付或者提供打掃等服務開鎖，鎖可以控制房子的資金和服務、產品，形成結算系統閉環。”伍勇如此向記者表示。
據介紹，土流網自2015年開始還與長沙市各級政府摸索、實踐服務三農，目前有3個模式落地執行，包括土地流轉政府管理職能與交易主體服務職能結合，土地託管政企合作模式等。
當然，目前土地流轉仍存在一定的困難，廖建偉表示，農民對“三權分置”的理解還有限，擔心自己會因為流轉喪失土地；大多數農村地區基礎設施還有待進一步完善。
伍勇也向記者表示，當前法律對於有意願參與流轉的資本，保障體系仍不完善，“資本最害怕就是農民反悔，因此我們也在推動土地流轉規範化管理和法制保障，但僅憑我們的力量是不夠的。”
資料顯示，截至2018年3月，土流網在全國成立了437家線下土地流轉服務中心。此前兩輪融資的股東方包括複星系資本和經緯創投旗下資本，C輪融資正在交割。
18%流向農業合作社、14%則流向了農業企業。“我們認為農業相關的一些利好政策應該更偏向於農業種養殖大戶，可以使農業種養殖文明更加高效地發展。”農業與二三產業融合發展
伍勇向21世紀經濟報導記者表示，當前土地流向種植大戶比重大，相當於土地流轉的早期階段。
“我的判斷是，中國其實適合家庭農場性質，即幾十畝到幾百畝的土地規模。一旦上到農業企業規模，管理成本就上來了。”他指出，適度規模經營很關鍵，這是政府鼓勵也是最經濟的方向。
不過在未來，土地流向企業的比重會繼續增加。“我們發現，農業越來越向工業化細分，未來會走向產業整合。規模化將是最有經濟效益的。”為此土流網推出了土流農服業務，就是把農業相關企業聚合在一起，進行資源對接。
但伍勇也發現，目前還有相當大比例的用戶對田園生活更感興趣。“工業化種植是專業化需求，閒置農房盤活是普通大眾的訴求。”伍勇向記者表示，這尤其體現在分時度假理念興盛的今天，為農業用地流轉和閒置農房盤活提供了基礎。
“尤其是有些地方只有好的生態資源，而非耕地資源，例如麗江、稻城的部分區域。在不占基本耕地紅線、不破壞環境的基礎上，將一二三產業融合發展，市場規模將非常龐大。”伍勇續稱，在耕地資源不甚充足的地區，一畝地的年產值將遠低於改造成民宿給農民帶來的收入價值。
因此，土流網在此前鏈家式土地資訊共用和服務平臺的基礎上，開始面向農村提供閒置農房改造等服務。他向記者解釋，改造過程中，土流網的理念首先是跟農民利益捆綁，其次是不大拆大建。
伍勇介紹，這具體包括三種經營形式：一是以內部孵化的美麗新鄉村團隊，針對全國空心村以及閒置房屋進行規劃設計、裝修改造、租賃運營；二是開發住宅線上網站、共用住宅APP、裝配式住房建造，實現各類房屋資源及配套的供需對接；三是通過自身平臺並與協力廠商OTA線上旅行平臺合作，幫助改造過的閒置房屋實現線上預訂、短租、掃碼入住的分時共用度假。
為此，可以聯合本村、組農戶共同出讓宅基房經營權；新型農業經營主體和工商資本可以共同翻新、改造、經營休閒度假式宅基房。
“每個房子只能依靠支付或者提供打掃等服務開鎖，鎖可以控制房子的資金和服務、產品，形成結算系統閉環。”伍勇如此向記者表示。
據介紹，土流網自2015年開始還與長沙市各級政府摸索、實踐服務三農，目前有3個模式落地執行，包括土地流轉政府管理職能與交易主體服務職能結合，土地託管政企合作模式等。
當然，目前土地流轉仍存在一定的困難，廖建偉表示，農民對“三權分置”的理解還有限，擔心自己會因為流轉喪失土地；大多數農村地區基礎設施還有待進一步完善。
伍勇也向記者表示，當前法律對於有意願參與流轉的資本，保障體系仍不完善，“資本最害怕就是農民反悔，因此我們也在推動土地流轉規範化管理和法制保障，但僅憑我們的力量是不夠的。”
資料顯示，截至2018年3月，土流網在全國成立了437家線下土地流轉服務中心。此前兩輪融資的股東方包括複星系資本和經緯創投旗下資本，C輪融資正在交割。