（樂居胡佳傑發自上海）又到了一年一度的315， 在購房過程中， 你有沒有被坑過？怎麼簽合同才能避免入坑？產權過戶有哪些門道？如果不幸被坑，
【合同已簽， 房東想毀約？書面告知留證據起訴】
@網友提問：簽了購房合同， 房東反悔不想賣了， 我不能接受， 現在應該怎麼維權？
陳晟：買房是商務行為， 一切都在法律保障之下， 取決於相關合同約定， 希望在交易秩序上能有動作， 包括購房、租房， 應該在合同的法定框架內進行， 如果有違反， 應當根據合同進行法制上的處理。
杜躍平：買方如遇到賣方一方想漲價或者反悔不願出售的情況，
1、簽約目的是為了履行合同。
2、依據購房合同具體條款， 選擇：先發一個堅持履行合同函；再視情況， 或請仲裁委員會仲裁， 或者直接起訴至法院， 要求對方履行合同。
3、請一個專業房地產律師做具體法律服務。
王丁釘：
【合同已簽， 房東想漲價？沒權利加價， 協商不成起訴】
@網友提問：買房合同已經簽了,現在房東要漲價， 老師， 我該怎麼辦？
杜躍平：在購房合同簽訂的情況下， 買方如遇到賣方一方想漲價或者反悔不願出售， 買方可以向法院提起訴訟， 要求賣方繼續履行購房合同並協助買方辦理房屋過戶手續， 以維護自身合法權益。
施安：1、提出繼續按原合同價格履行合同
2、雙方協商是否繼續履行
3、若協商一致， 按原條件， 繼續履行
4、若協商一致， 變更原交易條件， 繼續履行
5、若協商一致， 雙方可以有條件解約
孫蔚：這需要仔細研究一下合同的相關條款， 如果在購房合同中對房東漲價有約定就按照約定辦。 這也提醒了買房者在簽訂合同時一定要完善、周密。 如果合同中沒有這個約定， 那麼通常情況下就應該要求業主完成房屋交付， 比如房產證辦理之類的。 從合同法角度來講， 房東是沒有權利臨時加價的。
【房本除名， 公證處改份額可以省手續費】
@網友提問：想把房本上孩子的名字去掉， 如果去公證處把子女份額改成1%， 手續費是不是可以便宜點？
杜躍平：是的， 也可以去不動產登記中心，
【買的房欠費誰負責？誰欠誰負責】
@網友提問：老師好， 我買二手房的時候沒注意物業和電費的交接， 入住才發現之前的業主欠了幾年的物業費沒交， 現在我聯繫不上之前業主， 我需要承擔所有的費用嗎？
王丁釘：如合同中約定房屋交付前相關物業、供暖、水電燃氣等費用賣方應結清的， 這些費用應該由賣方承擔。 如果賣方拒不履行合同， 應根據合同約定及相關違約責任， 向賣方追討。 房屋買賣交易建議還是找一些知名度高的， 品牌好的大公司。
杜躍平：1， 為了方便生活， 可以選擇交費， 2， 也可與物業公司說清楚， 如果超過二年以上的物業費， 物業公司自己不主張權利， 是與新業主無關；3， 通過調查， 可以找到老業主的。
【閣樓產權不受保護 打通需避過承重牆】
@網友提問：二手房， 多層頂層的閣樓， 產權上受保護嗎？我自己打通做房間是否合法？
孫蔚：產權面積通常不包括閣樓， 可以查看產權證上的具體約定， 會有清晰的表述。 國家建築面積計算規範是這樣規定的：層高在1.2米以下的,不計算建築面積,層高在1.2~2.1的部分,計算一半,2.1米以上的計算全部面積,坡屋面的頂層那樣的地方按相應高度的投影面積算。
王丁釘：二手房頂層閣樓如不屬於私搭亂建， 且在規劃範圍之內的， 是涵蓋所購房屋面積範圍內的， 只是產權證上未體現該部分面積， 具體情況應到當地不動產交易中心諮詢。 房間打通不改變房屋內主體結構的， 一般不違法。
杜躍平：1， 產權上不受保護，不能上產權證，但可以使用。2，打通做房間，不能打通承重牆，要向物業公司查圖紙。
【地下室強買強賣？退房起訴】
@網友提問：之前開發商說地下室自願購買，但是現在開發商把地下室捆綁銷售，強買強賣，而且不買不給辦貸款，請問我應該怎麼辦？
孫蔚：地下室捆綁銷售是明令禁止的，購房者可以向相關行政管理部門投訴。如果因為這個原因不能買房，購房人可以提出退房，若開發商不同意退訂金，購買人可以起訴，因為是開發商原因導致合同無法履行。
【首付漲到7成付不起，定金退嗎？看合同是否有約定調解】
@網友提問：去年11月上海新政首付改為7成，對於已經付了定金卻無力支付七成首付的人來說，定金還能要回來麼？
杜躍平：要看合同約定，是否有寫遇到政策變化，定金可以退，即可以解除合同。另外，與上家再調解一下。如數額較大，向專業律師請教。
【剛需置業二手房選擇面廣 可逐步改善】
@網友提問：年輕人置業，剛需，買新房還是二手房？
陳晟：買新房、二手房都是可以的，但是在一些二手房交易超過新房交易的城市，二手房選擇面會多一些，年輕人剛需置業，不需要一步到位，可以逐步改善，國際上一些人可能每5年就要換房子，從軌交方便的房子換大房子，還要考慮孩子，這是要一步步做的。
【置換需慎重 拓寬餘地找專業公司】
@網友提問：老師我準備置換，如果現在自己的房產還未成交，但我已經看中下家，我該如何與下家協商才能有保障？
杜躍平：這是改善性購房，先儘量對自己房產的合同早履行完畢；對看中房屋的買賣合同儘快落定，同時對付款、貸款的時間，儘量加大餘地、時間寬裕，當然在該房子上家的接受範圍內，在估計時間上比登記中心規定操作時間至少加2個星期以上，防止各項準備延期和不可預計事情的發生，以免違約發生。
王丁釘：這種情況一定要慎重，房屋買賣交易流程手續複雜，流程時間較長，且不確定因素較多，建議先確定自己現有房產交易流程及時間後，再簽署準備購買的房屋。改善型購房一般都需要先將自己現有房屋出售或簽訂買賣合同後，再去購買置業升級的房子。建議兩套房屋都去找一家房屋仲介去操作，由相關專業人員來進行此方面流程及交易時間的把控，儘量找專業的公司，不要因一時貪圖便宜，因小失大。
孫蔚：建議關注合同細節，專業的人做專業的事，品牌開發商品牌仲介更靠譜，最起碼出現問題找得到人。
陳晟：現在是改善的大趨勢，但是改善要當心，如果兩房賣了不能買到三房會踏空，購房目標要明確，資金要充分準備，不要過度期望兩房售出回款，現在有和房東談判的機會，要做好充分溝通，可以考慮銀行來填補資金缺口，一些輔助措施要做好。
【買新房優惠不一？簽下合同已有法律效應】
@網友提問：我買的一手房，但是聽別的買了房子的人說他們有關係，他們開盤當天給了九五折優惠，而我沒有，首付已付，請問我應該如何維權？
孫蔚：這個只能各顯神通。
王丁釘：應該按已簽署合同執行。
杜躍平：首付己付，合同已經簽下並生效，有法律約束力。但是，可以試一下，與開發商協商能否在後續付款上和今後物業管理費上，予以優惠。談不上維權，是盡力協調。人情社會的事情，以後盡力嘗試多種方式，個體趨利避害，本律師可以理解。
【買的房被查封了？要回全款難】
@網友提問：我買房的時候把全款一次性付給了上家。但是過戶的時候才知道前一天這套房子被法院查封了，沒法兒過戶了。現在聯繫不上房東，我的朋友說，如果想維權訴訟週期很長還可能追不回全款，請問有什麼解決辦法嗎？
王丁釘：房屋被查封無法過戶，且將全款支付業主，之前有過類似案例。建議先弄清楚該房屋有無其他輪候查封，說白了就是有幾個查封。如果只有一個查封，建議做輪候查封。因為現房屋價格可能比之前購買價格要高很多，以後即使房屋拍賣，償還第一受償人後，可能會有剩餘房款，可以彌補部分損失。可以對現有查封提出異議，要求合同繼續履行。但要依據所購房屋合同履行的具體情況而定，例如是否網簽？房屋是否交付？買受人是否已入住？等等
孫蔚：這個情況複雜，難度較大。
【一直沒拿到房本？業委會訴訟維權】
@網友提問：我2003年買的房子，到現在還沒拿到房產證。曾經有其他業主起訴到法院，街道辦也介入過，但後來都不了了之了。現在我應該怎麼辦？
王丁釘：這個得看具體情況，是什麼原因導致無法取得房屋產權證？如果五證不全即銷售的，是開發商違規行為，建議成立業委會，從法律訴訟及行政投訴兩方面著手，並聘請相關專業律師，進行維權。
孫蔚：起訴是常規的做法，需要明確社區是不是違規開發，五證不全，如果五證齊全，需要瞭解開發商為何沒有辦理大產權，只有開發商辦了大產權才能分割給業主辦產權。
樂居調查：你在購房過程中遇到過哪些“糟心事”？
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產權上不受保護，不能上產權證，但可以使用。2，打通做房間，不能打通承重牆，要向物業公司查圖紙。【地下室強買強賣？退房起訴】
@網友提問：之前開發商說地下室自願購買，但是現在開發商把地下室捆綁銷售，強買強賣，而且不買不給辦貸款，請問我應該怎麼辦？
孫蔚：地下室捆綁銷售是明令禁止的，購房者可以向相關行政管理部門投訴。如果因為這個原因不能買房，購房人可以提出退房，若開發商不同意退訂金，購買人可以起訴，因為是開發商原因導致合同無法履行。
【首付漲到7成付不起，定金退嗎？看合同是否有約定調解】
@網友提問：去年11月上海新政首付改為7成，對於已經付了定金卻無力支付七成首付的人來說，定金還能要回來麼？
杜躍平：要看合同約定，是否有寫遇到政策變化，定金可以退，即可以解除合同。另外，與上家再調解一下。如數額較大，向專業律師請教。
【剛需置業二手房選擇面廣 可逐步改善】
@網友提問：年輕人置業，剛需，買新房還是二手房？
陳晟：買新房、二手房都是可以的，但是在一些二手房交易超過新房交易的城市，二手房選擇面會多一些，年輕人剛需置業，不需要一步到位，可以逐步改善，國際上一些人可能每5年就要換房子，從軌交方便的房子換大房子，還要考慮孩子，這是要一步步做的。
【置換需慎重 拓寬餘地找專業公司】
@網友提問：老師我準備置換，如果現在自己的房產還未成交，但我已經看中下家，我該如何與下家協商才能有保障？
杜躍平：這是改善性購房，先儘量對自己房產的合同早履行完畢；對看中房屋的買賣合同儘快落定，同時對付款、貸款的時間，儘量加大餘地、時間寬裕，當然在該房子上家的接受範圍內，在估計時間上比登記中心規定操作時間至少加2個星期以上，防止各項準備延期和不可預計事情的發生，以免違約發生。
王丁釘：這種情況一定要慎重，房屋買賣交易流程手續複雜，流程時間較長，且不確定因素較多，建議先確定自己現有房產交易流程及時間後，再簽署準備購買的房屋。改善型購房一般都需要先將自己現有房屋出售或簽訂買賣合同後，再去購買置業升級的房子。建議兩套房屋都去找一家房屋仲介去操作，由相關專業人員來進行此方面流程及交易時間的把控，儘量找專業的公司，不要因一時貪圖便宜，因小失大。
孫蔚：建議關注合同細節，專業的人做專業的事，品牌開發商品牌仲介更靠譜，最起碼出現問題找得到人。
陳晟：現在是改善的大趨勢，但是改善要當心，如果兩房賣了不能買到三房會踏空，購房目標要明確，資金要充分準備，不要過度期望兩房售出回款，現在有和房東談判的機會，要做好充分溝通，可以考慮銀行來填補資金缺口，一些輔助措施要做好。
【買新房優惠不一？簽下合同已有法律效應】
@網友提問：我買的一手房，但是聽別的買了房子的人說他們有關係，他們開盤當天給了九五折優惠，而我沒有，首付已付，請問我應該如何維權？
孫蔚：這個只能各顯神通。
王丁釘：應該按已簽署合同執行。
杜躍平：首付己付，合同已經簽下並生效，有法律約束力。但是，可以試一下，與開發商協商能否在後續付款上和今後物業管理費上，予以優惠。談不上維權，是盡力協調。人情社會的事情，以後盡力嘗試多種方式，個體趨利避害，本律師可以理解。
【買的房被查封了？要回全款難】
@網友提問：我買房的時候把全款一次性付給了上家。但是過戶的時候才知道前一天這套房子被法院查封了，沒法兒過戶了。現在聯繫不上房東，我的朋友說，如果想維權訴訟週期很長還可能追不回全款，請問有什麼解決辦法嗎？
王丁釘：房屋被查封無法過戶，且將全款支付業主，之前有過類似案例。建議先弄清楚該房屋有無其他輪候查封，說白了就是有幾個查封。如果只有一個查封，建議做輪候查封。因為現房屋價格可能比之前購買價格要高很多，以後即使房屋拍賣，償還第一受償人後，可能會有剩餘房款，可以彌補部分損失。可以對現有查封提出異議，要求合同繼續履行。但要依據所購房屋合同履行的具體情況而定，例如是否網簽？房屋是否交付？買受人是否已入住？等等
孫蔚：這個情況複雜，難度較大。
【一直沒拿到房本？業委會訴訟維權】
@網友提問：我2003年買的房子，到現在還沒拿到房產證。曾經有其他業主起訴到法院，街道辦也介入過，但後來都不了了之了。現在我應該怎麼辦？
王丁釘：這個得看具體情況，是什麼原因導致無法取得房屋產權證？如果五證不全即銷售的，是開發商違規行為，建議成立業委會，從法律訴訟及行政投訴兩方面著手，並聘請相關專業律師，進行維權。
孫蔚：起訴是常規的做法，需要明確社區是不是違規開發，五證不全，如果五證齊全，需要瞭解開發商為何沒有辦理大產權，只有開發商辦了大產權才能分割給業主辦產權。
樂居調查：你在購房過程中遇到過哪些“糟心事”？
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