熱門板塊酒店式公寓 租金回報有多少

《錢江晚報》

限購加碼， 不限購的商業地產優勢凸顯。 相比在二手房市場上成交更活躍的住宅， 酒店式公寓的投資以租金回報為主， 那麼這筆買賣的投資回報率究竟如何？

本報記者研究了杭州我愛我家的資料， 熱門板塊酒店式公寓的年租金回報率， 目前大多為5%左右， 但租金逐年上漲則是事實。

熱門板塊的酒店式公寓

年投資回報率多為5%

近兩年， 杭州主城區酒店式公寓項目成交熱門的板塊主要集中在濱江、下沙、城東新城及申花一帶。

濱江區政府板塊的融創杭州印， 資料顯示， 2016年該項目酒店式公寓房源的成交均價為25124元/m2，

按套均68m2面積計算， 每套總價在170萬元左右。 與杭州印步行距離不超過1.5公里的星耀城， 今年初套均面積54m2的酒店式公寓， 租金高達6500元/月， 參照此租金水準， 融創杭州印的年投資回報率在4.6%左右。

同在濱江區的另一酒店式公寓項目高潤雲杉郡， 去年的成交均價不到18000元/m2， 但套均45m2面積計算總價在80萬元左右。 距離該項目2公里左右的酒店式公寓項目積家， 48m2的房源， 去年平均月租金達到4210元， 按這一租金計算， 年投資回報率能達到6.3%。

從成交資料來看， 城北一帶的商業項目發力也很猛， 綠城運河郡、浙港國際、藍鑽天成等都有不少成交。 以藍鑽天成為例， 該項目交付後的平均月租金高達3500元。 該樓盤近兩年的成交均價不到20000元/m2，

2015年的平均成交均價甚至不足17500元/m2。 若是2015年購入該專案的購房者， 目前能享受到的年投資回報率在4.8%左右， 即便按目前在售的簽約均價計算， 年投資回報率也在4.2%左右。 據區域內經紀人透露， 專案租金還會繼續上漲， 這就意味著投資回報率還將提高。

下沙一帶， 目前在售的酒店式公寓寶龍城市廣場， 套均50m2左右的房源總價在65萬元左右， 目前區域內已經交付的酒店式公寓， 同面積段的社區租金能達到2700元/月， 地段好的價格更高， 年投資回報率能達到5%及以上。

租金逐年上漲

可過渡性自住亦可出租

不少購房者購買酒店式公寓， 是沖著其戶型小、總價低、易出租、租金又逐年上漲的特點。

“我們家的現實情況是， 可投資的資金不多，

買住宅比較困難， 與其將錢放在銀行， 還不如買總價低的酒店式公寓做投資。 ”已入手一套綠城運河郡的劉小姐告訴記者， 當初決定買房的時候， 朋友、老公都極力反對， “但我不這麼認為， 我算過一筆賬， 地段、品牌好的酒店式公寓， 像運河郡， 未來的年投資回報率差不多能達到5%。 ”

劉小姐說， 之所以堅持要買， 也是因為看到朋友投資後實在的收益。 劉小姐的朋友在2015年初買了套中天西城紀的二手酒店式公寓， 43m2的LOFT房源， 總價不到95萬元。 “當年社區平均月租金是3800元左右， 現在租金已經漲到了4300元一個月。 ”劉小姐說， 就兩年時間， 眼見著朋友的年投資回報率從原來的4.8%漲到了5.4%， 若是再早幾年購買， 那麼投資回報率還要高。

另一對購買了向江來時代中心酒店式公寓的姐妹花，

當初兩人就商量著合夥投資一套酒店式公寓。 “這套房子是半自住半投資用途， 妹妹在錢江新城上班， 短時間內這套房子還是準備自己住的。 ”姐姐告訴記者， 當初買房也沒計算過投資回報率， 主要還是看位置是否符合需求， 相比其他投資理財產品， 房租是年年上漲的， 這個增值是能看得到的。

投資的隱性成本要注意

二手房交易時稅費較高

酒店式公寓在長期持有收租、資產保值方面雖有比較大的優勢， 但在計算投資回報率時往往會忽視隱性成本。

隱性成本包含哪些呢？收房前的時間成本， 購買現房的除外；貸款成本， 採用按揭方式， 每個月都需要支付銀行利息；租金的空白期。

農曆年底前， 杭州不少住宅空置租不出去， 直到過完年回來， 租賃市場才開始升溫恢復正常水準。

此外諸如契稅、公共維修基金、物業費、仲介費等， 都是影響投資回報率的隱性成本。

酒店式公寓出售的稅費要比普通住宅高， 諸如契稅按總房款的3%徵收， 增值稅不論房子是否滿兩年皆要繳納總房款的5.6%， 還有1%的個稅以及土地增值稅等等。 相關專業人士曾算過一筆賬， 酒店式公寓二手房交易， 房產增值部分的大約30%~40%左右將用於交稅。