市場的變化正靜悄悄地展開， 又是一次輪回。 而開發商銷售部門又一次承受著巨大的壓力。
如今， 像他這樣惆悵的開發商還有很多， 隨著今年市場調控帶來的影響， 預計開發商的日子將變得比較艱難。
限價之困
“綠地·海珀雲翡預計將於2017年4月22日首發158平方米新品， 同時新樣板間對外開放。 新房源樓棟為3號樓和5號樓， 產品戶型面積為102~178平方米， 具體價格待定， 首期價格約75000元/平方米。 ”4月23日， 某房地產電商平臺的一條資訊， 曝光了綠地集團北京大興房地產項目的價格預期。
時間拉回去年2月23日， 彼時北京春節後土地首拍， 大興區黃村鎮地塊被綠地集團以總價39億元、配建1.5萬平方米自住房競得。 中原地產首席分析師張大偉當時估算， 該宗地樓面價超過了4.6萬元/平方米， 成為北京2016年第二宗居住類樓面價超過3萬元/平方米的地塊。
以接近5萬元/平方米的樓面價計算，
業界一片譁然。 記者瞭解到， 在拿地之時， 綠地內部有京津事業部規模要達上海兩倍的期許。 由此， 綠地一方面需向北京周邊的天津、河北等地伸出觸角， 另一方面也需鞏固北京市場的規模， 在北京高端住宅混戰中取得一席之地。
該專案被綠地寄予厚望， 卻面臨“紅線壓頂”的困局。 自去年9月底起， 北京尚未見整盤預售均價超過8萬元/平方米的項目獲批。 于高端項目而言， 8萬元/平方米成了一道橫亙在眼前的價格“紅線”。
綠地高端專案受阻使得北京綠地面臨銷售壓力， 而這在當下的一線城市中並非孤例。
某港股上市公司銷售方面負責人對第一財經記者表示， 該公司在北京開發的高端改善項目原計劃售價超過8萬元/平方米， 但拿證過程中， 幾經博弈， 公司的心理預期降至7.5萬元/平方米左右。 因拿證時的價格分歧， 這個原本計畫年初入市的專案如今也停滯下來。
如今， 許多開發商正面臨政府限價， 都採取按兵不動的策略， 並積極與地方政府博弈， 試圖以時間換空間。 但逼近年中， 銷售的業績壓力真實地擺在那裡， 是繼續觀望， 還是隨行就市， 對於開發商尤其是上市開發商而言， 成了一道艱難的選擇題。 如何選擇關乎報表中的利潤資料，
截至目前， 北京“3·17”新政已滿月。 亞豪君嶽會日前提供給第一財經的資料顯示， 新政一月來， 北京商品住宅成交量已下滑21%。 進入4月份之後， 成交下滑尤其明顯。 4月1日~16日， 北京商品住宅僅成交1106套， 相比上月同期減少66%， 相比去年同期更是出現79%的下滑。
“進入2017年之後， 供應速度普遍放緩。 而3月的新政再次收緊， 使得在售項目的客源受到較大影響， 原本預計4月入市的項目紛紛推遲。 在取證受限以及需求洗牌的雙重壓力之下， 預計4月市場供應也將在深度低迷當中收尾。 ”亞豪機構副總經理說。
壓力驟升
開發商坐等客戶的好日子已不見了， 前所未有的壓力更是放大了開發商在銷售環節的失控。
據深圳規土委的備案資料， 1月深圳共有7個專案入市， 其中3個是住宅， 到月末一手房成交1652套， 環比下跌24%;2月， 僅有3個項目入市， 分別是臻灣匯、太子道、樂摩都會， 住宅成交共有804套環比下降51.3%;3月， 深圳共有六個項目入市， 最終住宅成交僅有803套，環比持平，仍未回溫。
縱有調控管制，但市場並未背離基本邏輯。市場需求決定市場成交，新房中，成交的份額最後被開發商瓜分。無力改變行業環境，提高佔領的市場份額成為開發商應對調控的“醒世恒言”。
“還沒有想好怎麼賣，今年的貨值沒有按照之前預期推出。”一家上海房企總經理告訴記者。
和其他地方一樣，上海的開發商也面臨重壓之下的推貨問題。而對於擁有商辦物業的開發商，可能就更加頭痛。
目前上海有超過100個商業辦公項目暫停網簽，包括寶龍地產、新鴻基、富力地產、綠地集團等開發商的專案受到影響。
以寶龍地產為例，旗下位于青浦區的寶龍城、崧澤華城寶龍商業廣場，閔行區的吳涇寶龍廣場，嘉定區的寶龍商業中心，奉賢區的寶龍商業廣場等項目均已暫停銷售。
受到影響的開發商都不好受，而在這個巨大壓力同時，開發商已經開始逐漸變化策略。
一家總部位於深圳的房企的工作總結會議上，其老闆說：“我們賣多一套，別人就賣少一套。”以此警示下屬市場的嚴峻形勢。
一季度，此房企在深圳有兩個項目入市，深圳規土委顯示的網簽資料高出同期入市的項目一截。該房企老闆在會議上對一季度的業績表示滿意。第一財經瞭解到，房企行銷條線負責人提出，是否要考慮市場進行促銷，因認為第二季度市場環境將比一季度更差。
但促銷就意味著犧牲房企利潤率，這並非房企老闆希望看到的結果，他認為有價值的產品不擔心去化，反之降價意味著產品存在瑕疵。
儘管如此，產品的定價和推售策略仍須考慮市場的變動。
該房企在一季度推出的兩個項目，一個位於深圳龍華，另一個位於深圳的遠郊區坪山。該房企相關負責人告訴第一財經，“龍華專案原定帶精裝均價7萬元左右，但最終考慮市場接受度的原因，把項目改成毛坯出售，均價降到6萬元左右。項目並未大規模開盤，而是分批小量加推，目前去化理想，最新一批售價比第一批已經高出10%。”相比之下，坪山專案顯得失色。
市場下行，樓市買賣向居住功能和地段價值論回歸，遠郊區項目的去化遇到難題。第一財經瞭解到，該房企位於坪山的專案有所降價，而企業為市場埋單，只能選擇對第一批業主進行補償，但具體的補償方案還在擬定中。
日前，網上流傳的一則視頻顯示，某知名開發商旗下樓盤的現場銷售集體被上級領導強制喝醬油，來自該樓盤的代理公司易居銷售向第一財經證實了此事。
日光碟絕跡，銷售不暢導致行銷口承受壓力或許將成為2017年房地產市場的主流。
最終住宅成交僅有803套，環比持平，仍未回溫。縱有調控管制，但市場並未背離基本邏輯。市場需求決定市場成交，新房中，成交的份額最後被開發商瓜分。無力改變行業環境，提高佔領的市場份額成為開發商應對調控的“醒世恒言”。
“還沒有想好怎麼賣，今年的貨值沒有按照之前預期推出。”一家上海房企總經理告訴記者。
和其他地方一樣，上海的開發商也面臨重壓之下的推貨問題。而對於擁有商辦物業的開發商，可能就更加頭痛。
目前上海有超過100個商業辦公項目暫停網簽，包括寶龍地產、新鴻基、富力地產、綠地集團等開發商的專案受到影響。
以寶龍地產為例，旗下位于青浦區的寶龍城、崧澤華城寶龍商業廣場，閔行區的吳涇寶龍廣場，嘉定區的寶龍商業中心，奉賢區的寶龍商業廣場等項目均已暫停銷售。
受到影響的開發商都不好受，而在這個巨大壓力同時，開發商已經開始逐漸變化策略。
一家總部位於深圳的房企的工作總結會議上，其老闆說：“我們賣多一套，別人就賣少一套。”以此警示下屬市場的嚴峻形勢。
一季度，此房企在深圳有兩個項目入市，深圳規土委顯示的網簽資料高出同期入市的項目一截。該房企老闆在會議上對一季度的業績表示滿意。第一財經瞭解到，房企行銷條線負責人提出，是否要考慮市場進行促銷，因認為第二季度市場環境將比一季度更差。
但促銷就意味著犧牲房企利潤率，這並非房企老闆希望看到的結果，他認為有價值的產品不擔心去化，反之降價意味著產品存在瑕疵。
儘管如此，產品的定價和推售策略仍須考慮市場的變動。
該房企在一季度推出的兩個項目，一個位於深圳龍華，另一個位於深圳的遠郊區坪山。該房企相關負責人告訴第一財經，“龍華專案原定帶精裝均價7萬元左右，但最終考慮市場接受度的原因，把項目改成毛坯出售，均價降到6萬元左右。項目並未大規模開盤，而是分批小量加推，目前去化理想，最新一批售價比第一批已經高出10%。”相比之下，坪山專案顯得失色。
市場下行，樓市買賣向居住功能和地段價值論回歸，遠郊區項目的去化遇到難題。第一財經瞭解到，該房企位於坪山的專案有所降價，而企業為市場埋單，只能選擇對第一批業主進行補償，但具體的補償方案還在擬定中。
日前，網上流傳的一則視頻顯示，某知名開發商旗下樓盤的現場銷售集體被上級領導強制喝醬油，來自該樓盤的代理公司易居銷售向第一財經證實了此事。
日光碟絕跡，銷售不暢導致行銷口承受壓力或許將成為2017年房地產市場的主流。