在本周舉行的2017雲南春季拍賣會上， 作為昆明過去10年和20年傳統商業市場代表的小西門德春電信大樓和星都總部基地商鋪被公開拍賣！業內一片譁然， 認為是昆明傳統商業市場舉步維艱的佐證， “商業市場更新換代正在加速， 大體量、品牌化、集中化將成為商業市場的未來大趨勢！”
壓力巨大
商業市場去化週期需近7年
昆明的商業地產去化壓力如何， 以下兩組資料可以證明：
此次公開拍賣中， 大型商業房產類標的物共8個， 臨街商鋪類標的物2個， 佔據整場拍賣的83.3%。
銳理資料月初發佈《2017年3月昆明房地產市場研究報告》，
昆明銳理資料認為：“今年一季度， 呈貢以商業為代表的投資型物業銷售火爆， 讓一向銷售困難的昆明商業開始熱銷， 庫存有了緩和。 ”不過綜合而言， 商業市場的運行及去化壓力仍然很大！
這個壓力不僅體現在存量商業地產的銷售上， 現有商業出租率下跌也是制約因素,“今年我們代理的周圍幾個商鋪招租率並不理想， 白雲路旁的濱江商業大道一處社區地下商業， 整體招租率還不到30%。 ”一位仲介機構的工作人員表示。
更改規劃
中望城100畝商用地調整成住宅
“今年商業庫存稍顯回緩， 主要還是供應端應市減少。 ”分析人士指出， 相較於之前幾年商業大面積擴張， 近些年商業地產的開發節奏明顯放慢， 尤其是規劃端允許將未建商業用地改為住宅用地， 不少項目也做了調整。
4月11日， 昆明市規劃局發佈了官渡區五臘城中村改造項目的控規調整公示， 根據控規調整公示， 五臘城中村改造項目（中望城）有4個地塊面積共計100畝的商辦用地將調整為住宅用地， 這也是自2015年12月昆明出臺“24條”樓市新政允許城改專案未動工地塊， 可申請調整商住比以來最大面積的調規。
品牌來襲
商業市場集中化加速
一個趨勢是， 市場上新增商業數量仍未減少， 近期， 北市區兩個大體量專案對外公佈其商業規劃。
記者獲悉， 今年確定要開業的大型商業綜合體有螺螄灣大悅城和西城coho兩家， 其中， 作為中糧地產落地昆明的首個大悅城專案， 大悅城計畫將於10月開業運營。
競爭加劇的不僅是數量， 還有品牌格局， 繼華潤萬象城、大悅城後， 新城吾悅廣場也在今年正式亮相昆明， 加上今年3月與五華區簽約接手原昆八中地塊的華聯SKP商業綜合體， 和早就佈局的萬達、恒隆， 目前昆明已聚集了國內5大商業中心品牌。
“集中化是商業市場的未來大趨勢， 特別是一些潛力市場， 全國性商業品牌入駐步伐將加快。 ”在去年仲量聯行接受華潤萬象城委託對昆明萬象城進行市場調查時，
應對競爭
商業市場未來將需求定制
一線商業品牌的加速佈局， 也讓商業市場未來的業態呈現和競爭更為充分。 “未來商業地產， 體驗式商業的發展趨勢， 也逐漸指向更為精准人群的定制需求和城市功能。 ”國內著名商業管理專家褚世芳表示。
這個觀點也為新城控股高級副總裁歐陽捷所認同， 在今年新城控股亮相儀式上， 歐陽捷表示， 未來10年仍是購物中心等商業綜合體跑馬圈地的集中期， 而商業體競爭， 也將從簡單的品牌招商等， 轉向更契合城市整體功能的元素。
“一個成功的商業，
雲報全媒體記者 陳輝
(原標題：昆明兩商業“老炮兒”遭公開拍賣 商業市場去化週期需近7年)