近年來， 隨著互聯網購物的興起， 電商平臺的出現， 實體商業在毫無準備的情況下， 受到了不小的衝擊， 中小型實體店接連倒閉， 大型商超也有退市之舉。 不少人好奇， 在網購日益普及的今天， 實體商業是否會被取而代之， 商業地產又是否還有投資前景？
對此， 曾有學者研究表示， “踏著‘互聯網+’的浪潮， 電商迅速成長， 但這絕不是實體商業的末日， 而是實體商業又一個更高的新起點。 ”
一、電子商務平臺興起 實體商業面臨挑戰
21世紀是“互聯網+”的時代。 電子商務平臺蓬勃發展， 勢頭強勁。
2016年“雙11”當天， 電子商務平臺淘寶總銷售額高達1207.49億元，
於是， 不少人將實體商業的衰落歸結于電商平臺的興起， 並認為網購“打破時空局限”、“價格更低”、“送貨上門”等優勢，
(1)週期論
週期論認為， “各行各業都有發展週期， 實體商業也不例外”。 在實體商業最風光時， 有不少濫竽充數的實體店盲目入市。 這些實體店， 重入市速度、經濟效益， 導致建設前未經過合理規劃， 建設時也很少考慮購物體驗， 最終毫無亮點， 流於大同。 最終， 更是在更有特色和吸引力的電商衝擊下相繼出局。
(2)需求論
需求論， 即從市場供需角度和消費者需求增長角度進行論述。 一方面， 實體店的快速擴張， 讓消費者有了更多地選擇；另一方面， 隨著消費理念的變化， 消費者對購物環境也有了更高的要求：既要商品齊全， 還要環境舒適；在商品品質好的同時，
(3)模式論
模式論其實也是上述兩種觀點的集合， 是對實體商業已有模式的探討， 強調推陳出新。 面對電商平臺在時空、價格、便利性等方面的衝擊， 實體商業需緊抓“體驗式”消費優勢， 追求商業的定制化、特色化， 堅持從賣商品到賣服務、賣體驗的模式上來。
此外， 發展論、成本論也從不同的角度進行了論述， 但都殊途同歸， 認為實體商業的衰落有其自身的原因， 強調實體商業應取長補短， 革新創變， 知乎上就有不少精闢的見解：
“逛街是一種生活方式、精神消費、不是落伍的休閒”；
“有自己產品和特色的實體店會越活越好， 靠買進賣出賺差價的實體店會越來越難做。 既有產品又能提供本機服務的實體店會越來越多。 ”
“未來的實體店面一定不會把購物作為第一需要進行設計， 而是把消費者新的需求， 或者說作為社會人的必須的生活方式要能夠體現出來。 比如說非商品的服務， 這會成為未來實體店最熱門的東西， 比如說吃、喝、玩、看電影、娛樂、理髮、美甲等等， 這些成為了未來商業中心的基本元素， 有了這些元素之後和購物相結合， 就會有新的實體店的顧客。 ”
二、實體商業迎接挑戰 新興商業應時而生
有研究表明， 未來的消費者會更願意為體驗、環境、情感和服務買單。 相比只能通過機器購物的電商平臺， 實體商業的“購物體驗”無疑更勝一籌。 體驗式消費， 必將成為實體商業突圍的法寶。 體驗式商業的優點在於， 業態構成豐富， 設計新穎， 集客能力強， 能縮短新項目市場培育期， 並帶動其他業態消費。 但具體該怎麼實現呢？
縱觀商業地產的演變歷史，結合業內專家的說法，並從顧客體驗的角度出發，除與“互聯網+”融合共贏外，在實體商業自身的的創新上，購物中心的主題化，城市商圈的雙mall化，實體商街的全首層化，應大有可為。
1、購物中心的主題化
購物中心的主題化，是商業地產模式不斷演變發展的結果，是購物中心“同質化”日趨嚴重下的大勢所趨。
正如“週期論”觀點所說，實體商業的盲目擴張，讓其產生的“同質化”飽受詬病。事實證明，有特色的購物中心才能經得起市場的考驗。而隨著經濟的不斷發展，人民生活水準的提高，人們對購物中心的消費也絕不僅停留在物質層面上，而是逐漸上升至消費過程中的精神層面，體驗式消費需求越發明顯，有主題的購物中心，更能滿足顧客的心理需要，刺激體驗式消費。
世界主題旅遊休閒業設計高手、曾參與策劃設計多個世界著名MALL的美國HHCP國際設計有限公司總裁LarryW·Ziebarth先生就曾表示：“MALL的主題規劃是關鍵。”
據瞭解，主題商業源於第一次工業革命時期，英國商人布魯克斯無意促成的禮帽銷售活動，隨後，逐步發展為當下的主題商業。我國主題商業起步較晚，近幾年才成為新興商業模式之一，且大多集中在北上廣等一線城市，二、三線城市難以尋覓。
主題商業的特色，是面向某一類特定目標消費群體，以目標群體的需求為導向，不限經營商品類，一個主題鮮明，個性化、多元化的消費場所。其中，主題將通過業態與品牌的組合，建築設計，室內裝潢，商場服務的配合來體現，讓消費者有鮮明的視覺和感覺衝擊，並享受到舒適的體驗。它比其他零售業態先進的地方在於，整合目標消費者的共性需求和個性需求，而非僅僅是商業定位和產品結構。
目前，國內的主題商業仍在探索階段，且多集中在一線城市，包括休閒主題（深圳歡樂海岸）、藝術主題（北京僑福芳草地）、精品主題（上海靜安嘉裡中心）、海洋主題（香港青衣城）等；國外更有許多知名的主題商業，如以女性為主題的東京維納斯城堡、帶歷史文化主題的凱撒宮購物中心和打造航空主題的德國Loop 5 Mall。這些主題式購物中心，建造前充分做了市場調研，根據區域市場環境，精准定位，打造針對區域固定人群的特色購物中心，得到了市場和顧客的極大的認可，甚至聲名遠揚，成為當地的旅遊景點之一。
（1）海洋主題-香港青衣城
青衣城是香港第一個主題式購物中心，專案依託軌道網站，輔以海洋主題，打造具有區域配套和目的商業的複合型軌交綜合體。
據悉，青衣城的海洋概念設計是最大亮點，引進了海洋及航海的理念，承襲輪船的特色佈局，寬闊的流線型的走廊及色彩繽紛的航海旗杆，讓人仿佛置身于豪華的遊輪當中。每逢假日，這裡必定人山人海，設於其中的百佳超級廣場、嘉禾青衣電影城、稻香等娛樂、餐飲業，更是座無虛席。
（2）休閒主題-深圳歡樂海岸
深圳歡樂海岸，是深圳華僑城都市娛樂投資公司開發建設，屬深圳市"十一五"旅遊規劃的重點專案和華僑城集團重點專案。項目位於深圳灣商圈核心，是集文化、生態、旅遊、娛樂、購物、餐飲、酒店、會所等多元業態於一體的都市娛樂目的地。
其中，購物中心以“看得見海洋的購物天堂”為主題，主打零售、餐飲、娛樂三大業態，由美國LLA擔綱設計，整體造型流線動感，與臨水建築環境呼應融合，是深圳唯一以環保、生態建造的現代親水國際化購物中心。同時，擁有世界最大水母主題展示區和國內最大活體珊瑚主題展示區的海洋奇夢館，形成了最具娛樂體驗的商業空間。
事實證明，未來將會是主題化購物中心的天下，而相比藝術、兒童等更精細的分化，海洋等綜合性較強的主題方向，必將受到顧客的青睞.
2、城市商圈的“雙MALL”化
顧名思義，雙MALL就是兩種MALL的整合，其實質是對主題商業的擴展、延伸，能實現投資者和消費者的雙贏。而在國內，以特色商業MALL+紅星美凱龍家居MALL的複合型商業，正成為雙MALL模式的開創者和先行者。這種模式，突破了傳統單MALL模式的局限，包括家居MALL和商業MALL在各自管理運營方面的瓶頸，實現真正意義上的聯動，從而提升彼此的經營表現，具前瞻性、創新性，鮮明的特色和持續的活力。曾有媒體點評稱，這是一個“無痛點的商業空間”。
以特色商業MALL+紅星美凱龍家居MALL為代表的“雙MALL”模式，通常是指具有相當優勢的家居MALL和特色商業MALL的雙核聯動，有機整合，形成一站式體驗式商業中心，有利於拉動人流，成為城市黃金商圈。
據瞭解，雙MALL模式迎合了人們消費觀念以及消費習慣的轉變，讓顧客在雙MALL模式下，既能享受購物、娛樂的休閒慢生活，又能滿足他們對時尚、健康、品味、親情等需求。同時，雙MALL模式更區別於被複製爛了的單MALL模式，將商業、辦公、居住等相互融合，實現人流整合，使各業態形成相互依存、聯動的關係，從而吸引大量的消費人群，將目的性消費與一般性消費有機統一，形成巨大的客流量，滿足投資者的盈利的需求，可謂雙贏。
2014年12月20日，昆明愛琴海購物公園開業，開業率為95%，共引進159個國內外品牌。開業前兩天實現客流42.8萬人，銷售額1585.5萬元；開業前30天，日均客流高達6萬人次，日均銷售約250萬元；
去年，首信紅星國際廣場也在成都武侯新城震撼推出，形成了家居中心、購物中心、“都市生活街區”生活中心，以及由““紅星美凱龍歐麗洛雅環球家居博覽中心”和“愛琴海購物公園”組合而成的雙MALL，同樣引發了市民極大的好奇關注，成為成都西南區域不可多得的大型城市商業體。
而紅星美凱龍相關負責人更是表示：“要使‘雙MALL聯動’發揮得更好，就要走第二步，佈局二三線城市核心商圈”。
3、商街的全首層化
商街的全首層化，實際就是進行“雙首層”、甚至“多首層”設計，以實現“層層都是沿街鋪”的價值。全首層設計，無疑將是實體商業建築領域上的革新，是借鑒步行街優勢和社區商業店鋪經驗的結果，而這其中，尤其是雙首層步行街的設計，正越來越成為一個步行街成功的標配。
雙首層，是指通過緩坡佈道、扶梯等建築交通元素的佈局應用，將一層與二層步行街自然貫通起來，將人流在一、二層之間傳統的垂直動線轉換為自然起伏的曲線，達到兩個首層的效果，擴大步行街聚攏人流的功能。
舉個例子，如果商業街採用的是雙首層設計，其二層商鋪的受眾面和價值性也將等同於底鋪，甚至因為將四周街道設成了環形連廊佈局，宛若在閉合、安全的商場中，沒有死角。顧客也可直上首二層，來往交通自由方便，最大限度的利用了空間。同時，雙首層設計一般也要求增設大量的電梯、扶梯，全面提升首二層的客流，進而全面啟動雙首層經營價值。
採用雙首層設計有兩大利好，一是針對消費者。消費者將不用通過爬樓梯或走直梯的方式往返上下2層，而是以更自然的緩坡形式平穩過渡，讓消費者不懼二層的距離，有更舒適、更便捷的購物體驗；
二是對投資者。雙首層設計將有利於二層商鋪的營業，取消垂直空間的距離感，能讓消費者、行人不經意、緩緩地走到二層店鋪中，擴大店鋪的曝光量和銷售面。
而這種設計，也是電商平臺無法實現的建築革新，能帶給消費者更便利的行走路徑，更人性化的購物體驗，體現了實體商業對消費者的尊重、重視。
三、城市三棲新商業應勢崛起，一場改變時代的商業變革即將發生
管理學大師彼得·德魯克曾經說過：“當今企業之間的競爭，不是產品之間的競爭，而是商業模式之間的競爭。”
電商模式，在購物的便利性、商品的豐富性及價格優勢上，確實比實體商業更勝一籌。但實體商業大可不必用自己的短處去硬碰電商的長處，而是應該用自身的長處與革新，去創造更大的價值和新一輪的商業顛覆。
主題式商業、雙MALL模式、雙首層設計，無疑是實體商業面對電商衝擊之時，結合自身長處，做出的創新之舉，可充分實現實體商業的“體驗式”消費價值。如今國內幾個較為知名的商業地產運營商，已經在這條路上進行了有效的探索和實踐。試想一下，倘若主題式商業，雙MALL模式，雙首層設計三位一體，將會帶來怎樣的驚喜？可喜的是，據業內資深人士透露，在惠州正有一個超大體量的商業專案，已經在這種商業模式探索的路上，走在了整個行業的前列。
據瞭解，這個由惠州鑫月實業開發的鑫月廣場·歡樂海灣專案，以其海洋主題的主題式購物中心，強強聯合紅星美凱龍打造的雙MALL大商圈，及立體式的空中雙首層步行街，打通海陸空三系動線，打造出了一種全新的城市三棲新商業。整體上，以海洋主題定調，吸引客戶群；形式上，採用雙MALL模式，鞏固客戶群；細節上，採用雙首層設計，給客戶群由內到外的舒適購物體驗。全新的體驗，全業態的複合，及三大商業體的集群，為實體商業的強勢突圍開創了全新的模式和通路。在這個電商氾濫的時代環境下，一場影響時代的全新商業革變即將拉開真正的帷幕。
縱觀商業地產的演變歷史，結合業內專家的說法，並從顧客體驗的角度出發，除與“互聯網+”融合共贏外，在實體商業自身的的創新上，購物中心的主題化，城市商圈的雙mall化，實體商街的全首層化，應大有可為。
1、購物中心的主題化
購物中心的主題化，是商業地產模式不斷演變發展的結果，是購物中心“同質化”日趨嚴重下的大勢所趨。
正如“週期論”觀點所說，實體商業的盲目擴張，讓其產生的“同質化”飽受詬病。事實證明，有特色的購物中心才能經得起市場的考驗。而隨著經濟的不斷發展，人民生活水準的提高，人們對購物中心的消費也絕不僅停留在物質層面上，而是逐漸上升至消費過程中的精神層面，體驗式消費需求越發明顯，有主題的購物中心，更能滿足顧客的心理需要，刺激體驗式消費。
世界主題旅遊休閒業設計高手、曾參與策劃設計多個世界著名MALL的美國HHCP國際設計有限公司總裁LarryW·Ziebarth先生就曾表示：“MALL的主題規劃是關鍵。”
據瞭解，主題商業源於第一次工業革命時期，英國商人布魯克斯無意促成的禮帽銷售活動，隨後，逐步發展為當下的主題商業。我國主題商業起步較晚，近幾年才成為新興商業模式之一，且大多集中在北上廣等一線城市，二、三線城市難以尋覓。
主題商業的特色，是面向某一類特定目標消費群體，以目標群體的需求為導向，不限經營商品類，一個主題鮮明，個性化、多元化的消費場所。其中，主題將通過業態與品牌的組合，建築設計，室內裝潢，商場服務的配合來體現，讓消費者有鮮明的視覺和感覺衝擊，並享受到舒適的體驗。它比其他零售業態先進的地方在於，整合目標消費者的共性需求和個性需求，而非僅僅是商業定位和產品結構。
目前，國內的主題商業仍在探索階段，且多集中在一線城市，包括休閒主題（深圳歡樂海岸）、藝術主題（北京僑福芳草地）、精品主題（上海靜安嘉裡中心）、海洋主題（香港青衣城）等；國外更有許多知名的主題商業，如以女性為主題的東京維納斯城堡、帶歷史文化主題的凱撒宮購物中心和打造航空主題的德國Loop 5 Mall。這些主題式購物中心，建造前充分做了市場調研，根據區域市場環境，精准定位，打造針對區域固定人群的特色購物中心，得到了市場和顧客的極大的認可，甚至聲名遠揚，成為當地的旅遊景點之一。
（1）海洋主題-香港青衣城
青衣城是香港第一個主題式購物中心，專案依託軌道網站，輔以海洋主題，打造具有區域配套和目的商業的複合型軌交綜合體。
據悉，青衣城的海洋概念設計是最大亮點，引進了海洋及航海的理念，承襲輪船的特色佈局，寬闊的流線型的走廊及色彩繽紛的航海旗杆，讓人仿佛置身于豪華的遊輪當中。每逢假日，這裡必定人山人海，設於其中的百佳超級廣場、嘉禾青衣電影城、稻香等娛樂、餐飲業，更是座無虛席。
（2）休閒主題-深圳歡樂海岸
深圳歡樂海岸，是深圳華僑城都市娛樂投資公司開發建設，屬深圳市"十一五"旅遊規劃的重點專案和華僑城集團重點專案。項目位於深圳灣商圈核心，是集文化、生態、旅遊、娛樂、購物、餐飲、酒店、會所等多元業態於一體的都市娛樂目的地。
其中，購物中心以“看得見海洋的購物天堂”為主題，主打零售、餐飲、娛樂三大業態，由美國LLA擔綱設計，整體造型流線動感，與臨水建築環境呼應融合，是深圳唯一以環保、生態建造的現代親水國際化購物中心。同時，擁有世界最大水母主題展示區和國內最大活體珊瑚主題展示區的海洋奇夢館，形成了最具娛樂體驗的商業空間。
事實證明，未來將會是主題化購物中心的天下，而相比藝術、兒童等更精細的分化，海洋等綜合性較強的主題方向，必將受到顧客的青睞.
2、城市商圈的“雙MALL”化
顧名思義，雙MALL就是兩種MALL的整合，其實質是對主題商業的擴展、延伸，能實現投資者和消費者的雙贏。而在國內，以特色商業MALL+紅星美凱龍家居MALL的複合型商業，正成為雙MALL模式的開創者和先行者。這種模式，突破了傳統單MALL模式的局限，包括家居MALL和商業MALL在各自管理運營方面的瓶頸，實現真正意義上的聯動，從而提升彼此的經營表現，具前瞻性、創新性，鮮明的特色和持續的活力。曾有媒體點評稱，這是一個“無痛點的商業空間”。
以特色商業MALL+紅星美凱龍家居MALL為代表的“雙MALL”模式，通常是指具有相當優勢的家居MALL和特色商業MALL的雙核聯動，有機整合，形成一站式體驗式商業中心，有利於拉動人流，成為城市黃金商圈。
據瞭解，雙MALL模式迎合了人們消費觀念以及消費習慣的轉變，讓顧客在雙MALL模式下，既能享受購物、娛樂的休閒慢生活，又能滿足他們對時尚、健康、品味、親情等需求。同時，雙MALL模式更區別於被複製爛了的單MALL模式，將商業、辦公、居住等相互融合，實現人流整合，使各業態形成相互依存、聯動的關係，從而吸引大量的消費人群，將目的性消費與一般性消費有機統一，形成巨大的客流量，滿足投資者的盈利的需求，可謂雙贏。
2014年12月20日，昆明愛琴海購物公園開業，開業率為95%，共引進159個國內外品牌。開業前兩天實現客流42.8萬人，銷售額1585.5萬元；開業前30天，日均客流高達6萬人次，日均銷售約250萬元；
去年，首信紅星國際廣場也在成都武侯新城震撼推出，形成了家居中心、購物中心、“都市生活街區”生活中心，以及由““紅星美凱龍歐麗洛雅環球家居博覽中心”和“愛琴海購物公園”組合而成的雙MALL，同樣引發了市民極大的好奇關注，成為成都西南區域不可多得的大型城市商業體。
而紅星美凱龍相關負責人更是表示：“要使‘雙MALL聯動’發揮得更好，就要走第二步，佈局二三線城市核心商圈”。
3、商街的全首層化
商街的全首層化，實際就是進行“雙首層”、甚至“多首層”設計，以實現“層層都是沿街鋪”的價值。全首層設計，無疑將是實體商業建築領域上的革新，是借鑒步行街優勢和社區商業店鋪經驗的結果，而這其中，尤其是雙首層步行街的設計，正越來越成為一個步行街成功的標配。
雙首層，是指通過緩坡佈道、扶梯等建築交通元素的佈局應用，將一層與二層步行街自然貫通起來，將人流在一、二層之間傳統的垂直動線轉換為自然起伏的曲線，達到兩個首層的效果，擴大步行街聚攏人流的功能。
舉個例子，如果商業街採用的是雙首層設計，其二層商鋪的受眾面和價值性也將等同於底鋪，甚至因為將四周街道設成了環形連廊佈局，宛若在閉合、安全的商場中，沒有死角。顧客也可直上首二層，來往交通自由方便，最大限度的利用了空間。同時，雙首層設計一般也要求增設大量的電梯、扶梯，全面提升首二層的客流，進而全面啟動雙首層經營價值。
採用雙首層設計有兩大利好，一是針對消費者。消費者將不用通過爬樓梯或走直梯的方式往返上下2層，而是以更自然的緩坡形式平穩過渡，讓消費者不懼二層的距離，有更舒適、更便捷的購物體驗；
二是對投資者。雙首層設計將有利於二層商鋪的營業，取消垂直空間的距離感，能讓消費者、行人不經意、緩緩地走到二層店鋪中，擴大店鋪的曝光量和銷售面。
而這種設計，也是電商平臺無法實現的建築革新，能帶給消費者更便利的行走路徑，更人性化的購物體驗，體現了實體商業對消費者的尊重、重視。
三、城市三棲新商業應勢崛起，一場改變時代的商業變革即將發生
管理學大師彼得·德魯克曾經說過：“當今企業之間的競爭，不是產品之間的競爭，而是商業模式之間的競爭。”
電商模式，在購物的便利性、商品的豐富性及價格優勢上，確實比實體商業更勝一籌。但實體商業大可不必用自己的短處去硬碰電商的長處，而是應該用自身的長處與革新，去創造更大的價值和新一輪的商業顛覆。
主題式商業、雙MALL模式、雙首層設計，無疑是實體商業面對電商衝擊之時，結合自身長處，做出的創新之舉，可充分實現實體商業的“體驗式”消費價值。如今國內幾個較為知名的商業地產運營商，已經在這條路上進行了有效的探索和實踐。試想一下，倘若主題式商業，雙MALL模式，雙首層設計三位一體，將會帶來怎樣的驚喜？可喜的是，據業內資深人士透露，在惠州正有一個超大體量的商業專案，已經在這種商業模式探索的路上，走在了整個行業的前列。
據瞭解，這個由惠州鑫月實業開發的鑫月廣場·歡樂海灣專案，以其海洋主題的主題式購物中心，強強聯合紅星美凱龍打造的雙MALL大商圈，及立體式的空中雙首層步行街，打通海陸空三系動線，打造出了一種全新的城市三棲新商業。整體上，以海洋主題定調，吸引客戶群；形式上，採用雙MALL模式，鞏固客戶群；細節上，採用雙首層設計，給客戶群由內到外的舒適購物體驗。全新的體驗，全業態的複合，及三大商業體的集群，為實體商業的強勢突圍開創了全新的模式和通路。在這個電商氾濫的時代環境下，一場影響時代的全新商業革變即將拉開真正的帷幕。