新浪樂居訊 在房產交易過程中， 購房者往往處於相對弱勢位置， 買房時可能會遇到各種糾紛， 只有瞭解一些常見的陷阱， 才能更好地維護自己的權利。 那麼， 買房前如何防範于未然， 及時地發現問題， 出現問題後又該如何進行維權呢？為此樂居邀請了廣東順帆律師事務所的梁毅陶律師解答眾多網友的疑問。 【相關閱讀：買房套路深！9成網友曾中招 近半人卻選擇認栽】
樂居：在買房過程中， 哪些環節比較容易出問題呢？都有哪些常見的陷阱呢？在購房之初應保留哪些證據預防出問題時能有效維權？
梁律師：首先要查驗開發商的資質。 五證、兩書、三表要齊全。 “五證”齊全：一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證， 有了預售證許可證， 則通常開發商也具有了房地產開發證、國有土地使用證、建設工程開發許可證、工程規劃許可證共五證。
陷阱：有些開發商沒有五證或五證不全時， 為了出售房屋可能提供虛假的五證
主要是影本；或者提供社區一期或前幾期的有效五證來出售房屋。 五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。
對策：
1、影本要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面積的多少。
3、對於承諾證件正在辦理中的開發商， 可約定開發商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。
4、保留開發商所提供的相關證件影本。
所以， 需要調查相關房地產企業是否已經取得預售認可證從事商品房銷售
內部 認購是房地產開發商不公開地預售商品房。 由於內部 認購的商品房價格相對較低， 從而吸引了許多買房者。 但一些內部 認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的， 其不受法律保護， 這可能將產生兩種後果：一是開發企業在不可預料（如房價下跌）的情況下， 卷款私逃， 你所購買的房子將成為“爛尾樓”；二是沒有商品房預售許可證可能是房地產企業沒有取得土地使用證和規劃許可證等證件， 這樣會導致後期辦理兩證的問題。
為此消費者購買商品房時， 一定要查看房地產開發企業是否取得商品房預售許可證。 這個大家可以通過網路登入當地的主管部門（例如房管部門、不動產登記中心）的相關網站來查詢，
第二、警惕開發商所推出的促銷手段如今的房地產市場競爭變得越來越激烈， 為了吸引更多的購房者， 房地產商們通常都會打出促銷這張牌。 降低首付、返還差價、無理由退房、延期退款、購房保價、送保樓金、返稅購房等等， 一系列五花八門的促銷手段可謂層出不窮、變化多端， 究竟這些促銷手段是否可信呢？
1、降低首付：從表面上看， 降低了首付款， 可幫助一時手頭現金不多、而有買房需求的購房者。 但嚴格來講，
2、返還差價：消費者買房時應特別注意， 開發商是否將“返還差價”等承諾寫進了合同， 如沒有明確約定， 應意識到這沒有法律效力， 因此在簽合同時應特別注意， 一旦發生糾紛， 購房者會承擔敗訴的風險。
3、無理由退房：對於購房者來講， “無理由退房”風險與利益同在。 因此購房者在購房時要謹慎看待這種承諾， 另外在退房程式上， 開發商應在約定的期限內退還房款及利息。
4、延期付款：房產開發商的這種促銷策略降低了購房者付款的財務成本， 但這類房屋的餘款如果購房者是基於銀行貸款的話， 建議購房者在與開發商簽約時，應當確定銀行同意是否在延期付款的情況下給予足額銀行貸款。
第三、不要被銷售人員所營造的緊張氣氛所迷惑，理性買房並看清合同條款
一般銷售人員會營造房源緊張、認購現場火熱的現象，受到緊張氣氛的影響，購房者一般是當場作出購房決定，並不仔細看合同內容就簽字，事後發現上當時，購房者已被合同的框框條條束縛住。
第四、警惕開發商的誇大宣傳
1、精美廣告及樣板房
設計精美的廣告經常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個項目的欲望首先來源於房地產商的廣告或展會上的沙盤。“樣板房”也耍花招，一些開發商利用樣板房欺騙消費者，樣板房品質、結構與實際所交房不符、裝修中利用視覺誤差、傢俱尺寸相對縮小等進行誤導。
應對：購房者要仔細閱讀購房合同中的內容，必要時還要把廣告宣傳的內容全部載入正式的合同中，這樣才有保證。
注意規劃陷阱
2、社區規劃
社區規劃屬於城市規劃的一部分，一般社區正在建的時候，周邊的環境可能還未變，或許是草地、公園、河流之類的，但長期規劃可以涉及的臨近房屋修公路、鐵路、建工廠、附近高層建築等，產生大量的噪音或空氣污染。 不要相信離路有1000米之類的，中間有綠化帶之類的隔音，因為事實上這點距離和綠化帶對噪音起到作用很小。
要注意看規劃局網站的公示和一些規劃變動之類的資訊。
3、注意配套設施
開發商在銷售項目時對今後的生活配套設施承諾得完美無缺，但購房者真正領取了住房鑰匙準備入住時，會發現許多的承諾並不到位。
應對：購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現象所迷惑。如開發商提供免費交通車，能長期免費嗎？二是調查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。假如缺乏上述措施，一旦開發商提供的配套設施不配套，麻煩就多了。
購房之初，建議購房者應保留與購房相關的全部單據，包括定金收據、預售合同、開發商的證照資料、宣傳資料、對於開發商當時的廣告宣傳也可以以拍照、錄影等形式固定下來，以防日後維權所需。
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建議購房者在與開發商簽約時，應當確定銀行同意是否在延期付款的情況下給予足額銀行貸款。第三、不要被銷售人員所營造的緊張氣氛所迷惑，理性買房並看清合同條款
一般銷售人員會營造房源緊張、認購現場火熱的現象，受到緊張氣氛的影響，購房者一般是當場作出購房決定，並不仔細看合同內容就簽字，事後發現上當時，購房者已被合同的框框條條束縛住。
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1、精美廣告及樣板房
設計精美的廣告經常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個項目的欲望首先來源於房地產商的廣告或展會上的沙盤。“樣板房”也耍花招，一些開發商利用樣板房欺騙消費者，樣板房品質、結構與實際所交房不符、裝修中利用視覺誤差、傢俱尺寸相對縮小等進行誤導。
應對：購房者要仔細閱讀購房合同中的內容，必要時還要把廣告宣傳的內容全部載入正式的合同中，這樣才有保證。
注意規劃陷阱
2、社區規劃
社區規劃屬於城市規劃的一部分，一般社區正在建的時候，周邊的環境可能還未變，或許是草地、公園、河流之類的，但長期規劃可以涉及的臨近房屋修公路、鐵路、建工廠、附近高層建築等，產生大量的噪音或空氣污染。 不要相信離路有1000米之類的，中間有綠化帶之類的隔音，因為事實上這點距離和綠化帶對噪音起到作用很小。
要注意看規劃局網站的公示和一些規劃變動之類的資訊。
3、注意配套設施
開發商在銷售項目時對今後的生活配套設施承諾得完美無缺，但購房者真正領取了住房鑰匙準備入住時，會發現許多的承諾並不到位。
應對：購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現象所迷惑。如開發商提供免費交通車，能長期免費嗎？二是調查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。假如缺乏上述措施，一旦開發商提供的配套設施不配套，麻煩就多了。
購房之初，建議購房者應保留與購房相關的全部單據，包括定金收據、預售合同、開發商的證照資料、宣傳資料、對於開發商當時的廣告宣傳也可以以拍照、錄影等形式固定下來，以防日後維權所需。
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