一起因“直更名”引發的房產糾紛在常熟法院調解成功。
但是，
以“直更名”方式買房的風險問題卻是值得重視的問題。
在實際操作過程中，
【案例】
幾年前， 陳某在江蘇常熟購買一套房產， 但一直未交付， 僅辦理了網簽。 去年7月， 陳某將房產出售給周某， 兩人與仲介公司簽訂協定， 周某交付陳某定金3萬元。 當年8月， 陳某向開發商申請退房。 周某再次交付陳某購房款11萬元， 交付開發商購房款34萬元， 開發商出具收據載明周某認購房屋。
此後， 周某一直未能辦理“直更名”手續， 遂將陳某、仲介公司、開發商同時告上法庭， 要求陳某承擔違約責任， 開發商、仲介公司承擔連帶責任。 但被告三方均認為自己沒有過錯。 開發商提出， 必須先由陳某還清按揭貸款， 然後才能撤銷原合同。 後經調解， 多方達成一致：解除仲介協議， 周某支付仲介費用1000元;陳某與開發商簽訂的購房合同繼續履行;陳某返還周某定金及購房款14萬元;開發商返還周某購房款34萬元;陳某、周某、仲介公司相互之間不再追究違約責任。
【分析】
“直更名”一般是， 針對不動產權證書尚未辦理或尚未交付的新房， 購房者將購房合同中的權利義務整體轉讓給買受方， 開發商註銷原合同， 與買受方重新簽定合同， 為買賣雙方省下部分過戶費。
“直更名”實為購房者將購房合同中的權利義務整體轉讓給買受方， 根據我國合同法規定， 此舉必須取得合同相對方即房產公司的同意， 否則難以完成“直更名”手續。 本案中周某承擔“直更名”義務並不違反法律禁止性規定， 雙方在買賣協定中的約定應為合法有效的，
“直接改名字、免過戶費”， 近年來， 房地產仲介頻現“直更名”二手房。 一些聲稱可以“直接改名字”的二手房均沒有房產證， 甚至有些還未交房， 想省過戶費， 需要從購房合同和還未辦理的房產證上做工作。 在網路搜尋引擎上搜索“直更名”房源， 馬上會顯示成千上萬條相關條目。 除卻相關的新聞， 大部分是仲介和個人發佈的售房資訊。 這些“直更名”房源從低檔社區到高檔社區一應俱全， 並且不光是住宅， 不少仲介公司也打出了“直更名”的售賣口號。 不少房產仲介從業人員表示， 直更名的房源目前賣得相當不錯， 不光賣得便宜， 還可以省下不少費用， 所以比較划算。 用他們的話說，
雖說“直更名”的過戶方式看似可以繞過契稅、營業稅和個人所得稅， 為購房者省下一筆不小的稅費， 但是它的操作並不規範， 存在著很大的法律風險。
一方面， 從法律角度講， 未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。 也就是說， 沒有取得房產證的房源不得轉讓。 除此之外， “直更名”過戶也是一種偷逃稅費的行為， 這同樣是國家法律所不允許的。 另一方面， 通過所謂“直更名”過戶方式購買的房屋不能辦理貸款， 必須一次付清房款， 難以享受到國家信貸優惠政策。 同時， “直更名”在實際操作中， 由於買賣雙方沒有簽訂正式的購房合同， 而“直更名”過戶方式的整個流程並不能體現出是買賣交易，
自商品房實行購房實名制後， 已簽訂商品房買賣合同並已辦理網上備案的， 就不得擅自變更或者解除。 已簽約、備案的商品房變更或者解除合同， 僅限以下三種情形：一是法律、法規、規章規定允許退房的， 如《消費者權益保護法》等相關法律規定的， 有資質的鑒定機構按規定程式認定的品質問題等;二是家庭成員之間因客觀原因需要更名的;三是司法機關、紀檢監察機關決定協助執行的。
根據我國合同法規定， “直更名”必須取得開發商同意， 否則難以完成。 實際操作中， 購房者與開發商提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續後， 還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預告登記，然後開發商才能與新購房者簽訂購房合同。業內人士提醒，實際操作中，購房合同網簽後，還未備案的，需要購房者和房產公司提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續，等待房管部門審批通過後，房管部門回收作廢的購房合同，撤銷預告登記，然後房產公司就可以與新的購房者重新簽訂購房合同了，在這個時候才可以完成所謂的“直更名”。
還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預告登記，然後開發商才能與新購房者簽訂購房合同。業內人士提醒，實際操作中，購房合同網簽後，還未備案的，需要購房者和房產公司提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續，等待房管部門審批通過後，房管部門回收作廢的購房合同，撤銷預告登記，然後房產公司就可以與新的購房者重新簽訂購房合同了，在這個時候才可以完成所謂的“直更名”。