摘要：一年時間， 地價遠高房價， 售價遠高網簽價， 房價節節攀升， “牛市”當前卻遇至嚴限購。 買者賣家之間圍饒著買房這件事， 齊齊上演了一出樓市新象與異象。 然而， 大勢當前， 扭曲的不止是房價， 或是買賣雙方的心。 《樓市變形記》以新政為背景， 從現象出發， 將市面上的買房現況真實呈現， 以直白的形式展露區域與房價， 歡迎關注。
【相關內容回顧】
東部篇：東部雙雄齊鬧市！增城奔二黃埔奔三剛需無處生
南部篇：這就是真實番禺南沙：房價翻篇、貨源緊缺、成交不足
主城篇：樓市異象！中心五區5月房價跌近萬元/㎡！(附最新房價地圖)
開篇：房價高? 房源少? "五限"當前 2017年買房的困與惑
在廣州樓市版圖， 相對於南部與東部， 偏居一角的北部一向低調， 但正所謂“風水輪流轉”， 作為廣州最後一塊的“價格窪地”伴隨著地鐵14號線、地鐵9號線的即將開通， 花都與從化這兩個北部區域正開始抓住這個機遇，
2017年上半年， 花都和從化就越過了增城、南沙、番禺， 成為近郊區域中成交量漲幅最大的兩個區， 特別是從化， 雖然從“不限購”變成“半限購”， 但是成交量同期暴漲36.47%， 傲視同輩。
此消彼長， 從來都是世間真理。 屬於廣州北的“春天”是否已經真正到來？廣州北的“逆襲之路”是如何一路走來的？花都和從化又有什麼值得關注的新置業熱點？廣州房天下電商中心月度策劃《樓市變形記》之【北部篇】將會各位一一詳解。
—————— 現 狀 剖 析——————
價穩！量漲！
從化成交暴漲3成多 限購後花都成交“逆襲”
據房天下監控陽光家緣資料顯示， 2017年1-5月份花都和從化網簽量分別為7480套和3484套， 環比16年同期上漲17.08%和36.47%， 是近郊5區中增長最多的兩個區域。
而成交均價方面， 花都和從化今年1-5月份的網簽均價同比上升10.24%和11.07%， 北部可謂是穩中有升， 保持低調本色。 而在樓市調控之後， 花都和從化的網簽價還一直保持上升態勢， 特別是從化， 5月份的均價已經正式破萬， 而花都也逐漸逼近13000的價格水準。
保持“價格窪地”本色
背後助力竟是土地價廉+庫存充足
區別於東部地價的屢創新高以及南部的土地緊缺造成價格高企，
而庫存方面，截止到5月份，花都和從化的未售套數分別是22884套和12017套，庫存去化率在近郊區域中還算靠後，表明廣州北相對缺貨嚴重的東部市場，可售房源的選擇較多。相對充足的供應量也保證了北部樓市成交量的上升以及價格的穩定。
——————後 市 預 測 ——————
廣州北5月新增過千套新房源
6月份花都7盤推新從化推貨乏力
由於調控政策影響，從4月份開始各區的預售證派發緩慢，4月份廣州北整體拿到的預售證不少，“有貨賣”客觀上助推了成交量的爆發。但是到了5月份，花都和從化取得的預售證相對4月份，則有了明顯的減少：據統計，5月份從化僅有兩盤獲批預售證，合計691套房源，環比4月的1234套減少了44%。而花都5月則獲批454套房源，環比4月的976套減少了53.48%。
花都雖然新獲批的預售證不多，但是在6月份預計推出新貨的項目也高達7個，僅次於黃埔區（預計8盤推新）。區府板塊和新機場板塊將是推新大戶，如區府的廣州萬達城將再次推出新一批90方—143方的三四房。新機場板塊則有花都頤和山莊、碧桂園假日半島和嘉匯城也有不少中大戶型單位要推出市場，至於獅嶺板塊的班芙小鎮也將推出97-120方三四房，預計價格10000元/平起。
相對于花都大力推新，6月份從化的推貨則相對乏力，僅有保利桃花源和景業荔都，分別加推別墅和洋房產品。從化後市主要以消化存貨為主。
——————置 業 攻 略 ——————
花都篇：
區府價格飛漲躋身“百萬俱樂部”“價格窪地”還看獅嶺和山前大道
作為花都發展最完備、配套最成熟的板塊——區府，在近一年來整體房價上漲至少5000元/平以上，目前該板塊入手門檻至少需要105萬。不過這個板塊在售樓盤較多，眾多大盤也都集中在此，買家的選擇較多。另外一個較為靠近廣州市區的新機場板塊整體房價在今年也破萬了，整體的漲幅也在4000元/平以上，目前最低的入手門檻是96方三房總價105萬左右。
目前花都板塊中房價較低分別是汽車城板塊、山前大道板塊和獅嶺板塊，最低房價在5600元/平—6900元/平，不過這相比去年同期也漲了2000元/平以上。而在這三個板塊當中，汽車城板塊的入手價要相對高一些，普通的80方兩房也需要80萬以上。而山前大道板塊和獅嶺板塊目前還能找到不少6、70萬左右的房子，低價置業的選擇還是不少的。
從化篇：
各板塊房價全面上升 入手門檻最低90萬起
與花都板塊相似，從化區府所在的街口同樣是房價最高的代表，區內專案普遍房價水準在12000元/平以上，且小戶型產品較少，最低置業門檻要110萬以上。相比去年，這個板塊的房價普遍升了2000—3000元/平。
目前從化的街口、江浦還有溫泉鎮板塊的房價已經全面進入“萬字頭”，僅剩下太平鎮板塊還有萬元以下的項目在售。不過由於這些板塊在售的戶型產品大部分在90方以上，這三個板塊的整體入手門檻都在90萬以上。
花都和從化區內重點板塊主推專案一覽
板塊主推專案區府板塊廣州萬達城、路勁天雋峰汽車城板塊頤和盛世、好美華園新機場板塊馨泉花園、自由人花園山前大道板塊美林湖獅嶺板塊班芙小鎮街口板塊雅居樂小院流溪江浦板塊愛尚流溪 溫泉鎮板塊保利桃花源太平鎮板塊珠江壹城、雲星·錢隆天譽
廣州萬達城
推薦理由：廣州萬達城準備新推B3區【雪域華府】1號樓、4號樓，產品為90—143㎡望園林景觀單位，目前啟動誠意登記，將於近期開盤。廣州萬達城位於花都主城區CBD，穗莞深城際輕軌【天貴路站】就在廣州萬達城室內滑雪樂園門口。未來，穗莞深城際輕軌與已開通的地鐵3號線及2017年底開通的地鐵9號線無縫接駁。這裡也是省市重點建設項目，是目前廣州新建的大型旅遊生活區和花都主城區CBD在建的文化旅遊城項目，致力於打造的文化中心、旅遊中心、商業和生活中心。廣州萬達城是銷售套數超過萬套的熱售專案，整體來說宜居宜投資。
動態：廣州萬達城將於近期推出B3區建築面積90-143㎡全新闊景高層洋房，具體推出時間、價格待定。
物業地址：廣州花都花都區府板塊平步大道與曙光路交匯處
效果圖
廣州萬達城基本資訊單價待定產權年限70區域商圈花都花都區府板塊戶型四居室(143.02㎡)四居室(114.52㎡)三居室(90.44㎡)收房時間預計2019年12月31日B3區6棟1梯、6棟2梯交房開盤時間2017年4月29日已推出B3區6棟1梯、6棟2梯項目簡介：廣州萬達城是萬達集團佈局一線城市的萬達城項目，具有創意、設計團隊大師組合、萬達擁有智慧財產權三大特點，也是具代表性的萬達城項目。 廣州萬達城位於花都主城區CBD，這裡是省市重點建設專案。花都主城區CBD擬建設的文化旅遊城項目，囊括媲美迪拜的室內滑雪場、媲美澳門“水舞間”和拉斯維加斯“O”秀的未來科技秀場——粵秀、媲美新加坡環球影城的電影科技樂園，以及大型室內水公園、大型文化旅遊商業綜合體、酒店群和濱湖酒吧街等配套，廣州萬達城致力於打造的文化中心、旅遊中心、商業和生活中心。
路勁天雋峰
推薦理由：路勁天雋峰位於廣州市花都區繁華區域，北鄰17公里長的中軸CBD和花都區政府；西面，一站接駁亞太綜合交通樞紐——百億市政北站新城；向東，直達白雲國際機場。項目正處於花都城市發展金三角的黃金走廊中心腹地。交通便捷，毗鄰地鐵9號線花果山公園站僅500米，1站接駁8號線直達白雲新城；接駁3號線直達珠江新城CBD。項目距花都名校新華五小僅200米，周邊商業和日常生活配套完善。
動態：路勁天雋峰3/4棟已經拿到預售證，專案將推3棟、4棟，主推的戶型為97-110平三房、135-144平米四房。目前社區會所、泳池已經建好。
物業地址：廣州花都花都區府板塊區茶園路與寶華路交匯處
效果圖
路勁天雋峰基本資訊單價待定產權年限70區域商圈花都花都區府板塊戶型四居室(212.00㎡)三居室(111.00㎡)四居室(212.00㎡)收房時間一期交房時間待定開盤時間3/4棟預計2017年5月中上旬推出項目簡介：路勁天雋峰專案位於廣州市花都寶華路與茶園路交匯處，為繁華城裡，峰上謐境社區。
馨泉花園
推薦理由：馨泉花園位於廣州千億級規劃空港經濟區核心區,機場高速東湖出口旁，毗鄰萬達國際旅遊城。目前在售現樓小戶型，即買即入住，首付低至18萬起，尤其適合投資和剛需群體。
動態：馨泉花園目前在售36-90平現樓小戶型，均價16500元/平，首付18萬起。專案位於廣州千億級規劃空港經濟區核心區位（G106與三山大道交匯處），地鐵9號線預計今年開通，周邊廣百、大潤發、公園、幼稚園、小學、中學等一應俱全。預約團購送全屋帶裝修。
物業地址：廣州花都花山鎮平龍路19號
效果圖
馨泉花園基本資訊單價均價16500元/平方米產權年限70區域商圈花都戶型二居室(91.82㎡)一居室(56.64㎡)一居室(82.31㎡)收房時間現樓入住開盤時間2017年4月12日開盤項目簡介：馨泉花園坐落於花都城區重點發展區域，位於三東大道和106國道交界處。佔據空港商業經濟、交通、生活的制高點。大盤收官之作，珍藏精緻戶型160席36平方~90平方。地鐵、公交站、輕軌近在咫尺門口，機場高速東湖出口旁，毗鄰萬達國際旅遊城
宏潤·天睿
推薦理由：廣州北部低價樓盤，低密度宜居養生，目前僅售“8字頭”起。
動態：宏潤·天睿位於從化，社區及周邊環境較好；目前在售建面78平的兩房、98和102平的三房，毛坯均價為8600-9300元/平。
物業地址：廣州從化城鼇大道東（廣州華夏學院旁）
效果圖
宏潤·天睿基本資訊單價均價8950元/平方米產權年限70區域商圈從化戶型三居室(98.00㎡)二居室(78.00㎡)三居室(102.00㎡)收房時間預計2017年年底一期北苑3、4棟、5棟交房開盤時間已於2017年4月3日開售5#項目簡介：巨集潤·天睿是由廣東宏潤集團 ，專案地處廣州市從化區城鼇大道東，位居棋杆商圈（西連郵政儲蓄銀行，東鄰廣州華夏職業學院），毗鄰京珠高速鼇頭出口。整體規劃分為南、北兩個苑區。總占地面積約9.27萬平方米，總建築面積約21.6萬平方米，容積率2.0，社區綠地面積合約2.1萬平方米。 巨集潤·天睿產品有洋房、聯排住宅。一期產品推出建築面積約78-102㎡的實用型及舒適型三房。全部戶型為兩廳雙陽臺設計，其中建築面積約78㎡戶型為靈動“N+1”房設計，建築面積約98㎡和102㎡戶型為三房兩衛帶套間設計，戶戶方正實用，空間光亮通透。
班芙小鎮
推薦理由：班芙小鎮南北對流，戶型設計實用率高，周邊有香草世界、花卉大世界，北邊一點是芙蓉嶂森林公園，花都的環境相對其它區域來說適合居住點。
動態：班芙小鎮在售新推洋房，戶型為97平三房和120平四房，毛坯均價13000元/平。班芙小鎮總建築面積約20萬平，共有11棟建築，樓間距接近200米。全部2梯4戶，戶戶朝南或者南北通透。
物業地址：廣州花都建設北路獅嶺段（西側）
效果圖
班芙小鎮基本資訊單價均價13000元/平方米產權年限70區域商圈花都戶型三居室(92.00㎡)四居室(105.00㎡)三居室(93.00㎡)收房時間預計2018年年底交樓開盤時間2017年5月26日加推3棟項目簡介：班芙小鎮總建築面積約為20萬㎡。建築採用廣州罕有點狀式規劃佈局，三面單邊，高低錯落，建築分佈在區內50000㎡的生態體育中心園林裡，樓間距接近200米。班芙小鎮戶型產品設計為戶戶朝南或者南北通透，全部梯戶配比2梯4戶，戶型設計方正實用，贈送面積超大，實用率超高。主力戶型是92㎡的大三房，加贈送面積實用率超90%；105㎡的大四房加贈送面積實用率達到100%。
而庫存方面，截止到5月份，花都和從化的未售套數分別是22884套和12017套，庫存去化率在近郊區域中還算靠後，表明廣州北相對缺貨嚴重的東部市場，可售房源的選擇較多。相對充足的供應量也保證了北部樓市成交量的上升以及價格的穩定。
——————後 市 預 測 ——————
廣州北5月新增過千套新房源
6月份花都7盤推新從化推貨乏力
由於調控政策影響，從4月份開始各區的預售證派發緩慢，4月份廣州北整體拿到的預售證不少，“有貨賣”客觀上助推了成交量的爆發。但是到了5月份，花都和從化取得的預售證相對4月份，則有了明顯的減少：據統計，5月份從化僅有兩盤獲批預售證，合計691套房源，環比4月的1234套減少了44%。而花都5月則獲批454套房源，環比4月的976套減少了53.48%。
花都雖然新獲批的預售證不多，但是在6月份預計推出新貨的項目也高達7個，僅次於黃埔區（預計8盤推新）。區府板塊和新機場板塊將是推新大戶，如區府的廣州萬達城將再次推出新一批90方—143方的三四房。新機場板塊則有花都頤和山莊、碧桂園假日半島和嘉匯城也有不少中大戶型單位要推出市場，至於獅嶺板塊的班芙小鎮也將推出97-120方三四房，預計價格10000元/平起。
相對于花都大力推新，6月份從化的推貨則相對乏力，僅有保利桃花源和景業荔都，分別加推別墅和洋房產品。從化後市主要以消化存貨為主。
——————置 業 攻 略 ——————
花都篇：
區府價格飛漲躋身“百萬俱樂部”“價格窪地”還看獅嶺和山前大道
作為花都發展最完備、配套最成熟的板塊——區府，在近一年來整體房價上漲至少5000元/平以上，目前該板塊入手門檻至少需要105萬。不過這個板塊在售樓盤較多，眾多大盤也都集中在此，買家的選擇較多。另外一個較為靠近廣州市區的新機場板塊整體房價在今年也破萬了，整體的漲幅也在4000元/平以上，目前最低的入手門檻是96方三房總價105萬左右。
目前花都板塊中房價較低分別是汽車城板塊、山前大道板塊和獅嶺板塊，最低房價在5600元/平—6900元/平，不過這相比去年同期也漲了2000元/平以上。而在這三個板塊當中，汽車城板塊的入手價要相對高一些，普通的80方兩房也需要80萬以上。而山前大道板塊和獅嶺板塊目前還能找到不少6、70萬左右的房子，低價置業的選擇還是不少的。
從化篇：
各板塊房價全面上升 入手門檻最低90萬起
與花都板塊相似，從化區府所在的街口同樣是房價最高的代表，區內專案普遍房價水準在12000元/平以上，且小戶型產品較少，最低置業門檻要110萬以上。相比去年，這個板塊的房價普遍升了2000—3000元/平。
目前從化的街口、江浦還有溫泉鎮板塊的房價已經全面進入“萬字頭”，僅剩下太平鎮板塊還有萬元以下的項目在售。不過由於這些板塊在售的戶型產品大部分在90方以上，這三個板塊的整體入手門檻都在90萬以上。
花都和從化區內重點板塊主推專案一覽
板塊主推專案區府板塊廣州萬達城、路勁天雋峰汽車城板塊頤和盛世、好美華園新機場板塊馨泉花園、自由人花園山前大道板塊美林湖獅嶺板塊班芙小鎮街口板塊雅居樂小院流溪江浦板塊愛尚流溪 溫泉鎮板塊保利桃花源太平鎮板塊珠江壹城、雲星·錢隆天譽
廣州萬達城
推薦理由：廣州萬達城準備新推B3區【雪域華府】1號樓、4號樓，產品為90—143㎡望園林景觀單位，目前啟動誠意登記，將於近期開盤。廣州萬達城位於花都主城區CBD，穗莞深城際輕軌【天貴路站】就在廣州萬達城室內滑雪樂園門口。未來，穗莞深城際輕軌與已開通的地鐵3號線及2017年底開通的地鐵9號線無縫接駁。這裡也是省市重點建設項目，是目前廣州新建的大型旅遊生活區和花都主城區CBD在建的文化旅遊城項目，致力於打造的文化中心、旅遊中心、商業和生活中心。廣州萬達城是銷售套數超過萬套的熱售專案，整體來說宜居宜投資。
動態：廣州萬達城將於近期推出B3區建築面積90-143㎡全新闊景高層洋房，具體推出時間、價格待定。
物業地址：廣州花都花都區府板塊平步大道與曙光路交匯處
效果圖
廣州萬達城基本資訊單價待定產權年限70區域商圈花都花都區府板塊戶型四居室(143.02㎡)四居室(114.52㎡)三居室(90.44㎡)收房時間預計2019年12月31日B3區6棟1梯、6棟2梯交房開盤時間2017年4月29日已推出B3區6棟1梯、6棟2梯項目簡介：廣州萬達城是萬達集團佈局一線城市的萬達城項目，具有創意、設計團隊大師組合、萬達擁有智慧財產權三大特點，也是具代表性的萬達城項目。 廣州萬達城位於花都主城區CBD，這裡是省市重點建設專案。花都主城區CBD擬建設的文化旅遊城項目，囊括媲美迪拜的室內滑雪場、媲美澳門“水舞間”和拉斯維加斯“O”秀的未來科技秀場——粵秀、媲美新加坡環球影城的電影科技樂園，以及大型室內水公園、大型文化旅遊商業綜合體、酒店群和濱湖酒吧街等配套，廣州萬達城致力於打造的文化中心、旅遊中心、商業和生活中心。
路勁天雋峰
推薦理由：路勁天雋峰位於廣州市花都區繁華區域，北鄰17公里長的中軸CBD和花都區政府；西面，一站接駁亞太綜合交通樞紐——百億市政北站新城；向東，直達白雲國際機場。項目正處於花都城市發展金三角的黃金走廊中心腹地。交通便捷，毗鄰地鐵9號線花果山公園站僅500米，1站接駁8號線直達白雲新城；接駁3號線直達珠江新城CBD。項目距花都名校新華五小僅200米，周邊商業和日常生活配套完善。
動態：路勁天雋峰3/4棟已經拿到預售證，專案將推3棟、4棟，主推的戶型為97-110平三房、135-144平米四房。目前社區會所、泳池已經建好。
物業地址：廣州花都花都區府板塊區茶園路與寶華路交匯處
效果圖
路勁天雋峰基本資訊單價待定產權年限70區域商圈花都花都區府板塊戶型四居室(212.00㎡)三居室(111.00㎡)四居室(212.00㎡)收房時間一期交房時間待定開盤時間3/4棟預計2017年5月中上旬推出項目簡介：路勁天雋峰專案位於廣州市花都寶華路與茶園路交匯處，為繁華城裡，峰上謐境社區。
馨泉花園
推薦理由：馨泉花園位於廣州千億級規劃空港經濟區核心區,機場高速東湖出口旁，毗鄰萬達國際旅遊城。目前在售現樓小戶型，即買即入住，首付低至18萬起，尤其適合投資和剛需群體。
動態：馨泉花園目前在售36-90平現樓小戶型，均價16500元/平，首付18萬起。專案位於廣州千億級規劃空港經濟區核心區位（G106與三山大道交匯處），地鐵9號線預計今年開通，周邊廣百、大潤發、公園、幼稚園、小學、中學等一應俱全。預約團購送全屋帶裝修。
物業地址：廣州花都花山鎮平龍路19號
效果圖
馨泉花園基本資訊單價均價16500元/平方米產權年限70區域商圈花都戶型二居室(91.82㎡)一居室(56.64㎡)一居室(82.31㎡)收房時間現樓入住開盤時間2017年4月12日開盤項目簡介：馨泉花園坐落於花都城區重點發展區域，位於三東大道和106國道交界處。佔據空港商業經濟、交通、生活的制高點。大盤收官之作，珍藏精緻戶型160席36平方~90平方。地鐵、公交站、輕軌近在咫尺門口，機場高速東湖出口旁，毗鄰萬達國際旅遊城
宏潤·天睿
推薦理由：廣州北部低價樓盤，低密度宜居養生，目前僅售“8字頭”起。
動態：宏潤·天睿位於從化，社區及周邊環境較好；目前在售建面78平的兩房、98和102平的三房，毛坯均價為8600-9300元/平。
物業地址：廣州從化城鼇大道東（廣州華夏學院旁）
效果圖
宏潤·天睿基本資訊單價均價8950元/平方米產權年限70區域商圈從化戶型三居室(98.00㎡)二居室(78.00㎡)三居室(102.00㎡)收房時間預計2017年年底一期北苑3、4棟、5棟交房開盤時間已於2017年4月3日開售5#項目簡介：巨集潤·天睿是由廣東宏潤集團 ，專案地處廣州市從化區城鼇大道東，位居棋杆商圈（西連郵政儲蓄銀行，東鄰廣州華夏職業學院），毗鄰京珠高速鼇頭出口。整體規劃分為南、北兩個苑區。總占地面積約9.27萬平方米，總建築面積約21.6萬平方米，容積率2.0，社區綠地面積合約2.1萬平方米。 巨集潤·天睿產品有洋房、聯排住宅。一期產品推出建築面積約78-102㎡的實用型及舒適型三房。全部戶型為兩廳雙陽臺設計，其中建築面積約78㎡戶型為靈動“N+1”房設計，建築面積約98㎡和102㎡戶型為三房兩衛帶套間設計，戶戶方正實用，空間光亮通透。
班芙小鎮
推薦理由：班芙小鎮南北對流，戶型設計實用率高，周邊有香草世界、花卉大世界，北邊一點是芙蓉嶂森林公園，花都的環境相對其它區域來說適合居住點。
動態：班芙小鎮在售新推洋房，戶型為97平三房和120平四房，毛坯均價13000元/平。班芙小鎮總建築面積約20萬平，共有11棟建築，樓間距接近200米。全部2梯4戶，戶戶朝南或者南北通透。
物業地址：廣州花都建設北路獅嶺段（西側）
效果圖
班芙小鎮基本資訊單價均價13000元/平方米產權年限70區域商圈花都戶型三居室(92.00㎡)四居室(105.00㎡)三居室(93.00㎡)收房時間預計2018年年底交樓開盤時間2017年5月26日加推3棟項目簡介：班芙小鎮總建築面積約為20萬㎡。建築採用廣州罕有點狀式規劃佈局，三面單邊，高低錯落，建築分佈在區內50000㎡的生態體育中心園林裡，樓間距接近200米。班芙小鎮戶型產品設計為戶戶朝南或者南北通透，全部梯戶配比2梯4戶，戶型設計方正實用，贈送面積超大，實用率超高。主力戶型是92㎡的大三房，加贈送面積實用率超90%；105㎡的大四房加贈送面積實用率達到100%。