概要：農村的房屋買賣糾紛， 遇升值極易引發糾紛， 最大的爭議點就是“合同效力之爭”。 按規定村民應一戶一宅， 違反該規定購買宅基地的， 買賣合同是否有效？合同如無效該如何處理？
作者：北京楊文戰律師 ， 其他網站使用請注明版權資訊
案例：違反農村一戶一宅規定購房， 不導致合同無效
2012年， 北京某村張某與同村的薑某簽訂買賣房屋協議， 約定：張某將其坐落於北京市通州區某村的房產以32萬元的價格賣與薑某。 當天， 薑某支付了全部房款， 並於當日搬入房屋。 2013年， 薑某將涉案房屋進行翻建， 並一直居住。
2016年薑某提起確認合同有效之訴， 要求確認同張某簽訂的買賣合同有效。
張某不同意， 辯稱協議是無效的， 理由是姜某及其愛人在該村已經有一處宅基地， 薑某又購買宅基地後就有兩處宅基地， 根據《土地管理法》第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地的規定，
北京市通州區人民法院經審理認為：綜合本案的實際情況， 本著有利於穩定現有的房屋佔有關係及誠實信用原則， 依法確認姜某與張某簽訂的買賣房屋協議有效較。 具體理由有二：
其一， 姜某與張某於2012年9月簽訂的買賣房屋協議， 系雙方真實意思表示,不違法法律、行政法規的強制性規定， 薑某在涉案房屋實際居住已對該房屋形成了穩定的佔有關係， 且薑某為本村居民， 具備擁有本村宅基地的資格；
其二， 《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規定農村村民一戶只能擁有一處宅基地。 該規定為管理性規範， 而非效力性規定， 不應僅依該規定否定買賣房屋協議的效力。
（以上案例內容來源於 北京法院 餘海）
楊文戰律師點評分析：
農村的房屋買賣糾紛， 最大的爭議點就是“合同效力之爭”。 而且爭議往往是因為農村房產升值帶來的後果， 尤其是農村面臨拆遷、改造時， 即使房屋已出售數年甚至十幾年， 原出售人都可能起訴主張合同無效， 要求收回房產。
當然， 本案是由買受人主動起訴要求確認合同有效， 之所以買受人會提起此類訴訟， 是因為農村的房產通常沒有房產證， 在面臨拆遷等情況時， 買受人需要官方的法律文書來證實自己是權利人。
很多農村的房屋買賣， 實質是宅基地的買賣， 而按規定農村的宅基地只能出售給本集體村民且有諸多限制條件。 農村房屋宅基地轉讓給外村或城鎮居民， 通常是無效的。
本案中， 買受人是本村村民， 但購買時原已擁有宅基地， 按《土地管理法》第62條規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”。 對於購買人違反該規定購房導致擁有兩處宅基地， 該購房合同是否會因此無效？
就這一焦點問題， 從司法實踐來看， 大多數情況下法院的觀點是與本案處理相同， 即違反一戶一宅的規定， 不必然導致買賣合同無效。 當然， 在有些情況下， 也有相反的判例，法院在處理中，往往也要考慮雙方的實際情況。
以北京地區法院來說，2004年12月，北京高院民一庭出臺了《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》，確認農村私有房屋買賣合同以認定無效為原則，以認定有效為例外。
2006年9月，北京市高院又出臺了《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》，重申了合同無效原則，但強調“可以根據實際情況依法確認合同的效力。例如，買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效；對於1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉讓合同有效”。
結合以上情況來看，北京地區的法院，對於同一集體經濟組織成員之間買賣宅基地的，正常是認定合同有效，把一戶一宅的規定定性為管理性規定，不會因此認定買賣合同無效。
當然，即使因特殊原因或屬於其它情況認定購買農村房屋宅基地無效的，出售方收回房產也不是沒有代價的，出售方要負主要責任進行賠償，甚至可能包括可能的拆遷利益損失。
在《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》也強調了在賠償問題上，“在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任”。
2009年7月，北京市高院民一庭《關於房山法院請示農村私有房屋買賣合同糾紛案件相關問題的答覆》確立了“對買受人因合同無效所致之信賴利益損失，仍應酌情予以賠償，但賠償比例和數額應當考慮房屋所在地周邊交通、商業、環境等方面的發展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量”的原則，對沒拆遷可能的原則性不予以拆遷補償等。
作者資料：楊文戰律師，北京市中盾律師事務所合夥人,中央電視臺“熱線12”直播評論員並曾錄製《法律講堂》，著有法制出版社《生活中的合同》一書，北京市律協合同法專委會委員。
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也有相反的判例，法院在處理中，往往也要考慮雙方的實際情況。以北京地區法院來說，2004年12月，北京高院民一庭出臺了《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》，確認農村私有房屋買賣合同以認定無效為原則，以認定有效為例外。
2006年9月，北京市高院又出臺了《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》，重申了合同無效原則，但強調“可以根據實際情況依法確認合同的效力。例如，買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效；對於1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉讓合同有效”。
結合以上情況來看，北京地區的法院，對於同一集體經濟組織成員之間買賣宅基地的，正常是認定合同有效，把一戶一宅的規定定性為管理性規定，不會因此認定買賣合同無效。
當然，即使因特殊原因或屬於其它情況認定購買農村房屋宅基地無效的，出售方收回房產也不是沒有代價的，出售方要負主要責任進行賠償，甚至可能包括可能的拆遷利益損失。
在《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》也強調了在賠償問題上，“在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任”。
2009年7月，北京市高院民一庭《關於房山法院請示農村私有房屋買賣合同糾紛案件相關問題的答覆》確立了“對買受人因合同無效所致之信賴利益損失，仍應酌情予以賠償，但賠償比例和數額應當考慮房屋所在地周邊交通、商業、環境等方面的發展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量”的原則，對沒拆遷可能的原則性不予以拆遷補償等。
作者資料：楊文戰律師，北京市中盾律師事務所合夥人,中央電視臺“熱線12”直播評論員並曾錄製《法律講堂》，著有法制出版社《生活中的合同》一書，北京市律協合同法專委會委員。
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