5月商辦網簽僅735套價格仍企穩 現個人註冊公司購買苗頭

“3·30”新政的影響在5月開始明顯顯現。 根據網易房產監控“陽光家緣”資料顯示， 5月份商辦類物業（寫字樓+商務公 寓）網簽量只有735套， 相比4月份的2020套下跌大約六成， 而跟3月份的4858套比， 則不及其零頭， 5月成交均價大約2萬元/m2左右。 5月一手商鋪網簽量690套。 廣州中原研究發展部最新監測資料顯示， 5月商業市場除了有兩宗發展商整體確權大宗成交外， 其餘項目都是零星成交。 而公 寓占比多的辦公市場跌幅更大， 環比、同比分別下跌73%、50%。 從區域成交看， 新政對週邊商辦物業的影響較大， 其中在辦公市場， 近期以公 寓成交為主的區域跌幅最大，

普遍跌幅超八成。

出現新苗頭：

個人註冊公司購物業

雖商辦市場成交量已開始低走， 但市場下調價格以價換量的項目卻不多， 商辦市場的成交價格暫未出現下跌走勢。 廣州中原研究發展部監測發現， 5月一手商辦市場仍有不少專案為延遲網簽的成交， 其中以公 寓專案為主， 如中海聯智匯城、長風國際、百信廣場等公 寓項目。 此外也有不少發展商批量確權， 祈福繽紛匯的商業部分“繽紛世界”商鋪5月繼續批量網簽0.79萬平方米；金寶怡庭經歷訴訟、轉讓風波後， 5月批量網簽5層商鋪中的部分約0.56萬平方米底層商鋪， 上述兩宗批量成交商鋪物業占了5月全市商業成交的29%。

5月商業地產也出現多宗法人成交的案例，

基本上是大宗交易的寫字樓物業：“三七互娛”購入保利金融大都匯9層寫字樓物業作為總部自用；蘿崗奧園廣場有五宗法人單位成交個案， 其中三宗為法人單位自用， 其餘兩宗成交為個人新註冊公司購入。 據瞭解， 芳村邦華星際4月也曾出現個人新註冊公司購入商鋪的個案。

地產人士透露， 由於商業銀行對商辦物業按揭非常謹慎， 尤其是新註冊公司的賬上無任何進出流水， 這類物業能申請到的貸款成數比例很低， 且利率最高有可能在基準利率上浮45%。

政策走勢：

調控力度不會減弱

各地嚴控“商改住”在5月都出現了不同的風向標。 5月23日， 北京發佈《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》的幾點說明， 其中要求：“對政策執行前，

已取得預售證、有實際成交並完成網簽的、以及已購買的商辦類項目， 可保持現有設施；對已購買的商辦類專案， 可租可售， 購房人符合此前政策要求。 ”中原地產研究發展部人士認為， 此補充說明對新政前的既有“商住類”項目網開一面， 也有了更明確的細則指引。 但總體而言， 對商辦類專案調控未有放鬆， 嚴控“商改住”仍是主旋律。

不過， 上海對“商改住”卻有“加辣”的趨勢。 5月17日， 上海發佈《關於開展商業辦公專案清理整頓工作的意見》， 重新審核尚未上市銷售的專案， 對未建、在建未售、已售未交付、已交付入住專案都要全面整改， 未按規範整改， 限制交易。 此外， 上海要求：“出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售”。

以上條款， 在四個一線城市中是最嚴厲的。 深圳也在5月12日發佈《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》， 從建築設計等方面嚴格限制商辦空間改公 寓。

廣州在出臺“3·30”政策後， 暫時沒有更多關於商服類項目的政策出臺， 目前僅按“3·30”政策執行， 從用途規劃、最小分割單元兩方面約束“商改住”， 但未有更多細則指引。 中原地產研究發展部人士認為， 從北京、上海、深圳關於“商改住”具體細化看， 預計廣州下一步可能會更多針對上述細則出臺進一步指引， 從目前的政策環境看， 商服類項目調控暫無放鬆的土壤， 近期政策持續的可能性很大。