抵押商品房不得用於預售， 大亞灣成為繼重慶之後全國第二個發文明令禁止預售房抵押的地區， 也被坊間認為是惠州最嚴苛的房地產政策法規之一。
2月10日，
大亞灣區房管局印發《關於進一步規範在建工程抵押的通知》，
要求抵押房不得用於預售，
預售商品房不得用於抵押。
按照官方解釋，
政策旨在規範房地產交易行為，
保障購房者合法權益，
確保房地產市場平穩健康。
但是部分中小開發商卻面臨嚴峻的挑戰， 這種在建工程抵押和拿預售證只能二選一的政策， 也宣告了此前傳統開發貸模式的終結， 對開發商的資金能力提出了更高要求。
部分開發商和業界觀察人士對上述政策看法一致，
“出臺這個政策的初衷， 是為了提高行業門檻， 杜絕沒有實力的開發商渾水摸魚， 杜絕爛尾行為。 ”
“可能會加速行業洗牌， 讓有實力的開發商市場話語權加大。 ”
A 買房不再擔心交了首付款無法網簽
來自深圳龍華的劉小姐2016年2月購買了大亞灣某樓盤， 但是劉小姐的房子一直處於抵押無法網簽的狀態。 但劉小姐的首付款和相關銀行的按揭資料早已經提交， 銀行工作人員表示， 和劉小姐同一批次的還有幾十套房源尚處於抵押狀態， 不是銀行不批按揭， 而是開發商沒有辦理解押手續， 導致銀行無法給購房者簽訂按揭合同。
類似劉小姐這樣的案例， 在大亞灣以前數年頻繁發生， 即繳納了首付款， 但是無法網簽， 南都記者梳理發現， 僅2016年， 大亞灣樓市即有超過10宗類似爆料。
大亞灣區房管局印發《關於進一步規範在建工程抵押的通知》， 要求抵押房地產不得用於預售， 預售商品房不得用於抵押， 這是繼重慶之後全國第二個出臺類似政策的地區。
文件稱， 開發企業依法申請辦理商品房預售許可的， 申請房屋及所占土地不得抵押。 擬預售商品房所對應的土地使用權已抵押的， 辦理商品房預售許可前應註銷抵押權登記。 官方解釋此舉是為規範房地產交易行為， 保障購房者合法權益， 確保房地產市場平穩健康。
大亞灣燦邦集團董事長陳江洪說，
有意在大亞灣購房的深圳投資客陶先生表示， 上述政策規定了預售房不得抵押， 其實對於購房者而言， 就多了一重保障， 今後不會出現無法網簽的情況， 預售和金融機構不關聯， 過程變得公開透明， 潛在的風險會少很多。
B 預售和在建工程抵押只能二選一
大亞灣出臺的政策， 對於開發商而言， 最嚴峻的挑戰在於， 開發商預售和在建工程抵押只能二選一。
房地產原本就是資金密集型行業， 充分運用資金杠杆是房企生存的重要籌碼。 惠州德威集團總裁袁克儉受訪時稱， 實際上從相關法律法規來看， 辦理了預售就無法進行抵押， 因為一旦這套房子被賣出去， 而開發商又沒有及時解押的話， 會涉嫌違規。 但是這麼多年來， 行業都是這樣操作的， 打了擦邊球。 袁克儉表示， 直接要求預售房不能抵押， 意味著開發商少了一個重要的融資管道。
而在大亞灣片區的開發商燦邦集團董事長陳江洪看來， 要求預售的房源不能抵押， 就意味著你在支付完土地解押款之後， 無法申請在建工程抵押， 要不就申請在建工程不拿預售證，要不就拿了預售證就無法進行本期的房源抵押。
陳江洪表示，現在的政策意味著一方面你要給銀行還錢去解押土地；另一方面工程還在建設，資金壓力非常大，“傳統的開發貸迴圈模式被封死，中小房企的融資管道減少。”
一位要求匿名的開發商操盤手表示，市場上除了部分寫字樓和酒店，開發商可通過自持運營外，其他住宅社區都要通過預售系統進入市場流通環節，給後續的發展提供資金以及時間，“按以前的模式，開發商獲得了提前房源銷售的錢，然後通過陸續銷售返還給銀行，但現在拿到預售證之後，想賣房子就不可抵押，無法提前拿到銀行的資金。”
C 大幅度提高准入門檻或加速行業洗牌
大亞灣房協會長譚建文在受訪時解釋，政府出臺禁止預售房抵押的政策，出發點也絕對是為規範大亞灣片區的房地產發展。他強調，大亞灣片區更多的是承載深圳客的購房需求，但此前有一些不規範的行為，讓部分購房者受到了傷害，“我們出臺這個政策的初衷，就是提高行業門檻，杜絕沒有實力的開發商渾水摸魚，杜絕爛尾行為。”
在談及政策對行業的影響時，譚建文表示，現在大亞灣片區還沒到大規模出貨的週期，短時間看不出效果，但是不讓預售房進行抵押，對行業肯定有影響，“我們也在積極地研究，希望不要誤傷到一些開發商。”
深圳資深房地產評論人侏羅紀說，上述政策對於企業償債能力有了更高的要求，以前買了地到銀行進行抵押貸款開發，從土地到在建工程都可以抵押，但現在對開發商的自有資金有極高的要求，“可能會加速行業洗牌，讓品牌開發商以及有實力的開發商在市場話語權加大。”
侏羅紀猜測：是否因為大亞灣片區的預售抵押太嚴重了？政府出臺這樣的政策一定是房地產市場處於上揚態勢，想讓企業放慢腳步，讓開發商不容易得到更多的資金支持。
惠州世聯行副總經理胡光宇評價，不可否認政府的出發點是好的，就是加強資金監管，控制開發風險，但同時也會讓行業的准入門檻大大提高。
德威集團總裁袁克儉也持相同觀點，他表示，對於購房者而言更有保障，但對於部分中小開發商而言，就是災難，要麼你就建成現房去賣，要不就尋找其他的融資管道，“尤其是開發單盤的開發商，如果政策嚴格執行將是致命的，你只有一個盤，如果自有資金不足，面對銀行的話語權不強，沒有可供抵押的標的物，根本貸不到款，最後的結果就是合作，被收購或者賣地，行業的准入門檻提高，就是行業加速洗牌的過程。” 要不就申請在建工程不拿預售證，要不就拿了預售證就無法進行本期的房源抵押。
陳江洪表示，現在的政策意味著一方面你要給銀行還錢去解押土地；另一方面工程還在建設，資金壓力非常大，“傳統的開發貸迴圈模式被封死，中小房企的融資管道減少。”
一位要求匿名的開發商操盤手表示，市場上除了部分寫字樓和酒店，開發商可通過自持運營外，其他住宅社區都要通過預售系統進入市場流通環節，給後續的發展提供資金以及時間，“按以前的模式，開發商獲得了提前房源銷售的錢，然後通過陸續銷售返還給銀行，但現在拿到預售證之後，想賣房子就不可抵押，無法提前拿到銀行的資金。”
C 大幅度提高准入門檻或加速行業洗牌
大亞灣房協會長譚建文在受訪時解釋，政府出臺禁止預售房抵押的政策，出發點也絕對是為規範大亞灣片區的房地產發展。他強調，大亞灣片區更多的是承載深圳客的購房需求，但此前有一些不規範的行為，讓部分購房者受到了傷害，“我們出臺這個政策的初衷，就是提高行業門檻，杜絕沒有實力的開發商渾水摸魚，杜絕爛尾行為。”
在談及政策對行業的影響時，譚建文表示，現在大亞灣片區還沒到大規模出貨的週期，短時間看不出效果，但是不讓預售房進行抵押，對行業肯定有影響，“我們也在積極地研究，希望不要誤傷到一些開發商。”
深圳資深房地產評論人侏羅紀說，上述政策對於企業償債能力有了更高的要求，以前買了地到銀行進行抵押貸款開發，從土地到在建工程都可以抵押，但現在對開發商的自有資金有極高的要求，“可能會加速行業洗牌，讓品牌開發商以及有實力的開發商在市場話語權加大。”
侏羅紀猜測：是否因為大亞灣片區的預售抵押太嚴重了？政府出臺這樣的政策一定是房地產市場處於上揚態勢，想讓企業放慢腳步，讓開發商不容易得到更多的資金支持。
惠州世聯行副總經理胡光宇評價，不可否認政府的出發點是好的，就是加強資金監管，控制開發風險，但同時也會讓行業的准入門檻大大提高。
德威集團總裁袁克儉也持相同觀點，他表示，對於購房者而言更有保障，但對於部分中小開發商而言，就是災難，要麼你就建成現房去賣，要不就尋找其他的融資管道，“尤其是開發單盤的開發商，如果政策嚴格執行將是致命的，你只有一個盤，如果自有資金不足，面對銀行的話語權不強，沒有可供抵押的標的物，根本貸不到款，最後的結果就是合作，被收購或者賣地，行業的准入門檻提高，就是行業加速洗牌的過程。”