發現深圳|龍悅居成長史:從"三難"專案到成熟

前言：龍悅居作為始建時深圳最大的保障性住房項目，自2010年開工以來便受到高度的關注。項目坐落於龍華新區，總占地面積約17.6萬平方米。北鄰深圳北站，距梅林關約3公里，離深圳市中心9.3公里，是深圳市2010年開工建設的“十大民生工程”之一。

龍悅居保障性住房專案是市政府為解決人才和中低收入家庭住房問題投資興建的大型住宅區。從曾經荒蕪的山頭，到現在集商業、幼稚園、住宅為一體，擁有住戶數11000余戶，獲得數個居住性大獎的精品保障性住房大型社區，是何種動力使得這個項目順利落成？三年過去了，

當時因配套不完善被住戶調侃為“三難”畢業後選擇來深就業，和多數初出茅廬的“社會新人”一樣，胡世峰選擇了租房落腳。那一年是2000年，他和其他三個合租人一起租住在崗廈，房間只有8平米。由於公司搬遷和個人因素，胡世峰隨後在南山、羅湖、福田、寶安等地方輾轉搬了十來次家。 2013年，偶然從朋友那裡得知可以申請公租房的消息後，他抱著試試看的心態提交了申請，當年底他順利地拎包入住進了龍悅居，在這裡他集中精力安於打拼事業，在社區活動中也外收穫了愛情，龍悅居變成了真正意義上的“家”。

然而，胡世峰的幸運並非個例。 2013年，市住建局發佈龍悅居等保障性住房的配租消息，共推出房源13496套，僅龍悅居就推出11111套。

同年三月，住建局共收到25815份有效網上申請，他們都和胡世峰一樣，在深無房但有住房的剛性需求。作為當時最大規模公租房，龍悅居解決了不少申請者的住房問題，讓他們在較長時間內能夠住有所居，專注於工作和生活。

地產“大佬”參與建設創新模式引發全國關注

候青松目前住在龍悅居四期，他還清晰記得當時看房時的情形：“連廊式的住宅，南北通透、光線很好，視野也很開闊。配套很齊全，拎包入住的。入夥時，住建局、水務、網路等相關的單位都在現場辦公，有服務人員引導，不到一小時就順利辦完所有流程。簽完合同第二天就搬進去了，很順利。 ”同樣感慨的還有唐阿姨，退休後和老伴從安徽來到深圳，和兒子、兒媳一起生活，

回憶起當時來龍悅居看房的情景還滿是喜悅， “房間精裝修，鋪設了木地板，還有空調、電灶、抽油煙機，太省事了”。

11111套房，如何在保質保量的前提下做到速度達標，讓申請人儘快舒適入住？為了解決這個問題，市住建局提出了全新的嘗試——代建總承包模式，通過市場化運作，引入社會資金參與建設，破解了土地和資金瓶頸，推動保障房建設又快又好地進行。

“十二五期間，深圳市保障性住房時間緊、任務大，單靠以往普通的開發模式很難完成任務。龍悅居首次採用代建總承包模式，通過招標，最終和萬科、金地、富通等三個知名地產商合作開發龍悅居保障房項目。 ”參與了龍悅居專案建設的市住建局建設管理部副部長馬振新介紹道，

建設期間還運用了工業化建設方式，也是全市第一個保障性住宅精裝修項目。

“我們設了獎懲制度，保質保量的前提下早完成一天會有所獎勵反之則作相應懲罰，調動了施工方的積極性。整個龍悅居三期專案從開挖山頭、平整場地，到施工、竣工驗收，僅用717天，比常規專案縮短一年時間。 ”馬振新介紹道。

事實證明，這條創新探索的路走對了。

最終，龍悅居項目收穫了一攬子獎項，這其中不乏2011年住建部頒發的保障性住房競賽一等獎、國家康居示範工程，以及國內土木工程的最高獎項——“詹天佑”獎。全國不少城市、地區都前來學習考察。而代建總承包模式也在之後的住房保障專案中得到廣泛應用。

“實踐證明，

這一創新模式，通過按工程節點付款，既可有效緩解保障房建設的資金壓力，又能發揮專業地產公司的技術與管理優勢，從而加快建設速度，提高建設品質。 ”時任深圳市住建局局長的李廷忠這樣告訴媒體。

龍悅居三期片區施工前的景象

完工後的龍悅居三期和四期

配租六成面向人才群體解決人才安居

當搬家成為常態，生活不得不變得“折騰”，時不時冒出來“逃深”的念頭讓胡世峰覺得前路渺茫。搬家要考慮很多因素，要生活方便、交通便利，更重要的是房租適中。回憶起搬家的日子，胡世峰仍歷歷在目：“起碼一個月的時間都在花心思在‘要不要搬、搬去哪裡’上，人會頻頻陷入焦慮和煩惱。”

如果人才流失，一座城市還剩下什麼？為了解決人才住房問題， 2010年，市委市政府出臺了《關於實施人才安居工程的決定》，並在全國率先推出了安居型商品房，旨在形成保障房人才房資源分享，解決人才住房問題。經過不斷探索嘗試，目前深圳住房保障已經擴大到戶籍中低收入、“夾心層”和人才群體。保障方式既有實物配置也有貨幣補貼，目前是“租售補”三種方式並用。

而考慮到照顧不同群體需求，龍悅居推出了社會房源及人才房源兩重申請管道，實現了保障房投資的集約化，滿足了低收入家庭和人才家庭等群體的保障需求。“2013年1月，深圳市住房和建設局發佈了龍悅居等保障性住房的配租消息，共推出房源13496套，僅龍悅居就推出11111套，是當時深圳最大的公租房項目。其中，近六成面向人才群體”，參與了龍悅居項目建設的市住建局建設管理部副部長馬振新介紹道。

但是另一種質疑聲也隨之而來——“人才住房是否擠佔保障住房，偏離了住房保障的原意？”

在市住房研究會會長陳藹貧看來，保障房、人才房共融一體，有資源分享、互為“提攜”之便利，避免了國外由於低收入家庭過分集中居住帶來的新型“貧民窟”等社會問題。但也存在一定的問題，如兩者因保障面積標準等不同帶來的相互牽絆，此外，也易引起社會誤解。“如有些群眾對保障房’保基本’認識模糊，反認為保障房大比例向人才群體傾斜，偏離了住房保障的原意。”。

有了龍悅居的探索而不斷豐富了保障房建設的經驗，為了進一步提升人才吸引力，深圳於2016年出臺了人才住房新政策，明確將人才住房從現有的住房保障體系中相對分離，形成人才住房與保障性住房雙軌並行的公共住房體系。而這一政策的出臺也打消了“人才住房會否擠佔保障住房？”的疑問。人才住房從住房保障中相對分離以後，基本保障性住房“保基本”的供應物件將更加清晰。

而對人才型保障住房的供應將會持續加大。據住建局方面給出的資料，“十三五”期間，深圳市新籌集建設保障性住房和人才住房40萬套，其中，人才住房將不少於30萬套。

“之前租住在外，人的精神狀態是比較緊繃的，永遠不知道什麼時候又要再搬家。”想到不用再頻繁搬家，搬來龍悅居後的胡世峰松了口氣。“現在感覺很安心，能集中精力去工作，對未來有更多憧憬。”

北站四期一期現狀

三年變身從“三難”社區到成熟社區

入夥期間，因配套不完善，龍悅居一度被住戶調侃為“三難”：出行難、買菜難和上學難。三年以來，龍悅居周邊配套日臻完善，從超市到便利店，從餐館到特色小吃，從學校到幼稚園，從社康到公交線路均作了相應規劃並投入使用。

而對於龍悅居的點滴變化，唐阿姨也都看在眼裡。“剛開始搬進來，附近還比較荒，買菜要去一站外的白石龍。隨著社區配套建設的加快，慢慢的周邊超市也開了，小店也開了，好多選擇可以換著吃，物價也便宜。平時家裡來了客人，我們就下去炒幾個菜，非常方便”，唐阿姨表示。另外，龍悅居的配套藍海幼稚園的及時落成，讓小孫女也順利地進入幼稚園上學。而自己則在社區幫助下成立了一個合唱團，晚上跳廣場舞，“生活很豐富”。“兒子一直有個心願買一輛車，之前一直沒有條件，現在租了公租房以後省下一筆錢，壓力小了，2015年下半年終於買了一輛小車，實現了願望。”

比起硬體的改善，讓侯青松更為感慨的是社區的溫情。逐漸的和鄰居熟絡後，性格開朗的侯青松也被鄰居親切地稱呼為“猴哥”。“我們四期的鄰居多為70、80年代生人，基本都是三口之家，家庭結構相似，所以溝通容易產生共鳴。”在他看來，公租房更大的意義所在於鄰里關係和諧。“以前住城中村的住戶多數為了生計考慮，鄰里比較陌生，防備心也比較強。在這裡，大家身份比較可信，也都很聊得來。像我們有小孩上學有時工作忙沒時間接，在群裡喊一聲，有鄰居就幫忙接回來了。”

談到現在的龍悅居，胡世峰也頗有感觸。“我們一群鄰居在15年組建了義工協會，平時會參與社康、書吧、廢品回收等一系列公益活動，現在成員有300、400人。我們在自己社區裡做義工，主動性和自發性都很強，在這裡也越住越舒服。”而在參與社區活動的過程中，胡世峰也意外收穫了愛情，“現在我們的孩子已經快一歲了。”他說，自己和愛人的邂逅並非個例，因為龍悅居的“牽線搭橋”而促成的姻緣還有很多。

胡世峰認為，龍悅居的居民在積極宣導一種新型的公租房社區文化。“公租房是一種新生事物，但是由此誕生的文化卻可以走在前面。深圳作為一線城市，即便不買房，政府能夠提供這樣一種新型的住房方式也給來深打拼者以安定感，可以更安心的建設深圳。”

北站四期一期現狀

未來5年將有不少於40萬套保障性住房和人才住房

2000年來深，侯青松自嘲“住遍了深圳的城中村”：“寶安、白石洲、新洲、龍華、下沙都住過，搬過7、8次家吧，住得太雜了。”他表示，在深圳最大的壓力就在住房，一直租房心裡是不踏實的。“對我們70年代這種收入不是很高也不在貧困線下的社會 ‘夾心層’，相對現在深圳房價高企的形勢，買套房確實很困難，生活壓力比較大。而政府推出公租房，包括安居房，解決了我們的一個心病”，侯青松表示，目前對居住情況很滿意。

“龍悅居的項目可以說達到並且超過了我們的預期，現在看來項目開發還是比較成功，入住率很高，住戶的滿意度也很好”，馬振新表示。

住房保障、人才戰略涉及民生，關乎城市發展。“入住公租房是我個人直接享受政府紅利的特別直觀的體驗，對此我很感激”，談及對公租房的看法，胡世峰如是告訴記者。

而對於未來人才住房和保障性住房的建設問題，深圳也注入了“強心針”。未來5年，還將有不少於40萬套的保障性住房和人才住房體量。

去年7月31日，深圳印發《關於完善人才住房制度的若干措施》給深圳的人才住房帶來了“質變”的飛躍。政府將通過包括存量土地、招拍掛、公共配套設施上蓋等多種方式來盤活土地資源。

“每年新增的居住用地中，人才住房和保障性住房的用地面積應當不少於總用面積的60%”，該措施同時還強調，要利用公共設施上蓋及周邊用地配建人才住房，被規定地鐵站500米範圍內新出讓的招拍掛居住用地，其建設人才住房的比例應不少於總建築面積的60％。而在該政策發佈之前，商品房的新增供地都是遠遠高於人才住房和保障性住房的。

另外，在去年10月4日晚，深圳出臺了“深八條”，在土地出讓方式方面也作了明確說明，對招拍掛出讓的商品住房用地採取當溢價超過一定比例時，從競價轉為競配人才住房和保障性住房的面積，這對於抑制高地價是比較有效的政策。通過這種競配，也對深圳的人才住房和保障性住房給予一定的促進。