2017年3月22日訊， “那房子我不想賣了， 按合同約定給你違約金吧。 ”半年前， 已經交了定金， 簽了買賣合同的買受人劉念（化名）， 突然接到出賣人王強（化名）的電話， 原本看好的房屋要泡湯。
北京市各區法院傾向於保護買受人的合法權益， 對簽訂合同的雙方， 支持繼續履行合同
北京市各區法院傾向於保護買受人的合法權益， 對簽訂合同的雙方， 支持繼續履行合同
北京市各區法院傾向於保護買受人的合法權益， 對簽訂合同的雙方， 支持繼續履行合同
“當時我真是萬念俱灰。 為了買這一套房， 我是舉全家之力， 賣了三套房才湊的錢。 他給我違約金也沒用啊， 給了我也買不回我那三套房了。 ”走投無路的劉念尋求了法律援助， 沒想到的是，
近日， 懷柔區人民法院判決雙方繼續履行合同。 代理此案的楊曉波律師告訴北京晚報記者， 以往， 在二手房交易中， 很多時候出賣人佔據主動， 為了追求更高的經濟利益， 甚至不惜以交違約金的方式撕毀合同。 但目前， 北京市各區法院傾向於保護買受人的合法權益， 對簽訂合同的雙方， 支持繼續履行合同。
為換一套房賣了三套房
和很多已過而立之年的北漂一樣， 劉念面臨著改善住房的需求。
“我那個小房子是婚前買的， 是個開間， 一居室， 只有不到40平方米。 ”結完婚， 小倆口還湊合著能住， 孩子的降生讓小開間顯得過分擁擠了。 “我跟老婆平時都要忙工作，
從去年下半年開始， 劉念一家走上了看房之旅， 目標是郊區的三居室。 兩人的工作單位都是在北郊， 所以昌平、順義甚至遠郊懷柔的房子都能接受。 經過一個多月的考察， 劉念相中了懷柔區一套約100平方米的南北通透三居室， 當時總價不到200萬元。 “APEC不是前幾年剛在懷柔辦過麼， 這裡環境還是很好的， 而且我有車， 距離稍微遠一點也無所謂。 最關鍵的是， 懷柔房子相對便宜。 ”
對於劉念換房的想法， 爸媽和岳父母都表示支持， 雙方老人甚至都決定賣掉老家的房產， 支援小倆口改善住房。 “老人的意思是不想讓我們背負貸款的壓力。 ”一開始， 劉念極力反對老人們這麼做，
賣了兩套老家的房子， 再加上劉念現在的小開間， 足夠換那套懷柔的三居室， 還有餘錢做一次裝修。 經過仲介的撮合， 買受人劉念在去年秋天與懷柔這套三居室的出賣人王強達成了協定， 劉念支付了10萬元定金， 雙方簽署了《北京市存量房買賣合同》， 約定以190萬元的價格成交。 王強給劉念三個月的時間， 去賣房籌措資金。
出賣人反悔欲交違約金違約
交了定金， 簽了合同， 劉念覺得這筆三房換一房的交易， 成功了大半。
接下來， 無論是雙方老人出售老家住房， 還是劉念出售現居的一居室，都很順利。“我那個房子小，總價低，所以很快就能成交。”手裡拿著200多萬賣房款的劉念，聯繫仲介公司，希望儘快完成房屋過戶。
沒想到的事情發生了，仲介那邊支支吾吾說，交易可能要黃了。問題出在出賣人王強身上。在劉念籌措資金的這三個月內，房價出現了波動。起初，王強並沒有終止交易的想法，但沒有經得住誘惑。“我這房子雖然已經收了定金，但是很多小仲介依然在給我打電話，跟我說價格波動比較大，希望我重新考慮。”王強透露，有些小仲介甚至攛掇他撕毀協議，稱給一筆違約金就行，“給完違約金，再以新價格出售，還能賺得更多”。
劉念接到了王強希望終止交易的電話，他明確表示，不接受王強提出的“退回定金並再補償30萬元違約金”的建議，而是希望能繼續完成交易。“房產市場隨時在波動。我現在就算拿著手裡的這200多萬，再加上他給我的違約金，我也買不回原來的三套房子了。”劉念非常無奈，已經賣出的三套房子，眼看著就要交割，“我這一大家子住哪兒啊？”
劉念無法承受一家人居無定所的危險，而王強又不想繼續履行合同，雙方僵持不下，劉念將王強告上法院。
經過約三個月的取證和審理，近日，懷柔區法院做出了繼續履行合同的判決。被告王強不但要按照原合同約定價格出售房產，而且還要承擔訴訟費用和原告劉念的律師費。走出法院的時候，王強垂頭喪氣，一時的雜念讓他蒙受了經濟損失。而劉念則長舒了一口氣：“真沒想到換房差點換出個無家可歸來。”
法院傾向支援買受人合法權益
北京晚報記者瞭解到，作為遠郊區縣，懷柔長期處於房產市場的價格窪地，但最近價格波動比較明顯，因價格導致的二手房交易違約現象開始增多。2017年，懷柔區人民法院已經受理了約20起價格導致的二手房交易違約案件。
懷柔區人民法院法官曹小澎在接受北京晚報記者採訪時表示：“因為出賣人調整價格而導致的違約，法院一般傾向判為繼續履行合同。”少量判為解除合同的違約案件，是因為履行困難。“比如買受人的購房資格問題、因政策變化導致的首付比例上升無法承受或者貸款審批等問題。”
曹小澎法官還告訴記者，判為繼續履行的二手房交易，一般都會要求買受人全款支付購房款，“因為貸款會有一些不確定因素”，買受人需要籌集全款履行合同。
正規仲介不支持因價格違約
“確實會有出賣人提出價格變動，意圖違約。有時候，他們會找其他藉口，比如仲介服務、稅費支付、付款方式等等。我們經過交流得知，違約的想法多數是由衝動導致的。正規仲介經紀人一般都會從中調和，並且以案例說明違約無效。有些買受人會尋求律師幫助，帶著律師與出賣人協商。實在不可調和，再走法律程式。”
律師建議不要私下解決違約問題
“律視線上”的楊曉波律師告訴北京晚報記者，在過去，也曾出現過因價格變動導致的違約情況，交違約金成為一種主流的私下處理方式，出賣人看似相對主動。“有很多出賣人，都是私下給一筆違約金，就撕毀了原先的協議。直到現在，很多出賣人還以為交錢就能違約。”楊曉波提醒有出售房產意圖的讀者，這種交錢就能違約的想法早已得不到法律支持。而有買房意圖的讀者，一旦遇到類似糾紛，千萬不要私下解決，最少也應該帶著律師去和出賣人溝通。
“因為法院通常都會判繼續履行。所以買賣雙方溝通的時候，買受人相對會佔據主動。只要買受人願意繼續履行，交易就可以繼續進行下去。”
還是劉念出售現居的一居室，都很順利。“我那個房子小，總價低，所以很快就能成交。”手裡拿著200多萬賣房款的劉念，聯繫仲介公司，希望儘快完成房屋過戶。沒想到的事情發生了，仲介那邊支支吾吾說，交易可能要黃了。問題出在出賣人王強身上。在劉念籌措資金的這三個月內，房價出現了波動。起初，王強並沒有終止交易的想法，但沒有經得住誘惑。“我這房子雖然已經收了定金，但是很多小仲介依然在給我打電話，跟我說價格波動比較大，希望我重新考慮。”王強透露，有些小仲介甚至攛掇他撕毀協議，稱給一筆違約金就行，“給完違約金，再以新價格出售，還能賺得更多”。
劉念接到了王強希望終止交易的電話，他明確表示，不接受王強提出的“退回定金並再補償30萬元違約金”的建議，而是希望能繼續完成交易。“房產市場隨時在波動。我現在就算拿著手裡的這200多萬，再加上他給我的違約金，我也買不回原來的三套房子了。”劉念非常無奈，已經賣出的三套房子，眼看著就要交割，“我這一大家子住哪兒啊？”
劉念無法承受一家人居無定所的危險，而王強又不想繼續履行合同，雙方僵持不下，劉念將王強告上法院。
經過約三個月的取證和審理，近日，懷柔區法院做出了繼續履行合同的判決。被告王強不但要按照原合同約定價格出售房產，而且還要承擔訴訟費用和原告劉念的律師費。走出法院的時候，王強垂頭喪氣，一時的雜念讓他蒙受了經濟損失。而劉念則長舒了一口氣：“真沒想到換房差點換出個無家可歸來。”
法院傾向支援買受人合法權益
北京晚報記者瞭解到，作為遠郊區縣，懷柔長期處於房產市場的價格窪地，但最近價格波動比較明顯，因價格導致的二手房交易違約現象開始增多。2017年，懷柔區人民法院已經受理了約20起價格導致的二手房交易違約案件。
懷柔區人民法院法官曹小澎在接受北京晚報記者採訪時表示：“因為出賣人調整價格而導致的違約，法院一般傾向判為繼續履行合同。”少量判為解除合同的違約案件，是因為履行困難。“比如買受人的購房資格問題、因政策變化導致的首付比例上升無法承受或者貸款審批等問題。”
曹小澎法官還告訴記者，判為繼續履行的二手房交易，一般都會要求買受人全款支付購房款，“因為貸款會有一些不確定因素”，買受人需要籌集全款履行合同。
正規仲介不支持因價格違約
“確實會有出賣人提出價格變動，意圖違約。有時候，他們會找其他藉口，比如仲介服務、稅費支付、付款方式等等。我們經過交流得知，違約的想法多數是由衝動導致的。正規仲介經紀人一般都會從中調和，並且以案例說明違約無效。有些買受人會尋求律師幫助，帶著律師與出賣人協商。實在不可調和，再走法律程式。”
律師建議不要私下解決違約問題
“律視線上”的楊曉波律師告訴北京晚報記者，在過去，也曾出現過因價格變動導致的違約情況，交違約金成為一種主流的私下處理方式，出賣人看似相對主動。“有很多出賣人，都是私下給一筆違約金，就撕毀了原先的協議。直到現在，很多出賣人還以為交錢就能違約。”楊曉波提醒有出售房產意圖的讀者，這種交錢就能違約的想法早已得不到法律支持。而有買房意圖的讀者，一旦遇到類似糾紛，千萬不要私下解決，最少也應該帶著律師去和出賣人溝通。
“因為法院通常都會判繼續履行。所以買賣雙方溝通的時候，買受人相對會佔據主動。只要買受人願意繼續履行，交易就可以繼續進行下去。”