這是秦朔朋友圈的第1419篇原創首發文章
7月17號， 在廣州市政府官網上， 發佈了《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》（以下簡稱“工作方案”），
一、具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女、政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女
二、其監護人在本市無自有產權住房， 以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的， 由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。
第一條是對受惠人員的限制， 除了廣州戶口外， 可以看到幾乎都是對大專本科以上“高端人才”的照顧。 而第二條， 更厲害， 要監護人在本地沒有住房。
如果說， 第一條還能惠及廣大人群， 那麼第二條中的“無自有住房”倒真是令人尷尬。 很多人手上， 可能都有那麼一套非學區非中心的房子。 現在政策一出， 如果小孩要讀個好學校， 那老房子到底是賣好， 還是不賣好？
真是一個TO BE OR NOT TO BE的心累問題。
房子和教育， 誰拯救誰？
《工作方案》解決的是住房問題， 卻附帶捆綁了教育。 其實這不是什麼歷史創新， 很多城市都有。 例如蘇州， 只要符合“滿五年， 唯一學籍”， 租房讀書也是可以的。 但是在學校招生的選擇排序上， 租房的可能就天然地“輸在起跑線上”。
對於這條政策， 目前大多數的解讀有點放大了歷史意義。 筆者認為， 教育是教育，
和房子一樣——教育， 尤其是優質教育， 是稀缺資源。 但學區和好學區， 就有嚴重價值差異。 就像動遷房和豪宅社區一樣。 且不說廣州市政府的政策， 在執行上是否可以“兜底”——讓大部分租房子女有書可讀。 就在“好學區”的問題上， 恐怕政策也無能為力。 畢竟父母作為“高端人才”， 都是城市的主流中產， 他們所要求的不僅是“學區”， 更是好學區。
以杭州為例， 小學新生錄取， 按照一表生、二表生、三表生……的錄取順序：學齡戶籍兒童按“住、戶一致”優先原則錄取。 按下面四種先後順序錄取。
第一類情況是， 學齡兒童戶口與父母戶口、家庭住房(父母有房產的， 以父母房產證為依據認定)三者一致， 都在小學教育服務區，
第二類情況是， 學齡兒童自出生日起在本市的祖父母(外祖父母)家， 且祖父母(外祖父母)住房在本小學教育服務區， 這就是通常所說的“二表生”。
第三類情況是， 學齡兒童有杭州市主城區戶籍， 但不屬於上述兩類；這就是通常所說的“三表生”。
第四類情況是， 學齡兒童無杭州市主城區戶籍， 但符合在杭就讀條件， 這就是通常所說的“四表生”。
真實情況是， 好學校“一表生”都會數量爆表， 只能稀釋師資不斷擴班。 更別說去顧及二表、三表生。
廣州常住人口遠在杭州之上， 想來緊缺程度只會更甚。
在大城市中， 我們的學校資源， 尤其是優質學校， 到底緊缺到什麼地步呢？
以上海為例， 前兩個月上海民辦招生引發一波刷屏：上海市民辦陽浦小學， 在每個孩子面試的同時， 為家長準備了一套超複雜的邏輯考題， 博士生沒通過幼升小面談；青浦世界外國語學校則要求家長如實填寫孩子祖父母、外祖父母的第一學歷、畢業院校、工作單位等。
這些都說明了——學校， 尤其是好學校，是賣方市場，話語權不在家長。不管是買學區房，還是被動接受“刁難”，都是因為家長可選擇的機會太少。特別是對那些受到戶籍、房產等因素限制的家長更是如此。
優質教育供應不足的問題，不是通過買或者租學區房就能解決的。
用教育來解決住房問題，既解決不了住房問題，也解決不了教育問題。
天價學區房，
是階層上升的天梯？
又是幾個月前，北京天價學區房引發了諾貝爾經濟學獎謎題。其實學區房，也不是房地產問題。從表像上看，是優質教育供應短缺的問題。購置學區房，實則是一筆變相的擇校費。但從本質上看，是戶籍制度問題。
城市與城市之間，區域與區域之間，資源發展不平衡，導致了戶籍流動的競爭。大家都想佔據最佳資源：城市大、經濟好、地段佳、配套全、學校優。於是，高考與買房成為了“佔據最優資源”的發展路徑。
第一步：通過高考，從鄉鎮農村躋身北上廣深。
第二步：通過買房，紮根定居，從“新xx人”成為“xx人”。
第三步：通過換房，傳遞資源，從城市遠郊遷移至市區教育、配套更優的地方，讓孩子接受更好教育，實現代際更替。
每一步，都是巨大焦慮；每一步，都有一些人放棄或另做選擇。但這幕“三部曲”儼然成為絕大多數中國中產的標準宿命。
人才綠卡、積分落戶的已為人父母的“高端人才”就是通過教育、高考、移民完成了階層逆襲。在下一代培育上，也只有讓小孩上更好的學校、接受更優的教育，才能完成更上一層的流動，或者不至於隕落。當身處一個大變革的時代裡，成就“學區房”天價的，不是學校的優質程度，而是中產父母內心的焦慮係數。中國學區房的價格機制，不是經濟學範疇，可能是心理學領域。
那麼讓媒體振聾發聵的“租購同權”、戶籍制度改革果真是在路上嗎？或許是在理論的道路上吧，很難相信一個14億人口、56個民族的泱泱大國，取消或者變革戶籍制度，會成為什麼樣子。
至少，在當下的國情中，目前的戶籍制度還是合理的。中國一二線城市的房地產，在很大程度上也都吃到了這份制度的紅利。
資訊太多，理性有點不夠用
當政策意義的過度放大與我們焦慮脆弱的內心相撞時，我們開始陷入一個又一個簡單粗暴的認知陷阱。
在小孩讀書問題上，體現的是：買學區房——讀名校——成績好——財富、階層上升；
在房價看漲看跌問題上，體現的是：租購同權——租賃熱——租金漲——房價漲；或者，租購同權——租賃熱——學區房不值錢——房價跌。
這種單行線的思維方式是我們要警惕的認知陷阱，也是焦慮來源。
那麼租購同權，到底是看漲還是看跌？——答案是，不一定。因為所有的“價格”都是多重因素的疊加共振，學區只是房子價值的維度之一，與之關聯的要素，還有非常之多，例如貨幣、土地、城市經濟等等。在不同階段時期，會是不同的權重。在市場機制中，沒有任何單一要素，是簡單因果關聯的。——所以，要警惕那些輕易說漲跌的聲音。
作為一名大陸地產人，心好累。因為房子永遠不是單純的房子，而是政治、經濟、文化、教育、民生情緒的一鍋大雜燴。讓房子只是房子，可能生活才會美好很多。
尤其是好學校，是賣方市場，話語權不在家長。不管是買學區房，還是被動接受“刁難”，都是因為家長可選擇的機會太少。特別是對那些受到戶籍、房產等因素限制的家長更是如此。優質教育供應不足的問題，不是通過買或者租學區房就能解決的。
用教育來解決住房問題，既解決不了住房問題，也解決不了教育問題。
天價學區房，
是階層上升的天梯？
又是幾個月前，北京天價學區房引發了諾貝爾經濟學獎謎題。其實學區房，也不是房地產問題。從表像上看，是優質教育供應短缺的問題。購置學區房，實則是一筆變相的擇校費。但從本質上看，是戶籍制度問題。
城市與城市之間，區域與區域之間，資源發展不平衡，導致了戶籍流動的競爭。大家都想佔據最佳資源：城市大、經濟好、地段佳、配套全、學校優。於是，高考與買房成為了“佔據最優資源”的發展路徑。
第一步：通過高考，從鄉鎮農村躋身北上廣深。
第二步：通過買房，紮根定居，從“新xx人”成為“xx人”。
第三步：通過換房，傳遞資源，從城市遠郊遷移至市區教育、配套更優的地方，讓孩子接受更好教育，實現代際更替。
每一步，都是巨大焦慮；每一步，都有一些人放棄或另做選擇。但這幕“三部曲”儼然成為絕大多數中國中產的標準宿命。
人才綠卡、積分落戶的已為人父母的“高端人才”就是通過教育、高考、移民完成了階層逆襲。在下一代培育上，也只有讓小孩上更好的學校、接受更優的教育，才能完成更上一層的流動，或者不至於隕落。當身處一個大變革的時代裡，成就“學區房”天價的，不是學校的優質程度，而是中產父母內心的焦慮係數。中國學區房的價格機制，不是經濟學範疇，可能是心理學領域。
那麼讓媒體振聾發聵的“租購同權”、戶籍制度改革果真是在路上嗎？或許是在理論的道路上吧，很難相信一個14億人口、56個民族的泱泱大國，取消或者變革戶籍制度，會成為什麼樣子。
至少，在當下的國情中，目前的戶籍制度還是合理的。中國一二線城市的房地產，在很大程度上也都吃到了這份制度的紅利。
資訊太多，理性有點不夠用
當政策意義的過度放大與我們焦慮脆弱的內心相撞時，我們開始陷入一個又一個簡單粗暴的認知陷阱。
在小孩讀書問題上，體現的是：買學區房——讀名校——成績好——財富、階層上升；
在房價看漲看跌問題上，體現的是：租購同權——租賃熱——租金漲——房價漲；或者，租購同權——租賃熱——學區房不值錢——房價跌。
這種單行線的思維方式是我們要警惕的認知陷阱，也是焦慮來源。
那麼租購同權，到底是看漲還是看跌？——答案是，不一定。因為所有的“價格”都是多重因素的疊加共振，學區只是房子價值的維度之一，與之關聯的要素，還有非常之多，例如貨幣、土地、城市經濟等等。在不同階段時期，會是不同的權重。在市場機制中，沒有任何單一要素，是簡單因果關聯的。——所以，要警惕那些輕易說漲跌的聲音。
作為一名大陸地產人，心好累。因為房子永遠不是單純的房子，而是政治、經濟、文化、教育、民生情緒的一鍋大雜燴。讓房子只是房子，可能生活才會美好很多。