顏建國稱， 這個世界在改變， 很多東西也必須要改變， 未來， 中海將在戰略目標、拿地方式、管控的模式等方方面面進行各種優化。
觀點地產網 3月22日， 港島萬豪酒店3樓， 香港資本市場迎來了全新一屆的中海地產管理層， 主席肖肖帶領行政總裁顏建國、副總裁兼總建築師羅亮、財務總監聶潤榮一眾高管亮相中海2016全年業績發佈會。
去年11月15日， 中海突發公告， 郝建民辭任公司執行董事、主席兼行政總裁， 肖肖獲選為主席並獲委任為公司行政總裁， “郝的時代”正式終結。 此後的12月7日， 中海正式公告， 主席肖肖不再兼任公司行政總裁職位，
新人新氣象， 新的管理層上任之後， 會給中海帶來哪些改變？成為了業績會上最受關注的話題。
中海“新”變化
對此， 顏建國就表示， 新管理層上臺後， 將會是繼承與改變雙向進行的管理思路。
“主席肖肖幾十年都在中海工作， 我也是中海的老兵， 我們的血液、基因， 都是屬於中海的。 所以未來， 大的改變是不會有的， 傳統都會繼承。 ”
顏建國首先表達了自己一顆屬於中海的心。 其表示， 自己上任之後， 中海的很多傳統都將繼承。 包括原定的2020年目標希望達到4000億， 毛利率希望達到30%，
但隨後， 顏建國話鋒一轉， 又強調， 在傳承的基礎上， 中海的很多東西也必須要改變。
顏建國稱， 這個世界在改變， 很多東西也必須要改變， 適應變化的世界， 最好也是相應作出一些變化。 其透露， 中海最近就對市場規劃做出了一些修訂， 一些策略也會因應目前變化的市場環境、狀態做出相應的調整。
顏建國表示， 當前中海在戰略目標、拿地方式、管控的模式， 方方面面都在進行各種優化。
舉例來說， 比如說投資方面， 公開市場方面， 現在一線城市拿地會越來越困難，
比如組織架構的優化， 使得公司的效率能夠進一步提高， 達到更好的效果。 在規模迅速擴大之後， 如何利用資訊化的手段， 把中海的很多管理的優勢變成標準化的動作固化下來， 打造一個數位化的平臺， 實行扁平化的管理， 這些方面都是適應目前改變化的世界所必須做出的改變。
2016年第四季度新任管理層上任以來， 中海開始頻繁在公開市場上拿地， 這也讓外界猜測是否是“新人事新作風”， 中海有意改變土儲較少的短板？高地價又會否導致中海利潤的下降？
對此， 肖肖就表示， 中海一直追求利潤和股東回報的可持續增長， 但根據現在的形勢，
雖然平均來講四季度中海公開拿地的頻率確實高了一些， 但從策略上來講， 中海並沒有變化。 但其同時強調， 未來中海將積極、持續地參與土地市場拍賣， 並積極開展合作的方式， 包括與中建系統以及其他有土地資源的企業的合作， 尤其是國企之間的合作， 以多元的方式拓展土地儲備。
保守的目標
除開對新任管理層的好奇與關注之外， 中海2017年令人稍顯意外的2100億港幣目標同樣引發眾多關注， 因為在2016年， 中海就已經實現全年2106億港幣的全年銷售， 定下2100億的目標， 就意味著新一年中海將毫無增長。
對此，
肖肖笑稱， 大家應該都已經習慣了中海定這樣
保守的目標， 到了年中公司會再視情況進行調整， 並不表示公司今年就一定是這個數， 還會看市場的變化。
肖肖續稱， 對於中海這樣一個利潤接近400億的企業來說， 要永遠保持在20%的增長是不可能的。 中海最終極的目標是追求利潤總額的持續增長， 當然與之相適應， 規模也要增長， 預計公司今年規模將會較這一兩年有一個增長。
至於中海此前定下的到2020年實現銷售規模4000億港幣的目標， 肖肖則表示，重點還是要先吸納足夠的土地。
觀點地產新媒體瞭解到，2016年，中海集團（不包括中海宏洋）在內地13個城市，合共購入17幅土地，在香港購入一幅土地，合共新增面積972萬平方米。年內，集團通過實施中信資產收購納入約3155萬平方米的土地資源。
及至2016年底，中海在內地33個城市以及香港和澳門（樓盤）共擁有土地儲備約5677萬平方米，集團實際擁有權益約為4881萬平方米。而同行中規模只有中海一半的華潤置地、龍湖，土地儲備均已超過4000萬平方米。
值得注意的是，2017年中海的各項投入資料將大大提升，其中，新開工面積將從2016年的765萬平方米增加至1900萬平方米，增長幅度148%；在建規模將從2016年的2416萬平方米增加至3300萬平方米，增長幅度37%；資本開支將從2016年的港幣939億增加至港幣1600億，增長幅度70%；其中土地開支將從2016年的港幣443億增加至港幣1000億，增長幅度126%，對應土地面積1600萬平方米。
另據披露，2017年中海將力爭在所在城市達到前三的目標。
顯然，這些大幅增加的資料和城市前三的目標，都與中海2100億港幣原地踏步的目標不相符合。面對大家的疑問，肖肖則僅意味深長地表示，“目標只是目標”。
如何實現30%毛利率？
另外一點需要關注的是，顏建國和肖肖都重點提到，在今後的幾年時間裡，預計中海的毛利率仍將維持在30%以上，這對於中海新任管理層來說，將是嚴峻的挑戰。
據觀點地產新媒體計算，2016年中海總的毛利率為27.82%，剔除並購中信資產方面的影響，毛利率在29%左右，而在並未受到並購中信影響的2015年，中海的毛利率也僅為27.20%。
2016年底和今年年初中海透過公開市場拿的超過100億的土地，地價也都不便宜，經分析師計算，毛利率均在25%左右。與此同時，公司並購的中信項目也面臨一些不優質、毛利低的質疑。未來，中海要如何實現30%以上毛利率，將會是擺在肖肖與顏建國面前的一道難關。
對此，聶潤榮就表示，中海並購中信的貨值是730億，2017年將為公司貢獻400億的銷售。至於利潤方面，中信專案的毛利率與中海自有項目毛利率基本持平，都在30%以上，甚至還會更高。
觀點地產新媒體留意到，雖然在業績會上並未提及，但中海仍然在年報上透露出了“玄機”。
據觀點地產新媒體查閱，2016年中海共有六項投資物業項目竣工，合共增加約46萬平方米已落成投資物業，而集團也出售了一些非核心投資物業。此外，透過中信資產收購增加了約30萬平方米的投資物業。
至2016年底，中海在內地、港澳和倫敦擁有已落成投資物業共達250萬平方米。
租金收入方面，2016年中海整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣21.4億元，同比增加6.2%；分部溢利港幣118.8億元，其中港幣77.2億元為投資物業的公允價值增加。
肖肖表示，過去中海商業物業的毛利率表現並不佳，但正是因為不夠好，才有了提升的空間。2017年中海將全面提升商業物業的運營效率。
據其透露，中海給商業定的目標，是到2020年，實現租金收入港幣50億。
觀點地產新媒體留意到，近年來，中海來自投資物業公允價值變動稅後收益不斷增加，分別從2014年的港幣38.5億增加至2015年的港幣57.5億，再到2016年的港幣77.2億，為公司利潤的提升貢獻的比重逐年加大。
中海在年報展望中就披露，2017年集團將繼續構建以住宅發展為主、商業地產發展為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強平衡市場風險能力。
中海認為，在中國房地產市場的毛利持續下降，過度擴張房地產開發規模可能逐漸帶來不對比風險的情況下，把投資物業盈利比重持續提升仍然是集團的長久目標。截止2016年底，集團正在開發和待開發的商業地產面積達到440萬平方米，其中約120萬平方米預計可於2018年年底前落成。
肖肖則表示，重點還是要先吸納足夠的土地。觀點地產新媒體瞭解到，2016年，中海集團（不包括中海宏洋）在內地13個城市，合共購入17幅土地，在香港購入一幅土地，合共新增面積972萬平方米。年內，集團通過實施中信資產收購納入約3155萬平方米的土地資源。
及至2016年底，中海在內地33個城市以及香港和澳門（樓盤）共擁有土地儲備約5677萬平方米，集團實際擁有權益約為4881萬平方米。而同行中規模只有中海一半的華潤置地、龍湖，土地儲備均已超過4000萬平方米。
值得注意的是，2017年中海的各項投入資料將大大提升，其中，新開工面積將從2016年的765萬平方米增加至1900萬平方米，增長幅度148%；在建規模將從2016年的2416萬平方米增加至3300萬平方米，增長幅度37%；資本開支將從2016年的港幣939億增加至港幣1600億，增長幅度70%；其中土地開支將從2016年的港幣443億增加至港幣1000億，增長幅度126%，對應土地面積1600萬平方米。
另據披露，2017年中海將力爭在所在城市達到前三的目標。
顯然，這些大幅增加的資料和城市前三的目標，都與中海2100億港幣原地踏步的目標不相符合。面對大家的疑問，肖肖則僅意味深長地表示，“目標只是目標”。
如何實現30%毛利率？
另外一點需要關注的是，顏建國和肖肖都重點提到，在今後的幾年時間裡，預計中海的毛利率仍將維持在30%以上，這對於中海新任管理層來說，將是嚴峻的挑戰。
據觀點地產新媒體計算，2016年中海總的毛利率為27.82%，剔除並購中信資產方面的影響，毛利率在29%左右，而在並未受到並購中信影響的2015年，中海的毛利率也僅為27.20%。
2016年底和今年年初中海透過公開市場拿的超過100億的土地，地價也都不便宜，經分析師計算，毛利率均在25%左右。與此同時，公司並購的中信項目也面臨一些不優質、毛利低的質疑。未來，中海要如何實現30%以上毛利率，將會是擺在肖肖與顏建國面前的一道難關。
對此，聶潤榮就表示，中海並購中信的貨值是730億，2017年將為公司貢獻400億的銷售。至於利潤方面，中信專案的毛利率與中海自有項目毛利率基本持平，都在30%以上，甚至還會更高。
觀點地產新媒體留意到，雖然在業績會上並未提及，但中海仍然在年報上透露出了“玄機”。
據觀點地產新媒體查閱，2016年中海共有六項投資物業項目竣工，合共增加約46萬平方米已落成投資物業，而集團也出售了一些非核心投資物業。此外，透過中信資產收購增加了約30萬平方米的投資物業。
至2016年底，中海在內地、港澳和倫敦擁有已落成投資物業共達250萬平方米。
租金收入方面，2016年中海整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣21.4億元，同比增加6.2%；分部溢利港幣118.8億元，其中港幣77.2億元為投資物業的公允價值增加。
肖肖表示，過去中海商業物業的毛利率表現並不佳，但正是因為不夠好，才有了提升的空間。2017年中海將全面提升商業物業的運營效率。
據其透露，中海給商業定的目標，是到2020年，實現租金收入港幣50億。
觀點地產新媒體留意到，近年來，中海來自投資物業公允價值變動稅後收益不斷增加，分別從2014年的港幣38.5億增加至2015年的港幣57.5億，再到2016年的港幣77.2億，為公司利潤的提升貢獻的比重逐年加大。
中海在年報展望中就披露，2017年集團將繼續構建以住宅發展為主、商業地產發展為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強平衡市場風險能力。
中海認為，在中國房地產市場的毛利持續下降，過度擴張房地產開發規模可能逐漸帶來不對比風險的情況下，把投資物業盈利比重持續提升仍然是集團的長久目標。截止2016年底，集團正在開發和待開發的商業地產面積達到440萬平方米，其中約120萬平方米預計可於2018年年底前落成。