過去， 龍華是深圳城建的窪地， 不少人吐槽， 龍華房價似歐洲， 配套像非洲， 去龍華買房相當於貧民窟的百萬富翁。 如今， 龍華片區建設和城市更新速度叫人目瞪口呆， 根據規劃， 龍華政府將投入2000億元打造“一個發展中軸、九大功能片區”……
一、福田後花園率先"轉正" 送來2000億大禮包
龍華， 作為深圳炙手可熱的價值爆發區域， 深圳的中軸， 曾經以“福田後花園”的名號深入人心， 但去年9月， 龍華新區正式被國務院批復設立“龍華區”， 今年1月7日， 龍華區正式掛牌成立。 這一改變不僅是稱呼的改變， 更意味著背靠福田中心的龍華從功能區到行政區的轉變，
比起羅湖、福田、南山等老大哥，
如果福田 羅湖是深圳的第一中心， 前海 寶中後海是深圳的第二中心， 那麼龍華就是處於建設風口上的深圳第三中心。 天時、地利、人和， 從區位上看， 從龍華可以快捷的去到福田、龍崗、寶安、東莞， 地鐵龍華線、環中線、光明線穿插而過， 梅林關過去2公里就是福田， 5公里就是華強北。
過去， 龍華是深圳城建的窪地， 不少人吐槽， 龍華房價似歐洲， 配套像非洲， 去龍華買房相當於貧民窟的百萬富翁。
如今， 龍華片區建設和城市更新速度叫人目瞪口呆， 根據規劃， 龍華政府將投入2000億元打造“一個發展中軸、九大功能片區”。
二、深圳版"三裡屯"開建 龍華商圈再添"一把火"
2月26日， 龍華區集中開工15個項目， 總投資約142億元。
其中包括備受關注的深圳版“三裡屯”——紅山6979商業中心。 該項目位於地鐵四號線紅山站東側， 規劃建設6座高層建築， 涵蓋展覽館、演藝館、商業、酒店、辦公、商務公寓以及公交場站等， 投資額達53.8億元， 預計明年12月竣工， 將為龍華商圈未來的光明前景再添一把火。
根據規劃， 龍華人民路兩側1.5平方公里範圍內將規劃打造成為集休閒、娛樂、餐飲、時尚購物、辦公、高檔住宅等一體高端的現代化商業區域， 使之成為深圳中軸新城極具輻射效應的核心商業中心。 從現有商業來看， 片區商業已初具規模， 逐漸能滿足轄區內居民生活、休閒、娛樂需求， 但離市級商業中心尚有差距。 龍華政府將今年定為“城市建設年”， 安排區級政府投資87億元， 力爭拉動全社會固定資產投資600億元左右， 全力加快片區跨越式發展。
三、優質名校 高知生源 "宇宙中心"欲成"學霸"
自去年起， 龍華優質教育資源規模迸發。
今年， 龍華大力推進觀瀾中學、龍華中學改擴建和市外國語學校龍華校區、春華學校、梅龍學校、和平小學項目開工，
龍華教育資源的優勢不僅體現在名校的引進上， 而且還有高知家庭的優秀生源。
今天龍華的教育狀況，與10年前的南山十分相似，首先，龍華豪宅區雲集眾多高知家庭，有很好的生源條件；再者，未來規劃宏大，政府重視教育，深圳外國語學校優等名校紛紛進駐。可以預見，優質名校高知生源的模式，將促使龍華變成優質教育區域。
四、知名房企"扛"舊改大旗 百萬體量盤繼續"發力"
在龍華崛起的過程中，城市更新毫無疑問的挑起了大樑，像是華僑城、海岸集團、中洲等地產巨擘都已經早早在這裡安營紮寨了。
從規土委公示的更新計畫統計資料顯示，目前龍華區6個街道有超100個專案立項改造，拆除重建建設用地面積超700萬平，區域規劃160萬平米商業體量，不少舊改盤超百萬平，例如大家非常熟悉的已開賣的壹城中心建面高達206萬平，其他還有龍華海岸城建面達到100萬平，中洲舊改101.5萬平等。
未來幾年，龍華共劃定統籌片區13個，涉及“三舊”用地11.7平方公里。
隨著華僑城、鴻榮源、海岸城、卓越等開發商進駐，舊改如火如荼的進行。在現有的舊改項目中，值得期待的包括龍華海岸城、華僑城龍勝舊改、龍華商業中心改造項目、龍華中軸央城改造項目等，這些舊改專案規劃集合了商業、辦公、住宅、娛樂休閒一站式的生活配套，定位為多功能的城市綜合體，總投入資金超過500億。今年，包括恒大智慧穀等不少城市更新項目將入市。
五、4條地鐵 3條有軌電車龍華交通駛上"快車道"
今年3月底，深圳第一條現代有軌電車—龍華有軌電車將面向公眾開通試運營，電車起點就定在地鐵4號線清湖站，通過人行通道無縫接駁，屆時在深圳關內上班的人，每天上下班可以直接電車接地鐵了。
按照規劃，龍華片區將有3條有軌電車。深圳地鐵相關負責人曾表示，“在深圳這樣的大都市，現代有軌電車系統將與主城地鐵和公交系統共同構成城市公共交通體系，形成最佳交通組合。市民可以乘坐現代有軌電車快捷抵達主城區，再轉乘地鐵、公交等其他交通工具方便到達目的地，這將極大地縮短深圳的城市空間感。
相比於地鐵、公交等交通出行方式，有軌電車的建設成本更低，因此也算一種有效的交通補充。根據線路安排，龍華有軌電車可以與地鐵4號線清湖站換乘接駁，還可與正在建設的地鐵4號線北延段的新瀾站換乘接駁，地鐵4號線是大運量、中快速的交通工具，每小時客運量在2萬人次以上，是深圳運量最大的三條地鐵線之一。龍華有軌電車是深圳首條現代有軌電車，從規劃之初起， 它就被認為是解決龍華片區北部交通“硬傷”、能帶動觀瀾樓市的“活水”。
相比龍華中心區、民治這些房價近兩年水漲船高的熱門區域，觀瀾堪稱龍華樓市中的價格窪地。在深圳中原研究中心提供的資料中，2015年，觀瀾片區一手住宅成交均價為27235元/平方米，遠遠低於民治的57817元/平方米，也低於龍華中心區的34560元/平方米。
按照樓市規律，軌道交通的開通一般會經歷三個階段：
★ 一是規劃出臺，該階段軌道周邊區域的房價一般會出現較大的漲幅。
★ 從規劃“出爐”之後到開通之前，房價漲幅更加明顯。
★ 而在開通之後，通常周邊的房價更多取決於開通當時的整體大環境或整體市場階段出現補漲現象。
目前有軌電車周邊的房價漲幅已經差不多，線路開通後，更多的影響是周邊樓盤房租水準會有較大幅度的提升。
美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑
上述深圳中原研究中心的資料同時顯示，2016年，觀瀾一手住宅的成交均價環比上漲了29%，達到35152元/平方米。典型二手樓盤的均價普遍介於3萬-4萬元/平方米之間，其中招商瀾園的二手均價上漲至39497元/平方米，環比漲幅達到 45%。
目前，地鐵4號線的北延工程正在建設中，並在未來實現和東莞地鐵的無縫對接，進一步推動深莞經濟一體化。雖然現在龍華新區擁有4號線和5號線兩條地鐵線路，但正在建設的6號線和10號線均經過龍華，其中始發於深圳北站的6號線將成為串聯深圳市中心、龍華區、光明新區的一條重要線路。預計到2030年，深圳將擁有20條地鐵線路，屆時，龍華的地鐵線路將四通八達。
龍華未來還將形成“四橫四縱”的高、快速路網，快速疏解對外交通，加強與中心城區的聯繫。“四橫”為外環高速、環觀南路、機荷高速、南坪大道，“四縱”為福龍路、龍觀快速路、梅觀快速路、清平快速路。屆時，龍華作為深圳北交通樞紐的地位將不可撼動。
六、剛需北上觀瀾 "宇宙中心"還有2字頭房源
作為深圳的北中心，產業發展一直以來是龍華的重點工作。未來龍華區將重點打造北站商務中心片區、大浪時尚創意片區、九龍山產學研片區、龍華現代商貿片區、鷺湖科技文化片區、觀瀾生態文化片區六大重點片區。“六大片區總面積35平方公里，占轄區面積31%，建成後預計年產值3200億元，成為帶動中軸發展的新引擎。
事實上，龍華區核心在北站，但“發動機”是在觀瀾。一方面，較強大的產業基礎就是它持續繁榮的保障，此外，地鐵和有軌電車將為觀瀾的發展帶來質的飛躍，交通利好，機會顯現。從2006年至今的11年間，龍華的房價經歷了兩個大漲時期。第一個大漲期出現在2006年至2007年，龍華房價順利破萬。第二個大漲期出現在2013年至2016年地王頻出的年代，但是觀瀾卻拖了整個片區的"後腿"，目前片區還有不少2字頭的二手房。
來源：騰訊房產深圳站 而且還有高知家庭的優秀生源。今天龍華的教育狀況，與10年前的南山十分相似，首先，龍華豪宅區雲集眾多高知家庭，有很好的生源條件；再者，未來規劃宏大，政府重視教育，深圳外國語學校優等名校紛紛進駐。可以預見，優質名校高知生源的模式，將促使龍華變成優質教育區域。
四、知名房企"扛"舊改大旗 百萬體量盤繼續"發力"
在龍華崛起的過程中，城市更新毫無疑問的挑起了大樑，像是華僑城、海岸集團、中洲等地產巨擘都已經早早在這裡安營紮寨了。
從規土委公示的更新計畫統計資料顯示，目前龍華區6個街道有超100個專案立項改造，拆除重建建設用地面積超700萬平，區域規劃160萬平米商業體量，不少舊改盤超百萬平，例如大家非常熟悉的已開賣的壹城中心建面高達206萬平，其他還有龍華海岸城建面達到100萬平，中洲舊改101.5萬平等。
未來幾年，龍華共劃定統籌片區13個，涉及“三舊”用地11.7平方公里。
隨著華僑城、鴻榮源、海岸城、卓越等開發商進駐，舊改如火如荼的進行。在現有的舊改項目中，值得期待的包括龍華海岸城、華僑城龍勝舊改、龍華商業中心改造項目、龍華中軸央城改造項目等，這些舊改專案規劃集合了商業、辦公、住宅、娛樂休閒一站式的生活配套，定位為多功能的城市綜合體，總投入資金超過500億。今年，包括恒大智慧穀等不少城市更新項目將入市。
五、4條地鐵 3條有軌電車龍華交通駛上"快車道"
今年3月底，深圳第一條現代有軌電車—龍華有軌電車將面向公眾開通試運營，電車起點就定在地鐵4號線清湖站，通過人行通道無縫接駁，屆時在深圳關內上班的人，每天上下班可以直接電車接地鐵了。
按照規劃，龍華片區將有3條有軌電車。深圳地鐵相關負責人曾表示，“在深圳這樣的大都市，現代有軌電車系統將與主城地鐵和公交系統共同構成城市公共交通體系，形成最佳交通組合。市民可以乘坐現代有軌電車快捷抵達主城區，再轉乘地鐵、公交等其他交通工具方便到達目的地，這將極大地縮短深圳的城市空間感。
相比於地鐵、公交等交通出行方式，有軌電車的建設成本更低，因此也算一種有效的交通補充。根據線路安排，龍華有軌電車可以與地鐵4號線清湖站換乘接駁，還可與正在建設的地鐵4號線北延段的新瀾站換乘接駁，地鐵4號線是大運量、中快速的交通工具，每小時客運量在2萬人次以上，是深圳運量最大的三條地鐵線之一。龍華有軌電車是深圳首條現代有軌電車，從規劃之初起， 它就被認為是解決龍華片區北部交通“硬傷”、能帶動觀瀾樓市的“活水”。
相比龍華中心區、民治這些房價近兩年水漲船高的熱門區域，觀瀾堪稱龍華樓市中的價格窪地。在深圳中原研究中心提供的資料中，2015年，觀瀾片區一手住宅成交均價為27235元/平方米，遠遠低於民治的57817元/平方米，也低於龍華中心區的34560元/平方米。
按照樓市規律，軌道交通的開通一般會經歷三個階段：
★ 一是規劃出臺，該階段軌道周邊區域的房價一般會出現較大的漲幅。
★ 從規劃“出爐”之後到開通之前，房價漲幅更加明顯。
★ 而在開通之後，通常周邊的房價更多取決於開通當時的整體大環境或整體市場階段出現補漲現象。
目前有軌電車周邊的房價漲幅已經差不多，線路開通後，更多的影響是周邊樓盤房租水準會有較大幅度的提升。
美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑
上述深圳中原研究中心的資料同時顯示，2016年，觀瀾一手住宅的成交均價環比上漲了29%，達到35152元/平方米。典型二手樓盤的均價普遍介於3萬-4萬元/平方米之間，其中招商瀾園的二手均價上漲至39497元/平方米，環比漲幅達到 45%。
目前，地鐵4號線的北延工程正在建設中，並在未來實現和東莞地鐵的無縫對接，進一步推動深莞經濟一體化。雖然現在龍華新區擁有4號線和5號線兩條地鐵線路，但正在建設的6號線和10號線均經過龍華，其中始發於深圳北站的6號線將成為串聯深圳市中心、龍華區、光明新區的一條重要線路。預計到2030年，深圳將擁有20條地鐵線路，屆時，龍華的地鐵線路將四通八達。
龍華未來還將形成“四橫四縱”的高、快速路網，快速疏解對外交通，加強與中心城區的聯繫。“四橫”為外環高速、環觀南路、機荷高速、南坪大道，“四縱”為福龍路、龍觀快速路、梅觀快速路、清平快速路。屆時，龍華作為深圳北交通樞紐的地位將不可撼動。
六、剛需北上觀瀾 "宇宙中心"還有2字頭房源
作為深圳的北中心，產業發展一直以來是龍華的重點工作。未來龍華區將重點打造北站商務中心片區、大浪時尚創意片區、九龍山產學研片區、龍華現代商貿片區、鷺湖科技文化片區、觀瀾生態文化片區六大重點片區。“六大片區總面積35平方公里，占轄區面積31%，建成後預計年產值3200億元，成為帶動中軸發展的新引擎。
事實上，龍華區核心在北站，但“發動機”是在觀瀾。一方面，較強大的產業基礎就是它持續繁榮的保障，此外，地鐵和有軌電車將為觀瀾的發展帶來質的飛躍，交通利好，機會顯現。從2006年至今的11年間，龍華的房價經歷了兩個大漲時期。第一個大漲期出現在2006年至2007年，龍華房價順利破萬。第二個大漲期出現在2013年至2016年地王頻出的年代，但是觀瀾卻拖了整個片區的"後腿"，目前片區還有不少2字頭的二手房。
來源：騰訊房產深圳站