片區掃描
大力推進“中軸提升戰略”
年輕龍華
華麗蝶變
在過往很長一段時間裡， 與福田中心區僅一山之隔的區位， 讓龍華從寶安的一個鎮搖身成為福田“後花園”。 8年前， 深圳市政府審議通過深圳中軸線整體城市設計， 將南始福田、途經龍華、北至觀瀾、延伸至東莞塘廈， 長達25公里的一條線， 規劃為深圳中部地區的中軸線。 時隔3年， 矗立在中軸線上的龍華新區橫空出世。
根據國務院批復的《深圳市城市總體規劃(2010-2020年)》，
這些年， 坐擁北站高鐵樞紐的龍華新區無疑在深圳外溢發展戰略實施及珠三角一體化進程中扮演舉足輕重的角色， 一系列高規格的規劃也促使龍華新區的定位從原來的“福田後花園”一躍成為“深圳北中心”。
2016年1月， 在“十二五”收官、“十三五”開局的重要節點上，
去年7月， 在一場高峰論壇上， 綜合開發研究院(深圳)常務副院長郭萬達指出， 參照《深圳市龍華新區綜合規劃(2012-2020)》， 深圳將依照“一路一軌一山一河”打造貫穿南北的中部發展軸， 由於位處中軸線上， 龍華未來將成其中一個戰略發展高地。”
值得關注的是，今年1月7日，升級為行政區的龍華區正式揭牌。當天深圳市委書記許勤特地強調，龍華區要大力推進中軸提升戰略，著力發展高鐵經濟，構建高端服務和智慧製造聚集的高地，並以加快完善基礎設施建設和基本公共服務為切入點，探索走出一條人口密集區域的城市管理治理的新路子，努力打造特區一體化先行區和示範區，著力建設現代化國際化創新型中軸新城。這明顯體現了強化中部發展軸的戰略意圖，可以預見，未來這個現代化國際化中軸城區的打造將具備十分有利的條件。
軌道交通建設
有軌電車6月30日試運營
對於住在觀瀾的市民，出行難一直是一個頭疼的問題。不過，隨著龍華現代有軌電車(簡稱“龍華有軌電車”)的開通，這個問題將有所緩解。3月30日，龍華有軌電車將試運行，6月30日正式載客試運營。
資料顯示，龍華有軌電車開通後，預計年客流量在2915萬- 3200萬人次之間，日均客流量8 .7萬人次。有專家指出，龍華有軌電車線路將對地鐵4號線起到輸送客流、拾遺補缺作用。據瞭解，為打造龍華區北部快速出行通道，緩解觀瀾老城區交通擁堵，串聯觀瀾老城區和地鐵4號線清湖站，龍華有軌電車於2015年7月正式開工建設。
不到兩年，龍華有軌電車已從圖紙逐漸變為現實。截至目前，龍華有軌電車總體工程累計完成96%，各重點、難點工作已全部完成，剩餘部分車站裝修和系統設備安裝收尾工程，預計今年6月底可投入試運營。
中鐵深圳龍華現代有軌電車示範工程建設指揮部相關負責人表示，3月30日龍華有軌電車將進行試運行，不過屆時暫不對市民開放。
與此同時，地鐵6號線建設工作如火如荼。今年3月2日，地鐵6號線南莊站—公明廣場站區間左線盾構隧道順利貫通，這也為2020年通車運營的實現奠定了堅實的基礎。深圳地鐵6號線的建設，將帶動光明新區和龍華區的發展、促進城市空間結構完善、促進原特區外土地集約利用、調整升級深圳產業結構；可以進一步緩解周邊道路的交通壓力；可以加強對外交通的換乘銜接，溝通周邊城市和地區，提升區域競爭力和輻射帶動力。
產業轉型升級
從產業大區轉向產業強區
過去，龍華是人人皆知的“產業大區”，早在建區之際便已是深圳電子資訊製造業重鎮，擁有富士康、富士施樂、佳能精技立志凱等一批國際知名電子資訊企業。然而，這樣工業歷史悠久的區域，卻有大部分企業始終處於產業價值鏈的中低端。
在實現從產業大區向產業強區轉變的目標上，龍華祭出一系列“組合拳”，構建起《關於加快轉型升級建設產業強區的實施意見》《加快大浪時尚創意城建設的若干措施》等“1+7”產業政策體系。
為了改變以往產業“遍地開花”的局面，新區党工委書記姜建軍還提出，著力構建“三廊九園”產業佈局。即沿梅觀高速公路打造東部超級企業走廊，沿新區大道、福龍路、深華—龍觀快速路一帶打造新區西部產業大走廊，沿地鐵4、6號線、現代有軌電車以及觀瀾河兩岸打造中部都市商業風景線和生態文化走廊。同時沿三條產業走廊，重點佈局北站商務核心區、清湖轉型升級示範園、大浪時尚創意城等九大功能各異、優勢互補的產業園區。
過去5年來，龍華新區產業資金的扶持力度居各新區之首。為加強對產業發展和科技創新的支援，2016年新區安排10億元產業專項資金，用於直接扶持企業。
五年間，華潤三九總部、建業建築總部、致君(深圳)製藥等一大批重點企業總部落戶新區，新區總部企業數量達到了9家；寶能科技園、觀瀾高新技術產業園、錦繡科學園等重點園區建成投產；國家建築工程技術研究中心深圳中心搶灘龍華；龍華汽車城項目意向投資50億元……龍華新區交出了一份不俗的成績單。
2016年初，在龍華新區提出的“一城四區”五年發展目標中，建成創新引領的活力強區、高端製造的產業大區成為該片區的兩項主要目標任務。今年，龍華區委書記余新國還提出，要加速整合沿線富士康、寶能科技園等企業和園區創新平臺，對接阪雪崗科技城、西麗大學城源頭創新要素，吸引東莞松山湖科技創新資源。
補齊民生短板
教育、醫療、交通再發力
為補齊短板，2017年龍華區將在教育、醫療、交通等方面發力，加大基礎設施配套的升級力度。在龍華區2017年重大專案及重大前期專案計畫表上，其中教育類計畫達到14個，如福民學校的方案設計、深圳外國語龍華校區的開工建設、上塘九年一貫制學校工程的進一步完成等都將在2017年落實；包括軌道交通在內的交通網絡的工程建設達到28個，如梅龍大道整合提升工程、銀星工業園配套道路(富瀾路、福花路、銀星大道)等；在醫療方面，其中龍華區中心醫院將擴建，龍華區人民醫院新外科大樓已取得環評批復、可研報告批復、建設用地規劃許可證及用地預審意見等。此外，還有生態環境的治理也將有所加強，如觀瀾河流域生態修復工程大湖生態濕地工程等。
值得一提的是，深圳學前教育學位需求大，增長快。目前，深圳首個非營利性幼稚園試點單位———龍華新區梅龍實驗幼稚園已開辦。該園由深圳星河房地產開發有限公司投資1200萬用於幼稚園建設和設施設備配置，是深圳實驗教育機構承辦的非營利性普惠園。
作為首家“非營利普惠性”試點園，梅龍實驗幼稚園得到了龍華新區政府的大力扶持，政府給予每班每年6萬元獎勵性補助。
商務華麗升級
深圳北站商務中心區
2013年8月，深圳北站片區的規劃首次正式被冠以“深圳北中心區”的全市性戰略定位。這裡地處深圳南北中軸線上，距離福田中心區只有9公里，是中心區外溢輻射的最佳範圍。北站是華南地區面積最大、同時具有深港口岸功能的特大型綜合交通樞紐。
據估計，未來北站高鐵功能全部釋放後，年客流量將達7000萬人次以上。以深圳北站為中心，將形成與廣州、佛山、汕頭等周邊城市的“一小時經濟圈”，與長沙、武漢等中部地區中心城市的“4小時經濟圈”，北站成為名副其實的“國際會客廳”。
根據新修編完成的規劃方案，深圳北站商務中心區位於龍華新區“一中軸兩核心七功能區”空間佈局中的南部核心區，總建設規模約950萬平方米，其中商業建設規模約550萬平方米，規劃居住人口規模約11萬人。北站商務中心區將引進20- 30家大型總部企業及上市公司，以總部經濟基地集聚大量人流、物流、資訊流、資金流，帶動區域產業、金融、電子商務、文化創意、綜合商業等現代產業體系全面發展。
根據規劃，深圳北站商務中心區的空間佈局理念是“山、城、水相互融合的城市中心”，將以“兩軸四片”空間結構為核心，兩軸為商業服務軸和綠谷景觀軸，四片包括深圳北站商務片區、紅山商業文化片區、龍悅居生活片區和紅木山水庫生態片區。在龍華新區2016年提出的“六大片區”組團發展規劃中，北站商務中心片區將整合梅林關、民治中心等周邊區域，重點佈局金融、商貿、跨境電商等現代服務業，加快集聚大型企業總部，高標準打造國內一流、代表深圳形象的高端商務區。
專家看法
龍華未來房價將進入移步上行階段
對於龍華區近來房價的上漲，有兩個方面原因：一是深圳全市樓價的帶動；二是龍華的教育、醫療、文體設施的建設等配套的完善利好所影響。而對於地王的出現，主要是市場對龍華區未來市場比較樂觀，願意用高地價來換取未來的利潤空間。
但我不認為龍華有豪宅化發展的趨勢，只是因為這只是區域配套跟進快導致房價相對比較高。目前來看，龍華很多社區的戶型較小，社區配套待完善，從房子的景觀、戶型、品牌開發商等層面來看，還沒有達到豪宅的水準。不過，龍華房價也還沒有到頂。目前包括教育、醫療等已基本兌現，接下來還有龍華CBD商務區的發展，但也不可能會大幅度提升，將進入穩步上行的階段。
——— 深職院房地產研究所所長 鄧志旺
“宇宙中心”15萬/平方米不是沒有可能
最近龍華出現了賣到7萬元/平方米的住宅和10萬元/平方米的商鋪，我相信這只是少量的、個別大企業做的標杆專案，片區的均價還是集中在6萬元/平方米左右。但是在我看來，這個價格還是有上升的空間的。如果說前海的價格水準是第一層級的話，龍華目前的價格水準還處於第三層級，未來它應該能達到第二層級的。
據我觀察，過去龍華和前海的房價存在一個1：2的關係，比如當前海房價出現10萬元/平方米的時候，龍華會有5萬元/平方米，如果前海出現30萬元/平方米，龍華可能也會有冒頭的項目達到10萬元/平方米或15萬元/平方米。所以隨著龍華的發展，按照它中心區的定位，這個片區未來應該也是豪宅化定位。豪宅首先的表現形式就是價格，不一定全是別墅才是豪宅，如果單價、總價升上去了，自然也就豪宅化了。
未來龍華的房價肯定是最堅挺的，投資價值最高的。這三年龍華房價的漲勢也正說明這一點。目前龍華的配套缺口還是比較大，居住不是特別方便，但隨著接下來建設的跟進，三五年之後，龍華的前景是很可觀的。即使是觀瀾等離距離深圳北站稍遠片區，受輻射作用，未來仍舊有巨大潛力。
———中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁
龍華未來將成其中一個戰略發展高地。”值得關注的是，今年1月7日，升級為行政區的龍華區正式揭牌。當天深圳市委書記許勤特地強調，龍華區要大力推進中軸提升戰略，著力發展高鐵經濟，構建高端服務和智慧製造聚集的高地，並以加快完善基礎設施建設和基本公共服務為切入點，探索走出一條人口密集區域的城市管理治理的新路子，努力打造特區一體化先行區和示範區，著力建設現代化國際化創新型中軸新城。這明顯體現了強化中部發展軸的戰略意圖，可以預見，未來這個現代化國際化中軸城區的打造將具備十分有利的條件。
軌道交通建設
有軌電車6月30日試運營
對於住在觀瀾的市民，出行難一直是一個頭疼的問題。不過，隨著龍華現代有軌電車(簡稱“龍華有軌電車”)的開通，這個問題將有所緩解。3月30日，龍華有軌電車將試運行，6月30日正式載客試運營。
資料顯示，龍華有軌電車開通後，預計年客流量在2915萬- 3200萬人次之間，日均客流量8 .7萬人次。有專家指出，龍華有軌電車線路將對地鐵4號線起到輸送客流、拾遺補缺作用。據瞭解，為打造龍華區北部快速出行通道，緩解觀瀾老城區交通擁堵，串聯觀瀾老城區和地鐵4號線清湖站，龍華有軌電車於2015年7月正式開工建設。
不到兩年，龍華有軌電車已從圖紙逐漸變為現實。截至目前，龍華有軌電車總體工程累計完成96%，各重點、難點工作已全部完成，剩餘部分車站裝修和系統設備安裝收尾工程，預計今年6月底可投入試運營。
中鐵深圳龍華現代有軌電車示範工程建設指揮部相關負責人表示，3月30日龍華有軌電車將進行試運行，不過屆時暫不對市民開放。
與此同時，地鐵6號線建設工作如火如荼。今年3月2日，地鐵6號線南莊站—公明廣場站區間左線盾構隧道順利貫通，這也為2020年通車運營的實現奠定了堅實的基礎。深圳地鐵6號線的建設，將帶動光明新區和龍華區的發展、促進城市空間結構完善、促進原特區外土地集約利用、調整升級深圳產業結構；可以進一步緩解周邊道路的交通壓力；可以加強對外交通的換乘銜接，溝通周邊城市和地區，提升區域競爭力和輻射帶動力。
產業轉型升級
從產業大區轉向產業強區
過去，龍華是人人皆知的“產業大區”，早在建區之際便已是深圳電子資訊製造業重鎮，擁有富士康、富士施樂、佳能精技立志凱等一批國際知名電子資訊企業。然而，這樣工業歷史悠久的區域，卻有大部分企業始終處於產業價值鏈的中低端。
在實現從產業大區向產業強區轉變的目標上，龍華祭出一系列“組合拳”，構建起《關於加快轉型升級建設產業強區的實施意見》《加快大浪時尚創意城建設的若干措施》等“1+7”產業政策體系。
為了改變以往產業“遍地開花”的局面，新區党工委書記姜建軍還提出，著力構建“三廊九園”產業佈局。即沿梅觀高速公路打造東部超級企業走廊，沿新區大道、福龍路、深華—龍觀快速路一帶打造新區西部產業大走廊，沿地鐵4、6號線、現代有軌電車以及觀瀾河兩岸打造中部都市商業風景線和生態文化走廊。同時沿三條產業走廊，重點佈局北站商務核心區、清湖轉型升級示範園、大浪時尚創意城等九大功能各異、優勢互補的產業園區。
過去5年來，龍華新區產業資金的扶持力度居各新區之首。為加強對產業發展和科技創新的支援，2016年新區安排10億元產業專項資金，用於直接扶持企業。
五年間，華潤三九總部、建業建築總部、致君(深圳)製藥等一大批重點企業總部落戶新區，新區總部企業數量達到了9家；寶能科技園、觀瀾高新技術產業園、錦繡科學園等重點園區建成投產；國家建築工程技術研究中心深圳中心搶灘龍華；龍華汽車城項目意向投資50億元……龍華新區交出了一份不俗的成績單。
2016年初，在龍華新區提出的“一城四區”五年發展目標中，建成創新引領的活力強區、高端製造的產業大區成為該片區的兩項主要目標任務。今年，龍華區委書記余新國還提出，要加速整合沿線富士康、寶能科技園等企業和園區創新平臺，對接阪雪崗科技城、西麗大學城源頭創新要素，吸引東莞松山湖科技創新資源。
補齊民生短板
教育、醫療、交通再發力
為補齊短板，2017年龍華區將在教育、醫療、交通等方面發力，加大基礎設施配套的升級力度。在龍華區2017年重大專案及重大前期專案計畫表上，其中教育類計畫達到14個，如福民學校的方案設計、深圳外國語龍華校區的開工建設、上塘九年一貫制學校工程的進一步完成等都將在2017年落實；包括軌道交通在內的交通網絡的工程建設達到28個，如梅龍大道整合提升工程、銀星工業園配套道路(富瀾路、福花路、銀星大道)等；在醫療方面，其中龍華區中心醫院將擴建，龍華區人民醫院新外科大樓已取得環評批復、可研報告批復、建設用地規劃許可證及用地預審意見等。此外，還有生態環境的治理也將有所加強，如觀瀾河流域生態修復工程大湖生態濕地工程等。
值得一提的是，深圳學前教育學位需求大，增長快。目前，深圳首個非營利性幼稚園試點單位———龍華新區梅龍實驗幼稚園已開辦。該園由深圳星河房地產開發有限公司投資1200萬用於幼稚園建設和設施設備配置，是深圳實驗教育機構承辦的非營利性普惠園。
作為首家“非營利普惠性”試點園，梅龍實驗幼稚園得到了龍華新區政府的大力扶持，政府給予每班每年6萬元獎勵性補助。
商務華麗升級
深圳北站商務中心區
2013年8月，深圳北站片區的規劃首次正式被冠以“深圳北中心區”的全市性戰略定位。這裡地處深圳南北中軸線上，距離福田中心區只有9公里，是中心區外溢輻射的最佳範圍。北站是華南地區面積最大、同時具有深港口岸功能的特大型綜合交通樞紐。
據估計，未來北站高鐵功能全部釋放後，年客流量將達7000萬人次以上。以深圳北站為中心，將形成與廣州、佛山、汕頭等周邊城市的“一小時經濟圈”，與長沙、武漢等中部地區中心城市的“4小時經濟圈”，北站成為名副其實的“國際會客廳”。
根據新修編完成的規劃方案，深圳北站商務中心區位於龍華新區“一中軸兩核心七功能區”空間佈局中的南部核心區，總建設規模約950萬平方米，其中商業建設規模約550萬平方米，規劃居住人口規模約11萬人。北站商務中心區將引進20- 30家大型總部企業及上市公司，以總部經濟基地集聚大量人流、物流、資訊流、資金流，帶動區域產業、金融、電子商務、文化創意、綜合商業等現代產業體系全面發展。
根據規劃，深圳北站商務中心區的空間佈局理念是“山、城、水相互融合的城市中心”，將以“兩軸四片”空間結構為核心，兩軸為商業服務軸和綠谷景觀軸，四片包括深圳北站商務片區、紅山商業文化片區、龍悅居生活片區和紅木山水庫生態片區。在龍華新區2016年提出的“六大片區”組團發展規劃中，北站商務中心片區將整合梅林關、民治中心等周邊區域，重點佈局金融、商貿、跨境電商等現代服務業，加快集聚大型企業總部，高標準打造國內一流、代表深圳形象的高端商務區。
專家看法
龍華未來房價將進入移步上行階段
對於龍華區近來房價的上漲，有兩個方面原因：一是深圳全市樓價的帶動；二是龍華的教育、醫療、文體設施的建設等配套的完善利好所影響。而對於地王的出現，主要是市場對龍華區未來市場比較樂觀，願意用高地價來換取未來的利潤空間。
但我不認為龍華有豪宅化發展的趨勢，只是因為這只是區域配套跟進快導致房價相對比較高。目前來看，龍華很多社區的戶型較小，社區配套待完善，從房子的景觀、戶型、品牌開發商等層面來看，還沒有達到豪宅的水準。不過，龍華房價也還沒有到頂。目前包括教育、醫療等已基本兌現，接下來還有龍華CBD商務區的發展，但也不可能會大幅度提升，將進入穩步上行的階段。
——— 深職院房地產研究所所長 鄧志旺
“宇宙中心”15萬/平方米不是沒有可能
最近龍華出現了賣到7萬元/平方米的住宅和10萬元/平方米的商鋪，我相信這只是少量的、個別大企業做的標杆專案，片區的均價還是集中在6萬元/平方米左右。但是在我看來，這個價格還是有上升的空間的。如果說前海的價格水準是第一層級的話，龍華目前的價格水準還處於第三層級，未來它應該能達到第二層級的。
據我觀察，過去龍華和前海的房價存在一個1：2的關係，比如當前海房價出現10萬元/平方米的時候，龍華會有5萬元/平方米，如果前海出現30萬元/平方米，龍華可能也會有冒頭的項目達到10萬元/平方米或15萬元/平方米。所以隨著龍華的發展，按照它中心區的定位，這個片區未來應該也是豪宅化定位。豪宅首先的表現形式就是價格，不一定全是別墅才是豪宅，如果單價、總價升上去了，自然也就豪宅化了。
未來龍華的房價肯定是最堅挺的，投資價值最高的。這三年龍華房價的漲勢也正說明這一點。目前龍華的配套缺口還是比較大，居住不是特別方便，但隨著接下來建設的跟進，三五年之後，龍華的前景是很可觀的。即使是觀瀾等離距離深圳北站稍遠片區，受輻射作用，未來仍舊有巨大潛力。
———中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁