摘要：聯訊證券李奇霖指出， 房地產長效機制主要是為了通過“穩房價”來抑制房地產市場泡沫和泡沫帶來的金融風險。 其中， 房屋租賃市場是重要組成部分， 土地供給是房地產長效機制的基礎， 還包括住房資訊平臺、保障房供應和財稅金融。
本文作者聯訊證券董事總經理、首席宏觀研究員李奇霖， 聯訊證券研究院宏觀組張德禮、常娜， 原文標題《房地產市場長效機制全解析》， 授權華爾街見聞發表。 關注作者更多文章可點擊作者頭像關注。 本文為作者個人觀點， 不代表華爾街見聞立場。 一、房地產市場政策頻出2015年我國房地產增加值占國民生產總值的6.05%，
首先是房價高漲帶來的居民生活負擔加大。 2015年至今我國住宅價格指數一路走高， 尤其是一線城市16年以來同比增速都在20%以上。 這種情況下居民房價收入比也居高不下， 一線城市一直在20%左右波動， 遠遠超出合理範圍的4%-6%， 居民買房壓力大。
其次是我國房地產過熱、擠出實體經濟。 因為房地產投資收益高於實體， 所以資金從實體經濟湧入房地產。
再次， 房價高漲帶來巨大的貧富差距。 在其他投資方式的回報率都低於房產的情況下， 擁有住房的居民享受房地產紅利， 財富積累迅速與其他居民拉開差距， 形成了以房產為條件的財富分化， 加劇了國家貧富差距。
根據wind資料顯示， 從圖表【3】我們可以看到， 我國成人人居財富基尼係數是81.9， 低於印度（87.6）， 美國（86.2）， 中國香港（85.6）、印尼（84）和巴西（82.9）， 但是高於大部分國家， 已經達到警戒範圍。
最後， 房價高度依賴金融， 房地產過熱帶來金融風險隱患。 部分居民為了追上房地產紅利的尾巴， 高負債買房， 導致居民部門杠杆率上升， 如果杠杆超過居民所能承受的極限， 房地產泡沫就會破裂， 進而引發金融風險（詳見《中國杠杆全解析》）。
所以， 穩定房價， 促進住房市場供給側結構性改革， 加快建立房地產長效機制成為管理層對房地產調控的當務之急。
從各個省市的反應來看， 政策已經開始逐漸落地。
16年11月北京住建委發佈“限房價、競地價”專案自持商品住房租賃管理有關問題的通知， 最終首批競拍的三塊地均以開放商100%自持競得。
一向走在我國改革前沿的上海在7月24日推出兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。 成交地塊的樓面單價分別是5569元和5950元每平米，均由國有企業競得。
廣州作為改革開放重要陣地的華南地區排頭兵，也緊跟上海退出第一個明文規定“租售同權”的政策檔，《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》明確規定：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。
住建部於7月20日聯合其他八部門發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，再加上26日新華網報到的住建部有關負責人說將通過立法明確租賃當事人的權利和義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。
政策信號頻出，各大城市都紛紛大力支持租賃市場健全發展，租房市場成為建立長效機制的先導。
二、房地產長效機制全解2016年12月9日，中共中央政治局會議提出：“加快研究建立符合國情,適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”。隨後在17日的中央經濟工作會議上提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。
從這個意義上看，房地產長效機制主要是為了通過“穩房價”來抑制房地產市場泡沫和泡沫帶來的金融風險。
房地產長效機制具體可以分為五個方面：土地制度和供地機制、房屋租賃市場、住房資訊平臺、保障房供應和財稅金融，下面分別進行闡述。
（一）房屋租賃市場
作為房地產長效機制的重要部分，租房市場建設成為長效機制的“先行者”是有原因的。
居民的自有性住房具有四大屬性：消費屬性（可以住），資源屬性（就近享受教育資源等公共服務），穩定屬性（可以長期穩定居住，自主裝修），財富屬性（可以抵押，可以增值）。
而租的房子只有消費屬性，不改善租房的屬性，居民對購買住房的需求就不會下降，所以健全租房市場可以從賦予租房的資源屬性、穩定屬性和財富屬性入手。
1、資源屬性
也就是當前很熱的租購同權，實質上，“租購同權”並不是新詞，按照各省市的情況，很多地區已經在實行，比如上海、深圳。
上海根據2013年頒佈的《上海居住證管理辦法》和2015年頒佈的《上海居住證積分管理辦法》規定持有上海居住證且積分達到標準的人可以享受子女統籌進入公立學校並且可以參加中高考的權利。
深圳也在2013年開始試行義務教育階段積分入學政策，積分的條件不同區的要求略有差異，但是基本上都是以戶籍、房產、租賃合同和社保為標準。
廣州的“租購同權”的享受條件除了積分，另外增加了本市戶籍和人才綠卡兩類人，並且要求在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案。
綜合上海、深圳和廣州優質教育資源的入學條件主要都是按照積分順位排序的，積分條件中權重最高的是戶籍和學區房，正常情況下有戶有房>有戶租房>無戶有房>無戶租房>無戶無房。
戶口和房子的順序也有差異，比如深圳福田區有房無戶（75分）>有戶租房（戶籍+租房62分），在相同條件下入籍（入戶）年限長的優先。
權重第二重要的是社保、個稅等繳納年限。
並且政策中都明文規定租戶申請入學都是由當地教育部門“統籌安排”。優質的教育資源供不應求，正常情況下不會有空餘的學位被安排。
所以，這種租購同權是有條件的“同權”，租戶有權享受，沒權選擇。
保證就近受教育權，但是不保證享受高品質的教育。可以讓部分原本必須回原籍的孩子可以在父母身邊就近讀書，但是這個制度想要解決學區房問題是不可能的，實質上是“門打開了，但是門檻依然在”。
因為優質的教育資源永遠是緊缺的，所以總要有標準對所有想享受最優質教育資源的家庭進行篩選，目前的篩選標準主要有三種：
1）戶籍和住房。這是我國一線城市中基礎教育入學的篩選標準。從上述上海、深圳和廣州的積分條件來看，戶籍和住房是排在第一位的。
2）稅收或者教育資源直接收費。從我國上述積分條件來看，稅收和社保的年限也是排序的重要標準。
教育資源直接收費也是一種標準，優質的私立學校就是採取這種標準，比如美國，私立學校收費一般是公立的5倍以上。能夠支付高昂學費家長的子女優先享受這些優質教育資源，同時家長對學校進行捐助也能讓子女在錄用中獲得優勢，支付和捐助的這些費用可以讓學校有資本吸引更多優質教育資源，相當於直接為教育付費。
3）家庭成員與學校的關聯性。比如新加坡，初級教育招生的標準是孩子與這所學校的關聯性，如果家庭中的哥哥姐姐或者家長是校友會成員，則被錄取的可能性較大，在沒有這種關聯性的情況下，優先新加坡公民，其次永久居民，最後是外國人。
校友會成員子女或親屬>新加坡居民>永久居民>外國人>住房與學校的距離
所以，新加坡學校招生是以親屬的校友資源為標準的，所以新加坡就有一種與中國截然不同的現象：望子成龍的家長為讓孩子進入名校會帶著子女到學校附近租房，並在周邊社區做義工等志願活動，積極地在校友會爭取表現。這種情況下，新加坡名校周邊的房價也比較高，但是幾乎沒有“學區房”的概念。
4）考試。這是高等教育的選拔標準，部分國家和地區的基礎教育也採用這種方式，比如香港的很多名校學校會對學生和家長進行面試，弘立書院錄取採取兩輪面試，第一輪面試孩子，第二輪面試家長，綜合考慮錄用。
每個國家或地區選拔學生的標準會有所不同，有些地區還是多種標準的組合，比如美國和香港除了通過學費、考試選拔，也看重親屬是否是校友等。
這四種選拔標準究竟是看什麼，條件1）戶籍和住房主要是看家長的祖籍、能力（獲得戶籍）和財富；條件2）稅收或者教育資源直接收費主要是看家長對當地或者該學校的貢獻；條件3）家庭成員與學校的關聯性主要是看家長或其他家族成員的教育背景；條件4）考試主要是看父母的學前教育投入和孩子的資質。
哪種標準更加公平？
條件1）2）3）都是以父母的條件為標準，我國主要是採用條件1）。
條件2）中父母的付出與孩子享受的教育資源存在最直接的相關關係，但是也會導致富有階層可以享受優質教育資源，令教育資源配置以效率（父母的財富）為標準，有失公平。
其次，條件3）是以家族教育傳承為條件，是最“不庸俗”的標準，但是也加劇了家族成員教育資源之間的路徑依賴，同時由於家族成員的教育背景不容易像財富、房子甚至稅收學費一樣量化，所以校方存在“酌情”的空間，就為尋租創造了條件。
從原則上看，初級教育一般不採取條件4）考試的做法，因為考試會將孩子的學習期延長到學前，增加學前負擔，也可能會讓成績不理想的孩子受到打擊，並且在我國義務教育是通識教育，而非選拔性的精英教育，令所有孩子都平等的享受義務教育是適齡兒童的權利和義務。
所以，只要教育資源是不均等的，稀缺的優質資源就是供不應求的，無論採取什麼標準篩選都很難保證公平，從理論上來說，搖號入學、隨機派位是最公平的，但是實行阻力較大，近期落實的可能性較小。
2、穩定屬性
目前我國租房市場中租戶的權益沒有明顯的保障，出租者可以隨意提高房租，中止租賃合約，不履行租賃物業的相關義務。所以，保障長租租戶的權利是房地產長效機制的重要方面。
這就需要從幾個方面來完善：
一是政策支持租賃住房土地供給，增加租賃住房。比如北京和上海的租賃住房土地供給。
二是法律保護居民長期租約。法律保護居民的租房協議，保證被違約漲租、違約中止合約的租戶得到合理的補償。
三是市場手段形成高品質的租賃服務。具有信譽的大企業運營的長租公寓，可以保障長租合約的穩定。比如世聯行主營的集中式公寓，通過簽訂長期房源和公司的信譽保障長租租戶的權益，這種集中式公寓便於形成標準化的規範，管理難度小，有易於管理和複製的特點，未來發展空間較大。
3、財富屬性
房價穩定後住房增值的能力下降，購買住房的財富屬性就會減弱，租賃住房的吸引力就會增加。
（二）土地制度和供地機制
2015年，我國國有建設用地供應51.80萬公頃，其中住宅用地7.29萬公頃占國有建設用地供應總量的14.1%。
其中住宅類土地供給，從一線城市，二線城市再到三線城市，供給量逐漸增加，但是成交價格逐漸降低。反向的人口流向與土地供給是我國土地供給的主要矛盾，也是造成一二線城市房價高漲，三四線城市卻急需去庫存的“冰火兩重天”現象的根源。
為解決這個問題，今年1月國新辦就《中共中央國務院關於加強耕地保護和改進占補平衡的意見》舉行發佈會，核心要點是重啟跨省占補平衡，使耕地不足的東部沿海省份通過“購買”外省耕地占補平衡指標，增加經濟發展所需的建設用地和住宅用地供給。
土地供給是房地產長效機制的基礎。增加土地供給不僅包括商品房土地，也包括保障房和租賃住宅土地的供給，這是緩解房地產市場供需矛盾，促進租賃市場、保障房建設的重要保證。
（三）保障房供應
根據wind資料顯示，截至2014年我國實際執行的保障性住房480萬套，與此同時，我國城鎮存量住房200億平方米，2.6億戶，戶均住宅超一套，假設為3億套，則保障性住房占城鎮居民住房的1.6%。
保障房的建設比較完善的是新加坡，全島共有120萬套組屋，容納了80%的新加坡居民。家庭或者單身人士首次購買時只需要10000美元，當家庭新增加了小孩或者單身人士結婚以後，再付10000美元就可以申請組屋，剩下的可以向HDB或者商業銀行貸款。
貸款的條件也很優厚，HDB會評價申請人年齡，收入，財務狀況等一些列資訊以決定貸款發放的數額。貸款利率是CPF（Central Provident Fund Board）公積金普通帳戶利率加0.1%。
當購買者收入超過上限或購買者不滿足申請HDB貸款條件，抑或需要購買豪華型組屋時，可以申請商業銀行貸款。申請了商業銀行貸款後不准再從HDB貸款，而且只能從金融監管委員會MAS授權的商業銀行進行貸款。
（四）財稅金融：調控信貸、健全稅收
1、調控信貸
房地產週期與信貸週期存在明顯的協同相關性，在我國信貸是調節房地產的重要手段，信貸調節主要有兩種方法，一是提高首付的比例，二是提高貸款的利率。
16年9月以來共有48個城市紛紛出臺限貸政策，提高首付比例，穩定房地產市場。
近來我國各大銀行紛紛提高住房抵押貸款利率，基本都上調到基準利率的1.1倍。貸款利率上調就意味著消費者還貸的成本大大增加，比如向銀行貸款200萬，用基準利率（4.9%）的8.5折還款，總共還322.36萬，基準利率還347.27萬，基準利率的1.1倍還364.52萬，比基準利率高17.25萬，比8.5折高42.16萬。
2、健全稅收
稅收是各項政策的輔助手段，房地產長效機制中的稅收政策主要包括租房稅收、買房稅收、持有房產的稅收（房產稅）。
租房稅收。一般住房的稅收主要是向出租人徵收，包括房產稅（租金的4%）、營業稅（3%稅率的基礎上減半計算繳納）、城市維護建設稅及教育費附加（以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%）、個人所得稅（出租住房取得的所得暫減按10%的稅率）等，這些稅收都是收取租金的一定比例，不設累進稅率。
買房稅收。我國購買新房主要需要交納契稅和印花稅，契稅採取累進稅制，按照房子的面積徵收，大房子、高房價的房子徵收的稅收相應較多。印花稅是總房款的0.05‰
房產稅。房產稅是對持有房產的居民徵稅，徵稅的標準按照房產的面積或者市場價值，房產稅可以增加居民持有房產的成本，使房產增值的部分通過稅收實現公有化，我國還沒有實行房產稅，從現實情況來看，徵收房產稅的阻力較大，短時間內實現的可能性不大。
根據目前的政策情況，政府培育和健全租房市場可以增加對租房市場的補貼和減少稅收。
一是，增加租房市場的支持和補貼。比如本次的《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》就明確提出加大公積金對租賃住房的支持力度。職工可憑房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，並且提取限額從月平均工資2倍的30%提高到40%。
二是，減少租房稅收。還是《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》提出對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產仲介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。
（五）完善資訊平臺完善資訊平臺主要包括不動產登記平臺、住房租賃平臺。加強完善住房購買和租賃平臺的建立有利於資訊透明和交易公平，防止掌握優勢資訊的仲介利用出租人和承租人的資訊不對稱牟取暴力，擾亂市場。
三、如何保障加快建立房地產長效機制（一）解決土地財政問題
供給端的核心矛盾是供地，無論是增加土地供給還是保障房，在一定程度上都需要犧牲政府投放的商業用地或者商品房土地供給量。
對政府來說，保障房和租賃住宅供地的轉讓價格低，且不像商業用地一樣創造GDP，所以政府主動增加租賃住宅土地供給的動力不足。對開發商來說，租賃住宅土地回款週期長，經營風險大，但是如果能夠經營好也可以獲得穩定現金流的優質資產。
所以解決這個問題有兩個辦法：
第一是治標，改善保障房和租賃住宅用地的商業模式，比如開發商探索出持續盈利並且高回報的租賃住宅用地的運營方式，就會有更多開發商去高價拍地，讓政府獲得與商業住房一樣的高價轉讓收入，政府就有持續的動力增加保障房和租賃住宅用地的供給。
第二是治本，改善我國土地財政的現狀，逐步緩解地方政府對土地和房地產的依賴，或者政績考核的標準更加豐富和多樣化，降低GDP，加大保障性住房和租賃住房的權重。
（二）保障租購同權的核心是保障教育資源均等化
優質教育資源是稀缺的，需求端永遠旺盛，當資源不夠分配的時候，怎麼分配都是有所偏頗的，公平的搖號入學、隨機派位推行的難度又大，可以怎麼解決呢？實現教育資源均能化，讓優質的教育資源從供給端流動起來。
國外曾經流行一種教育券，政府的補貼不是直接劃給學校，而是用教育券的形式將補貼的分配權交給學生，學校按照學生上交的教育券向政府領取補貼和經費。
如果一個學校獲得的教育券多，政府部門就會增加補貼和經費，一方面支持擴張，一方面學校可以聘請更好的老師、購置更好的設備，教育券就是家長給學校的投票。在教育券的制度下，學校之間是競爭的，學校之間的教育資源是流動的，學校為獲得家長的認可有更大的動力提高教育品質。
教育券實行至今，爭議也存在很多，但是這只是一種思路和可能的手段，從供給端令學校之間展開競爭，一個可能的結果就是優質的教育資源會被分散，學校之間固化的層級就會被打破，避免了資源固定，催高附近房價的同時也增加尋租的空間。
當然，除了在供給端讓教育資源流動起來，開拓新的優質教育資源也是一種方式，即大力發展私立教育，有經濟實力的家長捐資成立新學校，用優質的待遇吸引優質的教育資源，與公立教育展開競爭。
目前部分房地產商用這樣的做法來提高房子的價值，比如捐資給在建的學校或者自己建學校，從而令自己的社區成為該學校的學區，高出周邊地區的房價很大部分是家長對學校的捐助。
土地是有限的，傳統的房地產行業運營方式是“建房——賣掉——建房”迴圈，這種方式是不可持續的，未來我國房地產市場會從“高負債、快運轉”的模式向“輕資產，重經營”的模式發展，實現長久經營和可持續發展。
（三）規範租房市場的法律執行
本次廣州的《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》還有一個很重要的點被反復提到——“房屋租賃合同登記備案”，包括子女享受就近入學的權益、加大公積金對租賃住房支持力度和落實稅收優惠三個方面，並且強調只有經過登記備案的租賃合同才可以享受這些政策優惠。
我國租賃市場分散，居民主動進行租賃合同登記備案的比例較低，這一方面是為了規避稅收和各種流程成本，另一方面也為出租人和承租人的維權帶來了困難。解決這個問題需要政府給出更多稅收優惠和流程便利，降低居民的登記成本。
成交地塊的樓面單價分別是5569元和5950元每平米，均由國有企業競得。廣州作為改革開放重要陣地的華南地區排頭兵，也緊跟上海退出第一個明文規定“租售同權”的政策檔，《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》明確規定：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。
住建部於7月20日聯合其他八部門發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，再加上26日新華網報到的住建部有關負責人說將通過立法明確租賃當事人的權利和義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。
政策信號頻出，各大城市都紛紛大力支持租賃市場健全發展，租房市場成為建立長效機制的先導。
二、房地產長效機制全解2016年12月9日，中共中央政治局會議提出：“加快研究建立符合國情,適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”。隨後在17日的中央經濟工作會議上提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。
從這個意義上看，房地產長效機制主要是為了通過“穩房價”來抑制房地產市場泡沫和泡沫帶來的金融風險。
房地產長效機制具體可以分為五個方面：土地制度和供地機制、房屋租賃市場、住房資訊平臺、保障房供應和財稅金融，下面分別進行闡述。
（一）房屋租賃市場
作為房地產長效機制的重要部分，租房市場建設成為長效機制的“先行者”是有原因的。
居民的自有性住房具有四大屬性：消費屬性（可以住），資源屬性（就近享受教育資源等公共服務），穩定屬性（可以長期穩定居住，自主裝修），財富屬性（可以抵押，可以增值）。
而租的房子只有消費屬性，不改善租房的屬性，居民對購買住房的需求就不會下降，所以健全租房市場可以從賦予租房的資源屬性、穩定屬性和財富屬性入手。
1、資源屬性
也就是當前很熱的租購同權，實質上，“租購同權”並不是新詞，按照各省市的情況，很多地區已經在實行，比如上海、深圳。
上海根據2013年頒佈的《上海居住證管理辦法》和2015年頒佈的《上海居住證積分管理辦法》規定持有上海居住證且積分達到標準的人可以享受子女統籌進入公立學校並且可以參加中高考的權利。
深圳也在2013年開始試行義務教育階段積分入學政策，積分的條件不同區的要求略有差異，但是基本上都是以戶籍、房產、租賃合同和社保為標準。
廣州的“租購同權”的享受條件除了積分，另外增加了本市戶籍和人才綠卡兩類人，並且要求在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案。
綜合上海、深圳和廣州優質教育資源的入學條件主要都是按照積分順位排序的，積分條件中權重最高的是戶籍和學區房，正常情況下有戶有房>有戶租房>無戶有房>無戶租房>無戶無房。
戶口和房子的順序也有差異，比如深圳福田區有房無戶（75分）>有戶租房（戶籍+租房62分），在相同條件下入籍（入戶）年限長的優先。
權重第二重要的是社保、個稅等繳納年限。
並且政策中都明文規定租戶申請入學都是由當地教育部門“統籌安排”。優質的教育資源供不應求，正常情況下不會有空餘的學位被安排。
所以，這種租購同權是有條件的“同權”，租戶有權享受，沒權選擇。
保證就近受教育權，但是不保證享受高品質的教育。可以讓部分原本必須回原籍的孩子可以在父母身邊就近讀書，但是這個制度想要解決學區房問題是不可能的，實質上是“門打開了，但是門檻依然在”。
因為優質的教育資源永遠是緊缺的，所以總要有標準對所有想享受最優質教育資源的家庭進行篩選，目前的篩選標準主要有三種：
1）戶籍和住房。這是我國一線城市中基礎教育入學的篩選標準。從上述上海、深圳和廣州的積分條件來看，戶籍和住房是排在第一位的。
2）稅收或者教育資源直接收費。從我國上述積分條件來看，稅收和社保的年限也是排序的重要標準。
教育資源直接收費也是一種標準，優質的私立學校就是採取這種標準，比如美國，私立學校收費一般是公立的5倍以上。能夠支付高昂學費家長的子女優先享受這些優質教育資源，同時家長對學校進行捐助也能讓子女在錄用中獲得優勢，支付和捐助的這些費用可以讓學校有資本吸引更多優質教育資源，相當於直接為教育付費。
3）家庭成員與學校的關聯性。比如新加坡，初級教育招生的標準是孩子與這所學校的關聯性，如果家庭中的哥哥姐姐或者家長是校友會成員，則被錄取的可能性較大，在沒有這種關聯性的情況下，優先新加坡公民，其次永久居民，最後是外國人。
校友會成員子女或親屬>新加坡居民>永久居民>外國人>住房與學校的距離
所以，新加坡學校招生是以親屬的校友資源為標準的，所以新加坡就有一種與中國截然不同的現象：望子成龍的家長為讓孩子進入名校會帶著子女到學校附近租房，並在周邊社區做義工等志願活動，積極地在校友會爭取表現。這種情況下，新加坡名校周邊的房價也比較高，但是幾乎沒有“學區房”的概念。
4）考試。這是高等教育的選拔標準，部分國家和地區的基礎教育也採用這種方式，比如香港的很多名校學校會對學生和家長進行面試，弘立書院錄取採取兩輪面試，第一輪面試孩子，第二輪面試家長，綜合考慮錄用。
每個國家或地區選拔學生的標準會有所不同，有些地區還是多種標準的組合，比如美國和香港除了通過學費、考試選拔，也看重親屬是否是校友等。
這四種選拔標準究竟是看什麼，條件1）戶籍和住房主要是看家長的祖籍、能力（獲得戶籍）和財富；條件2）稅收或者教育資源直接收費主要是看家長對當地或者該學校的貢獻；條件3）家庭成員與學校的關聯性主要是看家長或其他家族成員的教育背景；條件4）考試主要是看父母的學前教育投入和孩子的資質。
哪種標準更加公平？
條件1）2）3）都是以父母的條件為標準，我國主要是採用條件1）。
條件2）中父母的付出與孩子享受的教育資源存在最直接的相關關係，但是也會導致富有階層可以享受優質教育資源，令教育資源配置以效率（父母的財富）為標準，有失公平。
其次，條件3）是以家族教育傳承為條件，是最“不庸俗”的標準，但是也加劇了家族成員教育資源之間的路徑依賴，同時由於家族成員的教育背景不容易像財富、房子甚至稅收學費一樣量化，所以校方存在“酌情”的空間，就為尋租創造了條件。
從原則上看，初級教育一般不採取條件4）考試的做法，因為考試會將孩子的學習期延長到學前，增加學前負擔，也可能會讓成績不理想的孩子受到打擊，並且在我國義務教育是通識教育，而非選拔性的精英教育，令所有孩子都平等的享受義務教育是適齡兒童的權利和義務。
所以，只要教育資源是不均等的，稀缺的優質資源就是供不應求的，無論採取什麼標準篩選都很難保證公平，從理論上來說，搖號入學、隨機派位是最公平的，但是實行阻力較大，近期落實的可能性較小。
2、穩定屬性
目前我國租房市場中租戶的權益沒有明顯的保障，出租者可以隨意提高房租，中止租賃合約，不履行租賃物業的相關義務。所以，保障長租租戶的權利是房地產長效機制的重要方面。
這就需要從幾個方面來完善：
一是政策支持租賃住房土地供給，增加租賃住房。比如北京和上海的租賃住房土地供給。
二是法律保護居民長期租約。法律保護居民的租房協議，保證被違約漲租、違約中止合約的租戶得到合理的補償。
三是市場手段形成高品質的租賃服務。具有信譽的大企業運營的長租公寓，可以保障長租合約的穩定。比如世聯行主營的集中式公寓，通過簽訂長期房源和公司的信譽保障長租租戶的權益，這種集中式公寓便於形成標準化的規範，管理難度小，有易於管理和複製的特點，未來發展空間較大。
3、財富屬性
房價穩定後住房增值的能力下降，購買住房的財富屬性就會減弱，租賃住房的吸引力就會增加。
（二）土地制度和供地機制
2015年，我國國有建設用地供應51.80萬公頃，其中住宅用地7.29萬公頃占國有建設用地供應總量的14.1%。
其中住宅類土地供給，從一線城市，二線城市再到三線城市，供給量逐漸增加，但是成交價格逐漸降低。反向的人口流向與土地供給是我國土地供給的主要矛盾，也是造成一二線城市房價高漲，三四線城市卻急需去庫存的“冰火兩重天”現象的根源。
為解決這個問題，今年1月國新辦就《中共中央國務院關於加強耕地保護和改進占補平衡的意見》舉行發佈會，核心要點是重啟跨省占補平衡，使耕地不足的東部沿海省份通過“購買”外省耕地占補平衡指標，增加經濟發展所需的建設用地和住宅用地供給。
土地供給是房地產長效機制的基礎。增加土地供給不僅包括商品房土地，也包括保障房和租賃住宅土地的供給，這是緩解房地產市場供需矛盾，促進租賃市場、保障房建設的重要保證。
（三）保障房供應
根據wind資料顯示，截至2014年我國實際執行的保障性住房480萬套，與此同時，我國城鎮存量住房200億平方米，2.6億戶，戶均住宅超一套，假設為3億套，則保障性住房占城鎮居民住房的1.6%。
保障房的建設比較完善的是新加坡，全島共有120萬套組屋，容納了80%的新加坡居民。家庭或者單身人士首次購買時只需要10000美元，當家庭新增加了小孩或者單身人士結婚以後，再付10000美元就可以申請組屋，剩下的可以向HDB或者商業銀行貸款。
貸款的條件也很優厚，HDB會評價申請人年齡，收入，財務狀況等一些列資訊以決定貸款發放的數額。貸款利率是CPF（Central Provident Fund Board）公積金普通帳戶利率加0.1%。
當購買者收入超過上限或購買者不滿足申請HDB貸款條件，抑或需要購買豪華型組屋時，可以申請商業銀行貸款。申請了商業銀行貸款後不准再從HDB貸款，而且只能從金融監管委員會MAS授權的商業銀行進行貸款。
（四）財稅金融：調控信貸、健全稅收
1、調控信貸
房地產週期與信貸週期存在明顯的協同相關性，在我國信貸是調節房地產的重要手段，信貸調節主要有兩種方法，一是提高首付的比例，二是提高貸款的利率。
16年9月以來共有48個城市紛紛出臺限貸政策，提高首付比例，穩定房地產市場。
近來我國各大銀行紛紛提高住房抵押貸款利率，基本都上調到基準利率的1.1倍。貸款利率上調就意味著消費者還貸的成本大大增加，比如向銀行貸款200萬，用基準利率（4.9%）的8.5折還款，總共還322.36萬，基準利率還347.27萬，基準利率的1.1倍還364.52萬，比基準利率高17.25萬，比8.5折高42.16萬。
2、健全稅收
稅收是各項政策的輔助手段，房地產長效機制中的稅收政策主要包括租房稅收、買房稅收、持有房產的稅收（房產稅）。
租房稅收。一般住房的稅收主要是向出租人徵收，包括房產稅（租金的4%）、營業稅（3%稅率的基礎上減半計算繳納）、城市維護建設稅及教育費附加（以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%）、個人所得稅（出租住房取得的所得暫減按10%的稅率）等，這些稅收都是收取租金的一定比例，不設累進稅率。
買房稅收。我國購買新房主要需要交納契稅和印花稅，契稅採取累進稅制，按照房子的面積徵收，大房子、高房價的房子徵收的稅收相應較多。印花稅是總房款的0.05‰
房產稅。房產稅是對持有房產的居民徵稅，徵稅的標準按照房產的面積或者市場價值，房產稅可以增加居民持有房產的成本，使房產增值的部分通過稅收實現公有化，我國還沒有實行房產稅，從現實情況來看，徵收房產稅的阻力較大，短時間內實現的可能性不大。
根據目前的政策情況，政府培育和健全租房市場可以增加對租房市場的補貼和減少稅收。
一是，增加租房市場的支持和補貼。比如本次的《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》就明確提出加大公積金對租賃住房的支持力度。職工可憑房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，並且提取限額從月平均工資2倍的30%提高到40%。
二是，減少租房稅收。還是《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》提出對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產仲介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。
（五）完善資訊平臺完善資訊平臺主要包括不動產登記平臺、住房租賃平臺。加強完善住房購買和租賃平臺的建立有利於資訊透明和交易公平，防止掌握優勢資訊的仲介利用出租人和承租人的資訊不對稱牟取暴力，擾亂市場。
三、如何保障加快建立房地產長效機制（一）解決土地財政問題
供給端的核心矛盾是供地，無論是增加土地供給還是保障房，在一定程度上都需要犧牲政府投放的商業用地或者商品房土地供給量。
對政府來說，保障房和租賃住宅供地的轉讓價格低，且不像商業用地一樣創造GDP，所以政府主動增加租賃住宅土地供給的動力不足。對開發商來說，租賃住宅土地回款週期長，經營風險大，但是如果能夠經營好也可以獲得穩定現金流的優質資產。
所以解決這個問題有兩個辦法：
第一是治標，改善保障房和租賃住宅用地的商業模式，比如開發商探索出持續盈利並且高回報的租賃住宅用地的運營方式，就會有更多開發商去高價拍地，讓政府獲得與商業住房一樣的高價轉讓收入，政府就有持續的動力增加保障房和租賃住宅用地的供給。
第二是治本，改善我國土地財政的現狀，逐步緩解地方政府對土地和房地產的依賴，或者政績考核的標準更加豐富和多樣化，降低GDP，加大保障性住房和租賃住房的權重。
（二）保障租購同權的核心是保障教育資源均等化
優質教育資源是稀缺的，需求端永遠旺盛，當資源不夠分配的時候，怎麼分配都是有所偏頗的，公平的搖號入學、隨機派位推行的難度又大，可以怎麼解決呢？實現教育資源均能化，讓優質的教育資源從供給端流動起來。
國外曾經流行一種教育券，政府的補貼不是直接劃給學校，而是用教育券的形式將補貼的分配權交給學生，學校按照學生上交的教育券向政府領取補貼和經費。
如果一個學校獲得的教育券多，政府部門就會增加補貼和經費，一方面支持擴張，一方面學校可以聘請更好的老師、購置更好的設備，教育券就是家長給學校的投票。在教育券的制度下，學校之間是競爭的，學校之間的教育資源是流動的，學校為獲得家長的認可有更大的動力提高教育品質。
教育券實行至今，爭議也存在很多，但是這只是一種思路和可能的手段，從供給端令學校之間展開競爭，一個可能的結果就是優質的教育資源會被分散，學校之間固化的層級就會被打破，避免了資源固定，催高附近房價的同時也增加尋租的空間。
當然，除了在供給端讓教育資源流動起來，開拓新的優質教育資源也是一種方式，即大力發展私立教育，有經濟實力的家長捐資成立新學校，用優質的待遇吸引優質的教育資源，與公立教育展開競爭。
目前部分房地產商用這樣的做法來提高房子的價值，比如捐資給在建的學校或者自己建學校，從而令自己的社區成為該學校的學區，高出周邊地區的房價很大部分是家長對學校的捐助。
土地是有限的，傳統的房地產行業運營方式是“建房——賣掉——建房”迴圈，這種方式是不可持續的，未來我國房地產市場會從“高負債、快運轉”的模式向“輕資產，重經營”的模式發展，實現長久經營和可持續發展。
（三）規範租房市場的法律執行
本次廣州的《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》還有一個很重要的點被反復提到——“房屋租賃合同登記備案”，包括子女享受就近入學的權益、加大公積金對租賃住房支持力度和落實稅收優惠三個方面，並且強調只有經過登記備案的租賃合同才可以享受這些政策優惠。
我國租賃市場分散，居民主動進行租賃合同登記備案的比例較低，這一方面是為了規避稅收和各種流程成本，另一方面也為出租人和承租人的維權帶來了困難。解決這個問題需要政府給出更多稅收優惠和流程便利，降低居民的登記成本。