作者：安揚 ／ 微信公眾號：qspyq2015
這是秦朔朋友圈的第1453篇原創首發文章
香港的樓市價格居高不下， 也令車位價格出現瘋狂。
7月份， 何文田天鑄一個車位，
很多人想當然地以為，
結果又是如何？
港島老牌屋苑太古城附近的一家地產代理老梁介紹說， 最近一段時間， 隨著太古坊附近的商用寫字樓急劇擴張， 車位普通出現漲價潮， 令車位供應也突然開始緊張， 連帶附近地區的車位元價格水漲船高。
太古城附近一些大型屋苑的有蓋車位， 叫價已經直逼150萬元， 連那些沒有蓋的地面車位， 叫價也齊刷刷突破百萬關口。
8月初， 梁先生在系統裡發現一個叫價低於百萬的有蓋車位， 趕緊聯繫買家。 但梁心裡很明白， 這個車位業主是半年前提供的報價， 因此極可能會提價， 他建議買家做好心理準備。 結果， 買家拿著120萬的支票準備和業主談價錢時，
僅僅半年時間， 車位叫價已經從98萬漲價至128萬， 漲幅也有31%——和天鑄的漲幅類似。 如果業主願意降價至120萬， 實際上意味著半年時間， 淨回報已經近22%， 也是相當不錯的回報率。
如果有人問， 近期還有什麼比香港的私家車車位元更瘋狂的交易？答案可能是電單車（即摩托車）車位和單車（自行車）車位。
電單車車位一直以來都是有價有市。 屬於車位中的另類投資工具。 根據香港的地產庫資料， 有投資者在今年3月曾經以單價16萬元購入興田邨兩個電單車車位， 持貨4個月後悉數出售， 成交單價高達28萬元， 轉手即每個車位獲利12萬元， 4個月升值幅度高達75%。
至於自行車車位， 在寸土寸金的香港， 也不遑多讓。
就在8月初， 市場傳來的消息， 有資深投資者以約769萬橫掃將軍澳新寶城的一批大約427個單車（即自行車）車位， 涉資總額約769萬元。 折算下來， 每個自行車車位單價約1.8萬元，
車位瘋狂背後
如果僅從成交單價來看， 香港的車位的確瘋狂， 不論是單車車位， 電單車車位， 還是普通私家車的車位， 價格都有點令人匪夷所思。
但對於我們經常觀察此類市場的人來說， 這些“匪夷所思”背後均“事出有因”。
比如， 我們會發現， 上述將軍澳的自行車車位的月租金現階段大約40元， 以上述成交價1.8萬元計算， 每個車位的年化回報率約2.7%。
再看太古城上述屋苑的車位。 該社區的車位剛剛經過提租，範圍普遍在2500元－2900元。若以有蓋車位普遍月租2900元，業主售價128萬元為計，該車位的租金回報率也是2.7%。
頗有意思的是，如果買這個社區的物業，以當前的物業交易價格和租金收入來計算，其租金回報率接近3%，但是如果算上政府15%的印花稅率，則租金回報率便降至2.7%！
事實上，如果我們在同區買一個商鋪，經過簡單計算也會發現，該商鋪的租金回報率也是接近2.7%。
如果大家還不死心，可以找港島其他區的樓宇、車位或是商鋪來比較，會發現大部分此類投資專案的租金回報率都在2.7%-3.3%之間。
這就是香港這個有效率市場的神奇之處：市場價格實際上已經充分反映了所有可公開獲得的資訊。不論哪一類地產項目，其回報率都有趨同傾向，投資者基本上難以從跨產品的交易中獲得套利空間。
很多國際市場的金融學家會把香港股票市場定義成一個“半強式有效市場”，即這裡的股票價格基本上反映了該股的所有資訊。然而，實際上，從上述租金回報率的趨同，我們不難發現，香港的房地產市場的有效性似乎更強一些。
車位瘋狂的特殊理由
租金回報率趨同只是香港車位元價格瘋狂的基本邏輯，事實上，港府的地產政策也起到重要“引導”作用。
比如香港政府近年大力推動單車活動，將軍澳區有完善單車徑，區內屋苑又以小單位為主，故居民對單車位的需求甚大，投資者購入該批單車位後，只要稍微加租數十元，回報便變得可觀。同區的自行車車位月租已經升至近100元，以此計算，租金回報率隨時可以達到年化率6.67%，在目前普遍低息環境下，屬於非常有吸引力的投資項目。
就私家車車位來說，雖然香港政府並不鼓勵居民開私家車，但現實情況卻是私家車的車位增長正越來越追不上香港街道車輛的增長步伐。
根據香港政府相關部門所做的統計，在2006年至2016年的約十年間，車輛數目不斷增加，領牌車輛的總數由約553,000部增加至約746,000部，增幅高達35%，年增速3%；如果只計算私家車，同期的增長率則為49%，每年平均增長率為4%——而過去10年各種車位的總數增幅僅9.5%，遠低於領牌車輛數；如果只看私家車，車位數增幅只有9.0%。停車位/車輛之比已經由2006年的1.51降至 2016年的1.13。如果考慮到私家車在住處及目的地附近均需要泊車位元，實際上每架私家車平均需要多於一個泊車位元 ，因此車位/車輛比例的下降，顯示私家車泊車位元不足的情況實際上正在嚴重惡化。
然而，港府目前很難再大幅增加私家車泊車位元的數目。一是要覓得大量合適土地增建停車場已經十分困難。興建停車場，尤其是地下停車場，往往會涉及高昂的建築和運作成本。二是港府擔心增設停車位後，變相鼓勵市民購買及使用私家車，進一步刺激私家車增長，加劇道路擠塞。
住宅辣招加劇車位瘋狂
除上述原因外，港府這幾年針對住宅市場推出了多重的稅賦限制，令住宅市場的交易成本急劇上升，也造成一些投資者轉向車位市場。
在香港，買住宅和車位元都需要交繳15%的從價印花稅，但由於車位總金額較小，因此這部分稅賦對於投資者來說，不算太高負擔。相比之下，動輒上千萬的住宅交易，僅從價印花稅就要超過150萬元。
在住宅出售時，如果持貨不足3年，賣家還要根據持貨年限，交納金額不定的“額外印花稅”；而車位則沒有這一項目，因此即便是持貨僅一周甚至數日的摸貨交易，也不受額外稅收的負面影響。
此外，如果是非香港永久居民，在買住宅時還要另外交繳15%的“買家印花稅”；而港府對車位投資者則沒有這一限制。
過往，車位元交易的按揭成數和按揭利率往往難以做到和住宅按揭看齊，但隨著金管局針對住宅按揭市場的辣招頻出，現在只要是第2套房，實際上投資者能獲得的按揭成數已經急劇下跌。
車位雖然只能獲得約40%-50%的按揭，但實際上和第2套房的住宅投資者獲得的按揭成數相差不大。而且由於車位元價格通常遠遠低於住宅交易金額，因此雖然其只能獲40%左右的按揭，實際上給投資者帶來的財務負擔並不重。
至於按揭利率，拜近幾年全球各國央行的低息政策所賜，香港的車位按揭市場利率也一路下行，有的銀行甚至提供了和住宅市場一樣的優惠利率政策。目前香港的銀行也在拓展車位按揭業務，按息可低至P減2.85厘（P為5厘計算），實際供款息率為2.15厘，並設現金回贈，不論在息率及優惠方面，亦相當貼近住宅樓按。
當然，港府的辣招，也有其深層原因，即香港的房地產價格越來越令市民無法承受，因此港府希望通過辣招，將投機者擠出該市場。
但是根據香港差餉物業估價署7月31日公佈的資料顯示，6月全港私人住宅樓價指數連漲15個月，且連續第8個月創出新高，這意味著，港府的辣招並沒有達到預期效果。
以1999年香港房價作為基準（100），6月全香港私人住宅樓價指數報336.1，較5月調整後數字333.8升0.69%。這個數值雖然比5月1.21%的按月升幅有所減緩，但仍然是處於上升勢頭。從2017年上半年來看，香港整體樓價累積升幅達9.3%。
事實上，自去年11月突破2015年9月的歷史高位後，香港住宅樓價逾今已連續八個月創出新高，超過東京、上海、北京、紐約、新加坡，在全世界排名第二，僅次於北歐小國摩納哥。同時，香港房屋租金上漲之勢則更加兇猛。6月份私人住宅租金指數環比上漲1.05%，與5月份1.11%的調整後數字相近，不見放緩態勢。
如果重重辣招之下，住宅樓價還在瘋狂，那麼缺乏辣招“供應”的香港車位市場，又會出現什麼樣的舉動？坦率地說，只能走著瞧了。
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該社區的車位剛剛經過提租，範圍普遍在2500元－2900元。若以有蓋車位普遍月租2900元，業主售價128萬元為計，該車位的租金回報率也是2.7%。頗有意思的是，如果買這個社區的物業，以當前的物業交易價格和租金收入來計算，其租金回報率接近3%，但是如果算上政府15%的印花稅率，則租金回報率便降至2.7%！
事實上，如果我們在同區買一個商鋪，經過簡單計算也會發現，該商鋪的租金回報率也是接近2.7%。
如果大家還不死心，可以找港島其他區的樓宇、車位或是商鋪來比較，會發現大部分此類投資專案的租金回報率都在2.7%-3.3%之間。
這就是香港這個有效率市場的神奇之處：市場價格實際上已經充分反映了所有可公開獲得的資訊。不論哪一類地產項目，其回報率都有趨同傾向，投資者基本上難以從跨產品的交易中獲得套利空間。
很多國際市場的金融學家會把香港股票市場定義成一個“半強式有效市場”，即這裡的股票價格基本上反映了該股的所有資訊。然而，實際上，從上述租金回報率的趨同，我們不難發現，香港的房地產市場的有效性似乎更強一些。
車位瘋狂的特殊理由
租金回報率趨同只是香港車位元價格瘋狂的基本邏輯，事實上，港府的地產政策也起到重要“引導”作用。
比如香港政府近年大力推動單車活動，將軍澳區有完善單車徑，區內屋苑又以小單位為主，故居民對單車位的需求甚大，投資者購入該批單車位後，只要稍微加租數十元，回報便變得可觀。同區的自行車車位月租已經升至近100元，以此計算，租金回報率隨時可以達到年化率6.67%，在目前普遍低息環境下，屬於非常有吸引力的投資項目。
就私家車車位來說，雖然香港政府並不鼓勵居民開私家車，但現實情況卻是私家車的車位增長正越來越追不上香港街道車輛的增長步伐。
根據香港政府相關部門所做的統計，在2006年至2016年的約十年間，車輛數目不斷增加，領牌車輛的總數由約553,000部增加至約746,000部，增幅高達35%，年增速3%；如果只計算私家車，同期的增長率則為49%，每年平均增長率為4%——而過去10年各種車位的總數增幅僅9.5%，遠低於領牌車輛數；如果只看私家車，車位數增幅只有9.0%。停車位/車輛之比已經由2006年的1.51降至 2016年的1.13。如果考慮到私家車在住處及目的地附近均需要泊車位元，實際上每架私家車平均需要多於一個泊車位元 ，因此車位/車輛比例的下降，顯示私家車泊車位元不足的情況實際上正在嚴重惡化。
然而，港府目前很難再大幅增加私家車泊車位元的數目。一是要覓得大量合適土地增建停車場已經十分困難。興建停車場，尤其是地下停車場，往往會涉及高昂的建築和運作成本。二是港府擔心增設停車位後，變相鼓勵市民購買及使用私家車，進一步刺激私家車增長，加劇道路擠塞。
住宅辣招加劇車位瘋狂
除上述原因外，港府這幾年針對住宅市場推出了多重的稅賦限制，令住宅市場的交易成本急劇上升，也造成一些投資者轉向車位市場。
在香港，買住宅和車位元都需要交繳15%的從價印花稅，但由於車位總金額較小，因此這部分稅賦對於投資者來說，不算太高負擔。相比之下，動輒上千萬的住宅交易，僅從價印花稅就要超過150萬元。
在住宅出售時，如果持貨不足3年，賣家還要根據持貨年限，交納金額不定的“額外印花稅”；而車位則沒有這一項目，因此即便是持貨僅一周甚至數日的摸貨交易，也不受額外稅收的負面影響。
此外，如果是非香港永久居民，在買住宅時還要另外交繳15%的“買家印花稅”；而港府對車位投資者則沒有這一限制。
過往，車位元交易的按揭成數和按揭利率往往難以做到和住宅按揭看齊，但隨著金管局針對住宅按揭市場的辣招頻出，現在只要是第2套房，實際上投資者能獲得的按揭成數已經急劇下跌。
車位雖然只能獲得約40%-50%的按揭，但實際上和第2套房的住宅投資者獲得的按揭成數相差不大。而且由於車位元價格通常遠遠低於住宅交易金額，因此雖然其只能獲40%左右的按揭，實際上給投資者帶來的財務負擔並不重。
至於按揭利率，拜近幾年全球各國央行的低息政策所賜，香港的車位按揭市場利率也一路下行，有的銀行甚至提供了和住宅市場一樣的優惠利率政策。目前香港的銀行也在拓展車位按揭業務，按息可低至P減2.85厘（P為5厘計算），實際供款息率為2.15厘，並設現金回贈，不論在息率及優惠方面，亦相當貼近住宅樓按。
當然，港府的辣招，也有其深層原因，即香港的房地產價格越來越令市民無法承受，因此港府希望通過辣招，將投機者擠出該市場。
但是根據香港差餉物業估價署7月31日公佈的資料顯示，6月全港私人住宅樓價指數連漲15個月，且連續第8個月創出新高，這意味著，港府的辣招並沒有達到預期效果。
以1999年香港房價作為基準（100），6月全香港私人住宅樓價指數報336.1，較5月調整後數字333.8升0.69%。這個數值雖然比5月1.21%的按月升幅有所減緩，但仍然是處於上升勢頭。從2017年上半年來看，香港整體樓價累積升幅達9.3%。
事實上，自去年11月突破2015年9月的歷史高位後，香港住宅樓價逾今已連續八個月創出新高，超過東京、上海、北京、紐約、新加坡，在全世界排名第二，僅次於北歐小國摩納哥。同時，香港房屋租金上漲之勢則更加兇猛。6月份私人住宅租金指數環比上漲1.05%，與5月份1.11%的調整後數字相近，不見放緩態勢。
如果重重辣招之下，住宅樓價還在瘋狂，那麼缺乏辣招“供應”的香港車位市場，又會出現什麼樣的舉動？坦率地說，只能走著瞧了。
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