傳統的房地產正在“消失”， 當互聯網和消費時代的新概念開始改變行業， 越來越多企業作出了自己的選擇。 多元發展與服務升級， 機會似乎變得更多， 這會是主流嗎？
主持嘉賓：
廣東省房地產研究會副會長韓世同
討論嘉賓：
中國房地產業協會原副會長朱中一
新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁李戰洪
中南置地副總裁畢興礦
美佳華實業集團有限公司董事長洪小佳
清華房地產校友會副會長、洲聯集團董事長劉力
僑鑫地產行銷中心總經理韋鳳君
韓世同：這次討論的話題是大家非常關注的，
萬科原來不做商業， 現在它的八爪魚計畫是什麼都做。 在這樣一種新的時代下， 我們今天利用這樣一個平臺探討一下從快消品時代進入到以服務、運營來獲取市場的狀況。 今天在座的新老朋友都有， 剛剛有三位已經演講過了， 我們讓沒有發言的嘉賓先講講。
韋總來自僑鑫， 我知道韋總是地產界非常知名的人士， 僑鑫的創始人也是歐洲的僑領， 他在廣州做了很多的發展， 我剛開始感覺他們只做豪宅， 後來看了他們的簡介， 瞭解到他們是非常多元化的， 包括科技、投資、教育、媒體、餐飲等等很多方面， 請韋總給我們介紹一下，
韋鳳君：非常感謝韓總， 韓總對僑鑫很瞭解。 僑鑫是一個關注廣州市場的開發商， 非常感謝韓總能大家介紹僑鑫集團。 我在回答這個問題的時候， 我嘗試著做一些思考， 現在非常多的開發商或者剛才的主持人和嘉賓提到的觀點， 我們現在的背景是處在一個萬億的時代， 包括越來越多的開發商能夠進入到千億的俱樂部， 很多開發商也是在向千億俱樂部這條道路上奔跑， 但是僑鑫集團很特別， 我們覺得在這條道路上永遠看不到我們的身影。
所以我第一個想法是， 房地產的轉型和升級， 首先我覺得要思考清楚， 不能盲目地轉型， 要清楚地看待自身的核心競爭力和優勢，
僑鑫從1995年開始做房地產， 雖然我們的項目不多， 但是每個項目都能成為城市的標杆， 是因為我們很堅持， 要麼不做， 要做就做最好， 我們從來不以規模取勝。 可能深圳的開發商不一定瞭解僑鑫， 但是我說一個資料， 在去年北上廣深這些一線城市， 最頂級的房地產銷售排名中， 我們無論是銷售的套數、金額還是均價都排到了第一位， 這就是因為我們一直在堅持個性和特點， 而不是盲目擴張和轉型， 這是我們堅持的一點。 但是不盲目的轉型和升級， 也不代表我們不創新， 我覺得首先要尊重商業邏輯， 但是也要在這個市場裡面看到市場的變化，
我特別想闡述一個觀點， 現在房地產的價值導向大家非常清楚， 原來李嘉誠說的“地段地段還是地段”， 在前10年其實產品一直是開發商能夠贏得市場的一個非常重要的因素， 但是在未來的房地產開發裡面， 除了提供很好的產品， 也要注重產品的服務， 同時也要關注圈層的服務。
韓世同：我再稍微補充一下， 大家可能對僑鑫不太瞭解。 僑鑫在廣州做的第一個外商活動中心， 這是在非常早的時候， 在20多年前就做了， 然後它做了第一個匯僑新城， 然後又做了匯景新城， 然後又打造了匯悅台， 是廣州價格最高的臨江的豪宅， 然後他們在從化做了一個從都， 是非常高端的溫泉度假的物業。
旁邊這位是美加華的洪總， 你們每次都是美女來， 今天你親自出馬， 請你也好好介紹一下， 你們是專業的商業地產運營商， 而且專注於做三四線城市， 它的規模不像萬達這麼大， 是6萬到10來萬平米的規模。 我一直希望跟他們合作推動他們模式化的複製。 今天請洪總介紹一下在消費服務的時代他們的體驗、看法， 還有看看他們有什麼樣的想法。
洪小佳：我給大家介紹我們這幾年做商業地產的體會。 我們公司從2006年進入這個行業， 我們的地產就跟消費服務結合在一起。 在前幾年形勢特別好， 商鋪很好賣， 增值很大， 我們在初期享受了土地增值的紅利。 在這幾年， 三四線城市出現了大量的商業過剩和商業的爛尾的情況。
但是從我們公司做的項目來看，我們首先把產品做對，我們立足做體驗式商業，現在做的萍鄉和銅川的兩個項目，都是按照新式的體驗式商業的建築形態和消費形態來做設計的，除了大家通常所說的餐飲、娛樂、兒童教育之外，我們會更多的跟當地的農貿市場做一些對接，把農貿市場拉進來，把城市服務功能拉進來，例如城市候機室。
從目前來看，因為三線城市的商業情況，企業更應該有定力，堅持做好自己的產品和服務，我們覺得這個市場應該是比較大的，因為每個城市幾十萬人口，他一定要消費的，可能有很多商業的爛尾，但是只有把消費服務做透、做好，這個市場還是很巨大的。這個能不能做成一個模式持續推廣，我們也在探索，我們對這個也是有信心的，這是我們在三線城市做的。
另外，我們公司在2008、2009年回歸到深圳，也做了深圳的舊改項目，同時我們也把這種消費服務帶到深圳的舊改項目，例如我們做社區的商業中心，大概是3萬平米。我們除了通常的購物中心業態，也把兒童教育帶進來，把社區服務帶進來。目前來看它的吸客能力是越來越強的。
同時我們也想，隨著城市的發展，對於產品的附加值提升這一塊是很有幫助的，因為我們的社區裡面有一個商業，可能我們的價格會比周圍專案更高一些，如果你的社區足夠大的話，這個回報是很大的。所以做我們這種服務，它支援到地產的價值提升，這也是很重要的一塊。
當然從未來來說，我們的消費服務是不是能成為主流，有一個方向我感覺很關鍵，就是在90後、00後這一代，他們對擁有多少套房子並不關注，他們關注的是要有一個我喜歡的空間，可能我不一定有一套房子，我花一筆錢買一個綜合服務的平臺空間，有越來越多的這種消費需求，它離主流就越來越近了。
韓世同：洪總剛才特別強調做社區商業，大家都知道社區商業是比較難做的，而且他是把肉菜市場也能組合進去。
昨天我也跟黎總一起看了春繭那個運動場，它做得非常好，有三樣東西我看得眼睛都大了，一個擊劍項目，他們把它做成生意，還有籃球，很小的小孩子在裡面學習籃球，他不是像很多地方只是開放給人家租場，他做培訓，這個非常好。還有小孩子的娛樂中心，也搞得非常專業，這個生意很多，而且投入不用很大，很多的設施都能用。像洪總講到的，大家可以進行一些創新，不僅僅是餐飲之類的東西，其實還有更多的東西可以發揮作用。
下一位是來自中南置地的畢總，我知道中南置地是三大產業，昨天我還聽朱會長介紹你們，說你們未來不得了，因為他們是橫跨建築業、房地產業、商業產業。
畢興礦：現在是六大產業。
韓世同：可能我看的資料太舊了。未來在產業化方面，你們的拓展空間非常大。請畢總談談你們是怎麼迎接消費時代的話題。
畢興礦：回到今天互動的主題——多元發展。中南置地在2016年就開始研究這個課題，2017年要給自己定一個戰略的基調，我們要弱化地產屬性，強化價值平臺的功能。也就是說我們要尊重在戰國時局之下的地產新生態。
為什麼這麼說？舉個發生在身邊的小例子，我估計做戰略、做投資的兄弟們可能感同身受。我們2005年之前拿地，百強企業到政府那邊基本上已經很有面子了。2008年之前，20強房企、30強房企也是蠻有面子的。2008年之後就不是這樣了，2008年到2013年之間，我可以建一個商圈，可以解決地標、勞動就業、稅收，政府很待見。但目前這個時局之下還是這樣嗎？不一樣了。我們說研究客戶，客戶需求在變，政府的需求也在變。
最近我們在幾個熱點城市拿地，你說是地產商，基本上不待見你，你是20強也就那麼回事。如果你有市政管廊，可以做一二級聯動，這樣就有點感覺了。如果你還可以做學校、醫院，還有大資料金融等等，這樣他的興趣就來了。這就是我們今天講的這種新生態，我認為在這個時局之下，中南置地首先要做好的一個戰略就是尊重地產新商業生態，我想這是我們立足目前500億的門檻，去衝刺千億所要幹好的首當其衝的事。
另外，剛才主持人問到服務升級的問題。中南的理解，我們認為現在不是缺少好的產品，也不是缺少好的作品，而是看你的產品裡有沒有內容，沒有內容，你就是鋼筋混凝土。
再舉一個發生在身邊的小例子，最近剛好和一些研發、銷售的小夥伴在做一個課題，叫“中南置地2017年科研體系建設”，這個課題怎麼研究？首先還是關注消費者的痛點在哪裡，你不能強塞給他，也不能填鴨式的。
時間關係我舉一個點，我覺得還是蠻有共性的參考價值。我們現在說首置、首改的家庭都有孩子，孩子需要什麼，這樣家庭的痛點是什麼？實際上我們思考了一個問題，現在6個大人圍著一個小孩，小孩的痛點就是孤僻，他孤獨，他沒有玩伴，慢慢的甚至自閉，這種情況下，我們怎麼樣來做我們的產品內容呢？
比如說在我們的園林打造上，可能5級綠化、7級綠化，這只是標準化，這是門檻，在這個門檻之下，可能我們更關注的是這個園林裡面圍繞著孩子的益智拓展，圍繞著孩子的成長，我們怎麼樣給他打造一個共用空間，基於這樣，我們的產品有內容了。
同樣，另外一代人，我們的老人，我們的父母都是從一個城市，為了兒女輾轉到一個陌生的城市，他到了一座新的城市，他面臨的痛點是什麼？沒有友誼，沒有老夥計，沒有人說話，這種狀況下引發出很多痛點，家庭的不健康。
在這種情況下，我們的社區配套，在我們的園林裡面，又怎麼樣給這些人群做一些定制的服務？整體來講，我想戰略趨同，百強企業或者20強企業道和術各有不同，但是我想一個原點是我們在當下要尊重消費者的主張，要切切實實地尊重消費者的主權。
韓世同：我們看到現在很多豪宅，都是為有錢人考慮怎麼生活得更好，你剛才提到孩子、老人，怎麼讓他們在這個社區環境中生活，我覺得很感動，有這樣的抱負、情懷和責任開發產品，一定會得到消費者的喜愛。
剛才李總談到了很多的資料，你們既做地產，又做教育，我剛開始還想，你的教育這樣做，錢怎麼弄，你應該是以住宅的利潤來發展教育，這種資金安排、商業模式方面能不能給我們透露一些，或者介紹一下你們在這方面的一些做法、經驗、體會，怎麼樣去打好地產教育這個牌？我覺得你們非常特別，在兩個方面都做得非常好。
李戰洪：這分兩個階段，如何多元化發展，這個我是不贊同的，我叫關聯發展，你如果不做房地產，做其它的行業去了，這是不太好的，關聯發展是我們的第一個思路。
第二個方面，我們過去24年做教育，做學校就是扎扎實實把它做好，把它做強做大，教學品質做到當地第一，它和房地產沒有什麼關係，我們是一個房地產集團，一個教育集團，教育集團一心一意做學校，房地產集團就一心一意做房地產開發。最近這個階段，從去年開始，我們就把兩者結合起來了。
韓世同：剛才劉總提到了老人的問題，畢總也提到，在消費時代如何幫助老人家更好地生活，在這一塊請劉總再給我們講講。
劉力：日本在這方面已經很超前的，我們引進就行了。
我講講對年輕人這一塊，90後在地產界被輕視的，在座的90後有多少我不知道，雖然中國的財富是拿在50後、60後的人手裡的，但是90後是完完全全另外一代，90後的人裡面發生的事情我是很驚訝的，他的審美標準，消費的選擇方方面面全是不一樣的，所以提醒大家關注一下。
還有我剛才提到北京的那家給老人提供養老服務的機構，他們的員工都是90後，90後給老人說的東西他們都會聽，這也是很好的方式。
韓世同：請會長給我們總結一下。
朱中一：我補充幾點。我覺得核心要做好適銷對路的產品，同時要關注配套服務，這是第一個觀點。我們要面向市場、面向客戶，滿足客戶需求。
第二是關於配套的問題，今天上午看了那個專案之後我也在想，有些配套是政府很願意強調商業配套之類的，作為社區也必須要配套，但是現在整個的商業地產，它的供應過剩，這兩年去庫存的量，每個月在增加的就是商業地產，在這種情況下，咱們的配套怎麼做，需要好好研究，我覺得企業可能要考慮考慮。
第三，我希望大家關注全裝修和裝配式建築這一塊，國務院已經發了幾個檔，大家一定要關心，這就涉及到將來的開發企業怎麼發包的問題，怎麼樣和總包企業建立關係的問題，這一關如果突破了，企業可以上一個大的臺階。
第四，講到養老的問題，我覺得在今後的若干年裡頭，旅遊+養老地產必然是我們經濟增長的重要的點。
在今年的政府工作報告裡面有一句話，“要落實帶薪休假制度”，這個制度落實了，全民的旅遊就會實現了。另外，全國每年新增的老人是800到1000萬，這部分人有經濟能力，身體健康，有旅遊要求，所以怎麼樣來適應這部分市場的需要，發展好旅居性的產品大有潛力。
韓世同：因為時間關係，本環節到此結束，謝謝各位。
但是從我們公司做的項目來看，我們首先把產品做對，我們立足做體驗式商業，現在做的萍鄉和銅川的兩個項目，都是按照新式的體驗式商業的建築形態和消費形態來做設計的，除了大家通常所說的餐飲、娛樂、兒童教育之外，我們會更多的跟當地的農貿市場做一些對接，把農貿市場拉進來，把城市服務功能拉進來，例如城市候機室。
從目前來看，因為三線城市的商業情況，企業更應該有定力，堅持做好自己的產品和服務，我們覺得這個市場應該是比較大的，因為每個城市幾十萬人口，他一定要消費的，可能有很多商業的爛尾，但是只有把消費服務做透、做好，這個市場還是很巨大的。這個能不能做成一個模式持續推廣，我們也在探索，我們對這個也是有信心的，這是我們在三線城市做的。
另外，我們公司在2008、2009年回歸到深圳，也做了深圳的舊改項目，同時我們也把這種消費服務帶到深圳的舊改項目，例如我們做社區的商業中心，大概是3萬平米。我們除了通常的購物中心業態，也把兒童教育帶進來，把社區服務帶進來。目前來看它的吸客能力是越來越強的。
同時我們也想，隨著城市的發展，對於產品的附加值提升這一塊是很有幫助的，因為我們的社區裡面有一個商業，可能我們的價格會比周圍專案更高一些，如果你的社區足夠大的話，這個回報是很大的。所以做我們這種服務，它支援到地產的價值提升，這也是很重要的一塊。
當然從未來來說，我們的消費服務是不是能成為主流，有一個方向我感覺很關鍵，就是在90後、00後這一代，他們對擁有多少套房子並不關注，他們關注的是要有一個我喜歡的空間，可能我不一定有一套房子，我花一筆錢買一個綜合服務的平臺空間，有越來越多的這種消費需求，它離主流就越來越近了。
韓世同：洪總剛才特別強調做社區商業，大家都知道社區商業是比較難做的，而且他是把肉菜市場也能組合進去。
昨天我也跟黎總一起看了春繭那個運動場，它做得非常好，有三樣東西我看得眼睛都大了，一個擊劍項目，他們把它做成生意，還有籃球，很小的小孩子在裡面學習籃球，他不是像很多地方只是開放給人家租場，他做培訓，這個非常好。還有小孩子的娛樂中心，也搞得非常專業，這個生意很多，而且投入不用很大，很多的設施都能用。像洪總講到的，大家可以進行一些創新，不僅僅是餐飲之類的東西，其實還有更多的東西可以發揮作用。
下一位是來自中南置地的畢總，我知道中南置地是三大產業，昨天我還聽朱會長介紹你們，說你們未來不得了，因為他們是橫跨建築業、房地產業、商業產業。
畢興礦：現在是六大產業。
韓世同：可能我看的資料太舊了。未來在產業化方面，你們的拓展空間非常大。請畢總談談你們是怎麼迎接消費時代的話題。
畢興礦：回到今天互動的主題——多元發展。中南置地在2016年就開始研究這個課題，2017年要給自己定一個戰略的基調，我們要弱化地產屬性，強化價值平臺的功能。也就是說我們要尊重在戰國時局之下的地產新生態。
為什麼這麼說？舉個發生在身邊的小例子，我估計做戰略、做投資的兄弟們可能感同身受。我們2005年之前拿地，百強企業到政府那邊基本上已經很有面子了。2008年之前，20強房企、30強房企也是蠻有面子的。2008年之後就不是這樣了，2008年到2013年之間，我可以建一個商圈，可以解決地標、勞動就業、稅收，政府很待見。但目前這個時局之下還是這樣嗎？不一樣了。我們說研究客戶，客戶需求在變，政府的需求也在變。
最近我們在幾個熱點城市拿地，你說是地產商，基本上不待見你，你是20強也就那麼回事。如果你有市政管廊，可以做一二級聯動，這樣就有點感覺了。如果你還可以做學校、醫院，還有大資料金融等等，這樣他的興趣就來了。這就是我們今天講的這種新生態，我認為在這個時局之下，中南置地首先要做好的一個戰略就是尊重地產新商業生態，我想這是我們立足目前500億的門檻，去衝刺千億所要幹好的首當其衝的事。
另外，剛才主持人問到服務升級的問題。中南的理解，我們認為現在不是缺少好的產品，也不是缺少好的作品，而是看你的產品裡有沒有內容，沒有內容，你就是鋼筋混凝土。
再舉一個發生在身邊的小例子，最近剛好和一些研發、銷售的小夥伴在做一個課題，叫“中南置地2017年科研體系建設”，這個課題怎麼研究？首先還是關注消費者的痛點在哪裡，你不能強塞給他，也不能填鴨式的。
時間關係我舉一個點，我覺得還是蠻有共性的參考價值。我們現在說首置、首改的家庭都有孩子，孩子需要什麼，這樣家庭的痛點是什麼？實際上我們思考了一個問題，現在6個大人圍著一個小孩，小孩的痛點就是孤僻，他孤獨，他沒有玩伴，慢慢的甚至自閉，這種情況下，我們怎麼樣來做我們的產品內容呢？
比如說在我們的園林打造上，可能5級綠化、7級綠化，這只是標準化，這是門檻，在這個門檻之下，可能我們更關注的是這個園林裡面圍繞著孩子的益智拓展，圍繞著孩子的成長，我們怎麼樣給他打造一個共用空間，基於這樣，我們的產品有內容了。
同樣，另外一代人，我們的老人，我們的父母都是從一個城市，為了兒女輾轉到一個陌生的城市，他到了一座新的城市，他面臨的痛點是什麼？沒有友誼，沒有老夥計，沒有人說話，這種狀況下引發出很多痛點，家庭的不健康。
在這種情況下，我們的社區配套，在我們的園林裡面，又怎麼樣給這些人群做一些定制的服務？整體來講，我想戰略趨同，百強企業或者20強企業道和術各有不同，但是我想一個原點是我們在當下要尊重消費者的主張，要切切實實地尊重消費者的主權。
韓世同：我們看到現在很多豪宅，都是為有錢人考慮怎麼生活得更好，你剛才提到孩子、老人，怎麼讓他們在這個社區環境中生活，我覺得很感動，有這樣的抱負、情懷和責任開發產品，一定會得到消費者的喜愛。
剛才李總談到了很多的資料，你們既做地產，又做教育，我剛開始還想，你的教育這樣做，錢怎麼弄，你應該是以住宅的利潤來發展教育，這種資金安排、商業模式方面能不能給我們透露一些，或者介紹一下你們在這方面的一些做法、經驗、體會，怎麼樣去打好地產教育這個牌？我覺得你們非常特別，在兩個方面都做得非常好。
李戰洪：這分兩個階段，如何多元化發展，這個我是不贊同的，我叫關聯發展，你如果不做房地產，做其它的行業去了，這是不太好的，關聯發展是我們的第一個思路。
第二個方面，我們過去24年做教育，做學校就是扎扎實實把它做好，把它做強做大，教學品質做到當地第一，它和房地產沒有什麼關係，我們是一個房地產集團，一個教育集團，教育集團一心一意做學校，房地產集團就一心一意做房地產開發。最近這個階段，從去年開始，我們就把兩者結合起來了。
韓世同：剛才劉總提到了老人的問題，畢總也提到，在消費時代如何幫助老人家更好地生活，在這一塊請劉總再給我們講講。
劉力：日本在這方面已經很超前的，我們引進就行了。
我講講對年輕人這一塊，90後在地產界被輕視的，在座的90後有多少我不知道，雖然中國的財富是拿在50後、60後的人手裡的，但是90後是完完全全另外一代，90後的人裡面發生的事情我是很驚訝的，他的審美標準，消費的選擇方方面面全是不一樣的，所以提醒大家關注一下。
還有我剛才提到北京的那家給老人提供養老服務的機構，他們的員工都是90後，90後給老人說的東西他們都會聽，這也是很好的方式。
韓世同：請會長給我們總結一下。
朱中一：我補充幾點。我覺得核心要做好適銷對路的產品，同時要關注配套服務，這是第一個觀點。我們要面向市場、面向客戶，滿足客戶需求。
第二是關於配套的問題，今天上午看了那個專案之後我也在想，有些配套是政府很願意強調商業配套之類的，作為社區也必須要配套，但是現在整個的商業地產，它的供應過剩，這兩年去庫存的量，每個月在增加的就是商業地產，在這種情況下，咱們的配套怎麼做，需要好好研究，我覺得企業可能要考慮考慮。
第三，我希望大家關注全裝修和裝配式建築這一塊，國務院已經發了幾個檔，大家一定要關心，這就涉及到將來的開發企業怎麼發包的問題，怎麼樣和總包企業建立關係的問題，這一關如果突破了，企業可以上一個大的臺階。
第四，講到養老的問題，我覺得在今後的若干年裡頭，旅遊+養老地產必然是我們經濟增長的重要的點。
在今年的政府工作報告裡面有一句話，“要落實帶薪休假制度”，這個制度落實了，全民的旅遊就會實現了。另外，全國每年新增的老人是800到1000萬，這部分人有經濟能力，身體健康，有旅遊要求，所以怎麼樣來適應這部分市場的需要，發展好旅居性的產品大有潛力。
韓世同：因為時間關係，本環節到此結束，謝謝各位。