農村房屋善意取得問題的司法審查

裁判要旨

農村房屋作為不動產， 在滿足善意取得制度構成要件的情形下亦可產生物權變動的法律後果， 且在審查要件事實上應充分考慮農村不動產登記制度的現狀。

案情

1984年， 王某通過家庭分家的形式分得了農村的一處院落。 20世紀90年代中期， 王某搬離該處院落前往城鎮居住生活， 王某將房屋交由其兄長代為看管。 2002年， 王某的兄長與王某某經協商以自己的名義將涉案院落賣與王某某， 王某某支付對價並實際佔有了上述房屋。 2011年， 王某將其兄長及王某某訴至大興法院要求確認上述農村房屋買賣合同無效，

一審判決支持了王某的訴訟請求， 王某某不服提起上訴， 二審法院予以維持。 2013年8月， 王某向大興法院提起了本案訴訟， 要求王某某返還涉案院落房屋。 本案審理中， 王某某就之前案件申請再審， 最終再審判決撤銷了之前一審、二審判決， 駁回了王某的訴訟請求， 認定上述房屋買賣合同有效。 本案恢復審理後， 王某不再依據其兄長與王某某之間簽訂的房屋買賣合同無效為依據要求王某某返還涉案院落房屋， 轉而以涉案院落房屋所有人的身份， 直接要求王某某予以返還。

裁判

北京市大興區人民法院經審理認為， 非所有權人擅自處分所佔有的財產， 如果第三人是善意、有償、依法定手續取得該財產所有權的，

第三人不負返還義務。 王某的兄長與王某某就涉案院落房屋達成的買賣合同經法院審理， 合法有效。 雖然王某的兄長處分涉案院落房屋時系無權處分， 但處分行為發生之時， 是王某的兄長長期佔有著涉案院落， 鑒於二人之間系兄弟關係的事實， 此時如果苛求王某某知曉王某家對涉案房屋的分家情況的話， 無疑是對王某某審查義務的不適當加重， 如此， 則任何市場交易都將因審查義務的過重而變得異常艱難， 因此王某某在交易時具備合理信賴， 其信賴利益理應受到保護。 同時， 在簽訂合同之時， 王某某支付了合理對價。 至於王某訴稱的轉讓的不動產需進行登記， 考慮到我國農村不動產登記制度不完善的客觀實際， 並鑒於涉案房屋未曾進行過不動產登記， 王某分家之時亦未進行變更登記， 此時如要求王某某取得上述房屋需進行登記的話， 不合實際和情理， 在此情形下要求當事人必須進行上述登記行為， 客觀上不利於保護善意第三人的合法權益。 綜合上述因素， 一審法院認定王某某通過買賣行為已善意取得了涉案院落房屋， 判決駁回了原告王某的訴訟請求。

一審宣判後， 王某提出上訴。 北京市第二中級人民法院經審理作出判決：駁回上訴， 維持原判。

評析

1.物權法正式實施之前， 善意第三人的信賴利益如何予以保護

2.在審查農村不動產善意取得問題時， 應充分考慮農村地區不動產登記制度的特殊性

善意取得制度設定了要件事實構成， 其中一點即為涉案的動產或不動產必須完成權屬轉移手續， 即不動產的登記、動產的交付。 本案涉案房屋買賣形成於2002年， 彼時甚至是目前一些農村地區仍然沒有不動產權屬登記制度， 農村不動產登記制度不完善， 涉案房屋自始未進行不動產登記。 在此情況下， 佔有成為重要的公示形式， 可以轉移佔有作為權屬轉移的公示方法。 王某某已佔有使用涉案院落多年， 在此期間， 王某某對上述房屋進行了裝修和添建、加蓋了圍牆、平整了路面， 且王某亦多年未提出異議， 應當認定權屬轉移已完成。 因此， 王某請求王某某返還涉案院落房屋的訴訟請求， 缺乏事實和法律根據， 應當予以駁回。

本案案號：（2013）大民初字第10613號， （2016）京02民終943號

案例編寫人：北京市大興區人民法院 樊振國 趙 志