【財新網】近期有媒體報導碧桂園在馬來西亞的森林城市專案暫停國內銷售， 或與涉及外匯監管堵漏有關。 碧桂園就此回復財新記者， 此次國內銷售展廳暫停開放是由於升級改造需求， 與外匯監管無關， 相關展廳開放時間待定。 碧桂園方面稱， 森林城市將進入全面產業招商階段。
真實原因仍待確認， 但該項目停售將並非海外房產項目中的孤例。 2016年房企紛紛出海， 在境外開發出地產項目後， 主要面向國內購房者銷售。 今年以來， 個人外匯監管封堵漏洞， 資金難以流向海外， 出海房企或將普遍面臨銷售困難。
每半年赴港刷卡還貸
碧桂園森林城市位於馬來西亞柔佛巴魯市， 臨近新加坡。 根據碧桂園公佈的計畫， 開發商未來20年將投資2500億元， 與馬來西亞當地政府合作開發這一人工填海島嶼。 專案規劃面積近20平方公里， 可容納數十萬人。
森林城市項目廣告遍及地鐵、商場、社區， 以及央視春晚、體育賽事當中。 該專案以“新加坡旁， 永久產權”為賣點， 廣告反復強調：竣工後， “森林城市”與新加坡的直線距離將不足2公里。
2016年11月， 馬來西亞總理納吉布訪華。 期間馬來西亞媒體《星洲日報》報導， 碧桂園計畫在森林城市落實折合約57.7億元投資額， 還將投資約6.2億元建設工業化建築材料製造廠。 在2016年8月的中期業績會上， 碧桂園總裁莫斌宣佈，
該專案駐馬銷售人員向財新記者介紹， 森林城市的主要客群是想在海外進行房產投資但又買不起歐美資產的中產階級， 專案單價在2萬元/平方米左右。 單套最小戶型為48平方米， 為一個主臥加一個小房間， 總價108萬元。 他表示， 因為沒有公攤面積， 實際相當國內60平方米的住房。
付款方式分為3個階段：初期在馬來西亞看房， 刷卡支付定金1.5萬元。 其次是首付。 2016年前， 項目首付為三成。 自2016年12月底開始， 碧桂園將首付降到一成促銷。 按108萬元算， 首付10.8萬元左右。
最後是每半年一次的付款。 他強調， 按時付款全程免息， 由碧桂園方面承擔；如逾期需繳納滯納金。 與國內月供不同， 該項目每半年付一次， 可選擇年限不等，
“我們只接受現場刷人民幣， 帶有銀聯標識的卡刷人民幣就行， 您可以當作半年一次的旅遊嘛。 ”該專案銷售人員說。 他發來森林城市的全景3D圖， 包括行銷中心、濱海商業街、濱海園林、酒店公寓， 並表示：“這只是冰山一角， 項目還在持續建設中。 ”
為應對外匯監管， 購房者海外置業常用方式之一是：購房者在境外刷卡購買投資類保險， 質押保單後獲得資金交給開發商。 據財新記者瞭解， 森林城市專案不排除使用了上述辦法。
外匯監管堵漏
2016年1-9月， 內地個人赴港購買保險熱潮引發市場關注。
同時， 外匯管理部門加強了個人外匯資訊申報管理。 《個人購匯申請書》明確列出個人購匯“禁令”：如不得出借本人額度和不得借用他人額度實施分拆購匯， 不得用於尚未開放的資本項目， 不得參與洗錢、地下錢莊交易等違法違規活動。 此前， 個人購匯， 銀行櫃檯只是口頭詢問購匯需求， 不會要求填寫《申請單》或提供書面材料， 因此不少人以“旅遊”為目的換匯。 （詳見《換匯新規出臺 居民如何購匯用匯》http://finance.caixin.com/2017-01-04/101033069.html）
外匯局有關負責人在2016年12月底接受媒體採訪時表示， 2017年主要從三個方面加強個人外匯資訊管理。
此外， 外匯局還於2017年1月3日通過《人民日報》海外版澄清， 禁止個人購匯投資海外房產等尚未開放的資本項目， 屬於個人外匯政策一直以來的規定， 並非新規。
外匯局指出：當前我國資本帳戶尚未實現完全可兌換， 資本項下個人對外投資只能通過規定的管道， 如QDII（合格境內機構投資者）等實現。 除規定的管道外， 居民個人購匯只限用於經常項下的對外支付， 包括因私旅遊、境外留學、公務及商務出國、探親、境外就醫、貨物貿易、購買非投資類保險以及諮詢服務等。
房企出海之後
2016年房企紛紛出海。以萬達、綠地、萬科、碧桂園、招商蛇口為代表，通過收購酒店、寫字樓，與當地機構合作買地開發，投資產業地產等，足跡遍佈“一帶一路”上的俄羅斯、馬來西亞、歐洲、美國等地。其中以“產城一體化”和“立體化綠色智慧城市”為宣傳口號的碧桂園森林城市一度成為市場關注焦點。
一位龍頭房企核心高層人士向財新記者表示，業內正在看碧桂園的“馬來西亞造城之路”是否走得通，以及未來能否複製到其他發展中國家。觀察重點在於：開發商獲得當地政府背書，拿到大量土地開發權後，能否通過產業導入，提升區域經濟價值，推動房地產開發銷售。
“房企在海外進行房地產開發主要還是面向中國人銷售，”一位前二十強房企高層向財新記者透露，“前年國家鼓勵企業出海，去年上半年，開發商出海較為火熱，出去看了一圈，到了下半年開始冷靜下來。”他解釋說，房企開拓的海外市場多為發達國家市場，主要在美國，其次是加拿大和澳大利亞，這些國家城鎮化率高，市場較為飽和，房企去了蓋好樓之後大多還是反售國內。
“不發達的市場有機會也不會去，”他表示，“去年去印度考察發現，印度雖然住房緊缺，但相關法規無人執行，開發風險太大，根本不敢進去。”他坦言，隨著外匯儲備下降，國家對海外投資的監管趨嚴，房企出海的熱情更是減退了大半。國人海外的購房熱潮仍在繼續，但已逐步降溫。該人士表示，考慮到海外購房的稅務、管理、和未來轉手交易的成本，海外購房不再是高淨值人群的首選，而是“雞蛋不放在一個籃子裡”的資產保值選擇。
隨著外匯管制趨緊，房企海外項目的銷售將進一步受到影響。一位元海外房產代理公司負責人向財新記者表示：“今年大家普遍感覺海外的大額房產更難賣了”。另據海外房產仲介平臺居外網資料顯示，2017年2月，美國房產的境內諮詢量下降了14.2%。■
房企出海之後
2016年房企紛紛出海。以萬達、綠地、萬科、碧桂園、招商蛇口為代表，通過收購酒店、寫字樓，與當地機構合作買地開發，投資產業地產等，足跡遍佈“一帶一路”上的俄羅斯、馬來西亞、歐洲、美國等地。其中以“產城一體化”和“立體化綠色智慧城市”為宣傳口號的碧桂園森林城市一度成為市場關注焦點。
一位龍頭房企核心高層人士向財新記者表示，業內正在看碧桂園的“馬來西亞造城之路”是否走得通，以及未來能否複製到其他發展中國家。觀察重點在於：開發商獲得當地政府背書，拿到大量土地開發權後，能否通過產業導入，提升區域經濟價值，推動房地產開發銷售。
“房企在海外進行房地產開發主要還是面向中國人銷售，”一位前二十強房企高層向財新記者透露，“前年國家鼓勵企業出海，去年上半年，開發商出海較為火熱，出去看了一圈，到了下半年開始冷靜下來。”他解釋說，房企開拓的海外市場多為發達國家市場，主要在美國，其次是加拿大和澳大利亞，這些國家城鎮化率高，市場較為飽和，房企去了蓋好樓之後大多還是反售國內。
“不發達的市場有機會也不會去，”他表示，“去年去印度考察發現，印度雖然住房緊缺，但相關法規無人執行，開發風險太大，根本不敢進去。”他坦言，隨著外匯儲備下降，國家對海外投資的監管趨嚴，房企出海的熱情更是減退了大半。國人海外的購房熱潮仍在繼續，但已逐步降溫。該人士表示，考慮到海外購房的稅務、管理、和未來轉手交易的成本，海外購房不再是高淨值人群的首選，而是“雞蛋不放在一個籃子裡”的資產保值選擇。
隨著外匯管制趨緊，房企海外項目的銷售將進一步受到影響。一位元海外房產代理公司負責人向財新記者表示：“今年大家普遍感覺海外的大額房產更難賣了”。另據海外房產仲介平臺居外網資料顯示，2017年2月，美國房產的境內諮詢量下降了14.2%。■