編者按：本文來自“Tonny說”（ID：tonnyxu_jp）， 作者 Tonny；36氪經授權發佈。
前兩天寫了一篇「為什麼 Uber 在日本市場做的不好」， 今天我們再聊聊Airbnb。
大勢所在在聊到 Uber 的時候， 我說， Uber 在日本實在是不占天時， 被各種勢力各種虐。 但是 Airbnb 不一樣。 Airbnb 一直享受著日本政府的「觀光立國」路線的甜頭。
看一個日本政府“觀光立國”的政策及法律準備的時間線， 就能明白：
2003年1月， 小泉純一郎提出「觀光立國」
2003年4月，
開始 Visit Japan 的試點
2006年12月， 「觀光立國推進基本法」成立
2007年6月， 日本政府主導了「觀光立國推進基本計畫」
2008年10月， 日本政府在「國土交通省」下面設置了直屬行政單位「日本政府觀光廳」，
2009年7月， 開始發行針對中國人的觀光簽證
2013年12月， 全年1300萬遊客目標達成
2014年6月， 確立2020年實現全年2000萬遊客的目標
2015年12月， 全年接待1900萬遊客
2016年3月， 修改2020年全年遊客目標至4000萬， 修改2030年目標至6000萬人
2016年12月，
全年接待2400萬遊客，
提前實現2020年2000萬遊客目標
上面這樣一個國策的制定和執行過程， 正好讓2008年成立的 Airbnb 得到了在日本發展的舞臺。 因為， 在制定這樣的政策之前， 2003年日本全年的海外遊客不過500萬人， 以國內旅行消費為主要對象的日本國內旅館業的客房數基本上不需要為海外旅客作出特別的調整。
看了上圖就可以明白， 短短的13年後， 旅客數量增加了1900萬， 消費金額從不足日本消費的一個零頭到2015年消費金額為日本國內消費金額的18.4%。
2009年日本政府開發了針對中國人的旅行簽證， 從此中國人到日本來玩， 就成為中產階級的一種時尚。 日本駐上海總領事館1月24日公佈數據稱， 2016年一年間簽發的訪日簽證數量較上年增加12.9%， 達到約174.85萬件， 創下歷史新高。
訪問日本的遊客劇增， 導致國內的客房， 消費設施等各種不足。 這就是目前的大趨勢， 這個大趨勢還會繼續維持， 還有幾年的紅利期。
順勢而為Airbnb 2008年在美國創業， 正式在日本設立辦公室是在2014年5月。 在日本提供房源的人其實最早在2009年左右。 正好順應了日本政府的「觀光立國」政策， 所以雖然很長一段時間沒有在日本設置辦公室， 但是日本市場一直都在穩健的成長。
在日本經營一個旅館， 需要旅館經營的一個許可。 政府發行的這個許可， 有很多條件， 包括房間的設施構造需要滿足一個基本安全， 消防標準， 房間的換氣， 採光， 照明， 防濕， 清潔等衛生標準。 還要接受地方政府環境衛生監視員的突擊檢查。
這些都會被折算成成本。
而 Airbnb 這樣的共用經濟避開了這些成本， 當然能比普通的旅店便宜。 這個邏輯看到了， 又加上 Airbnb 實踐的非常成功。 於是， 日本市場迎來了幾個重大的變化。
中國人的湧入這裡湧入的可以分這樣幾類：
拷貝了 Airbnb 模式的中國產的平臺
來自中國的房東
來自中國的遊客
從上面的圖可以清晰的看到，
目前在日本市場上的產自中國的類 Airbnb 的服務， 隨便列一個不完全清單， 即可看到這樣一些公司：途家， 自在客， 住百家， 大魚， AsiaYo， 小豬短租， 螞蟻短租， 攜程等。
大部分的平臺不會自己親自動手準備房源， 所以房源嚴重依賴現有的房主。 國內目前房價高企的情況下， 有很大一部分人， 有能力， 有意願來投資海外的房地產。 更重要的是， 在這個投資房地產的過程中， 賺錢效應產生， 並且被房產仲介吹噓的非常大。
房東的苦惱日本的房價以東京大阪兩地為最高。 但是經歷過泡沫時代的日本， 房價已經大不如前。 相比較國內的房價，
日本的房地產另外一個特點是租售比非常不錯。 一間300萬人民幣， 80平米的房子（注意是使用面積80平米）， 每個月的租金可以達到1.2萬人民幣左右（地段不同， 略有漲跌）。 20平米的單身公寓， 售價在60～100萬人民幣左右， 月租為3000～5000人民幣左右。售租比達到了200左右，也就是說17年左右收回成本。這是國際上公認的一個具有良好的投資價值的房地產的售租比。
但是這看似不錯的售租比，掛到 Airbnb 以後就更加不一樣了。一間交通便利的，可以容納4～6個人的80平米的房子，在 Airbnb 上可以產生出1個月2萬～3萬人民幣的收入，甚至更高。以中位數2.5萬的月收益x12個月=30萬人民幣，售租比可以到120左右。10年即可收回購房成本。
現在這個時間點的問題是，2014年以後的這波行情已經過去，東京的房價平均漲了10%以上，熱門地段的漲的更高。一些人想做房東而不得。
而買到了房子的人，也在面臨著人不在日本，無法及時維護，清掃，整理房間的問題。這個問題倒是好辦，很多的代辦公司應運而生。最大的問題來自物業的反對和法律的限制。所以只要買到了合適的房子，並且拿出來做 Airbnb 的人，幾乎都是賺錢的。
管理組合的挑戰日本的物業叫做「管理組合」，如果把房子拿來做 Airbnb，日本人管這種行為叫做「民泊」，因為每天不同的人的進進出出，對物業的職責所在的安全，造成了巨大的挑戰。客人如果有些吵鬧的舉動，還會影響其他居民的夜間生活等。客人如果不懂如何處理垃圾，又是另外一個頭疼的問題。物業普遍的認識是，那自己的房子做 Airbnb 的人，其實是占了其他居民的便宜。
對這樣一個挑戰，其實物業都沒有什麼好辦法。從它們的利益角度出發，合理自然的決定就是禁止住戶把房子拿出來做 Airbnb。先前物業條款裡有的，那麼就嚴格執行這個限制，沒有的，則通過住戶公決，加入這樣的條款。一了百了。但是2017年正式通過了180天限制的法律以後，物業和這個法規如何影響民泊，還要繼續看。
180天限制的出臺2016年6月安倍政府提案，2017年3月10日通過的法律《住宅宿泊事業法案》，這個法案用最簡單的一句話說，就是「搞民泊可以，但是得登記，接受管理，而且一年不得超過180天」。Airbnb 已經在2017年2月21日對應了這個法規。途家在2017年2月設立了日本法人，3月上線了日文頁面，目前對180天法規的對應還沒有看到消息。
Airbnb 上，只有15%的房子一年能租出去180天以上。這個法規的出臺，對那些沒有租出去180天的房子將是一個好消息，各大平臺將爭取把15%的優質房源的多餘流量將在平臺內分解。
而對這個法規對應的最大的問題就是跨平臺的180天統計。在政府沒有提供這樣的統計口徑之前，看各個平臺之間如何抱團解決這個問題吧。
在火山上跳舞訪日遊客增加的趨勢短期不會變，住房短缺的情況短期也不會變，Airbnb 和類Airbnb 的服務還能繼續跳舞。但是法規的嚴格化，會給平臺，房東，遊客都帶來一定的挑戰，和現有的旅館業如何爭奪客源的挑戰也是顯而易見的。
所有人都在跳舞，在火山上跳舞。
京都的伏見稲荷大社
參考閱讀：為什麼 Uber 在日本市場做的不好
關於作者：
Tonny Xu, 旅居日本。2008年起成為 iOS 開發者，在日本的創業圈，經歷了多個失敗的創業項目，也以第一線員工和朋友的身份經歷多個日本創業公司。現以自由職業者身份，親身體驗並近距離觀察著日本創業圈。
月租為3000～5000人民幣左右。售租比達到了200左右，也就是說17年左右收回成本。這是國際上公認的一個具有良好的投資價值的房地產的售租比。但是這看似不錯的售租比，掛到 Airbnb 以後就更加不一樣了。一間交通便利的，可以容納4～6個人的80平米的房子，在 Airbnb 上可以產生出1個月2萬～3萬人民幣的收入，甚至更高。以中位數2.5萬的月收益x12個月=30萬人民幣，售租比可以到120左右。10年即可收回購房成本。
現在這個時間點的問題是，2014年以後的這波行情已經過去，東京的房價平均漲了10%以上，熱門地段的漲的更高。一些人想做房東而不得。
而買到了房子的人，也在面臨著人不在日本，無法及時維護，清掃，整理房間的問題。這個問題倒是好辦，很多的代辦公司應運而生。最大的問題來自物業的反對和法律的限制。所以只要買到了合適的房子，並且拿出來做 Airbnb 的人，幾乎都是賺錢的。
管理組合的挑戰日本的物業叫做「管理組合」，如果把房子拿來做 Airbnb，日本人管這種行為叫做「民泊」，因為每天不同的人的進進出出，對物業的職責所在的安全，造成了巨大的挑戰。客人如果有些吵鬧的舉動，還會影響其他居民的夜間生活等。客人如果不懂如何處理垃圾，又是另外一個頭疼的問題。物業普遍的認識是，那自己的房子做 Airbnb 的人，其實是占了其他居民的便宜。
對這樣一個挑戰，其實物業都沒有什麼好辦法。從它們的利益角度出發，合理自然的決定就是禁止住戶把房子拿出來做 Airbnb。先前物業條款裡有的，那麼就嚴格執行這個限制，沒有的，則通過住戶公決，加入這樣的條款。一了百了。但是2017年正式通過了180天限制的法律以後，物業和這個法規如何影響民泊，還要繼續看。
180天限制的出臺2016年6月安倍政府提案，2017年3月10日通過的法律《住宅宿泊事業法案》，這個法案用最簡單的一句話說，就是「搞民泊可以，但是得登記，接受管理，而且一年不得超過180天」。Airbnb 已經在2017年2月21日對應了這個法規。途家在2017年2月設立了日本法人，3月上線了日文頁面，目前對180天法規的對應還沒有看到消息。
Airbnb 上，只有15%的房子一年能租出去180天以上。這個法規的出臺，對那些沒有租出去180天的房子將是一個好消息，各大平臺將爭取把15%的優質房源的多餘流量將在平臺內分解。
而對這個法規對應的最大的問題就是跨平臺的180天統計。在政府沒有提供這樣的統計口徑之前，看各個平臺之間如何抱團解決這個問題吧。
在火山上跳舞訪日遊客增加的趨勢短期不會變，住房短缺的情況短期也不會變，Airbnb 和類Airbnb 的服務還能繼續跳舞。但是法規的嚴格化，會給平臺，房東，遊客都帶來一定的挑戰，和現有的旅館業如何爭奪客源的挑戰也是顯而易見的。
所有人都在跳舞，在火山上跳舞。
京都的伏見稲荷大社
參考閱讀：為什麼 Uber 在日本市場做的不好
關於作者：
Tonny Xu, 旅居日本。2008年起成為 iOS 開發者，在日本的創業圈，經歷了多個失敗的創業項目，也以第一線員工和朋友的身份經歷多個日本創業公司。現以自由職業者身份，親身體驗並近距離觀察著日本創業圈。