南都訊 記者陳博 3月27日，
深圳鹽田，
大梅沙萬科中心。
商務9：10分，
一身深藍色西裝的萬科總裁郁亮以及身著黑色西裝上衣、灰色裙子的董事會秘書朱旭陸續走進，
十分鐘之後，
萬科執行副總裁張旭、孫嘉也一一趕來。
這裡，
一場萬科2016年度業績推介會正準備進行。
不尋常的一年
銷售額依然挺進3000億元， 利潤額首次突破200億元
偌大的PPT螢幕上， “不尋常的一年”——幾個鮮紅的大字十分醒目。 無論是去年8月的年中業績發佈會， 還是昨日新鮮出爐的2016年年度報告， 有一句話始終貫穿于萬科對2016年的評價之中——“這是萬科 32 年發展歷史上極為不尋常的一年。
“不尋常”的細枝末節來源於2015年7月打響的那場股權之戰。 “公司的經營管理短期內面臨前所未有的不確定性， 部分股東一度提議罷免全體董事、非職工代表監事， 公司股價大幅波動， 部分客戶、供應商、合作夥伴、金融機構以及廣大投資者也產生了諸多疑惑。 ”也許只是一張苦情牌， 但依舊可以清晰感觸到股權之爭對這個“宇宙第一房企”所留下的陰影。
饒是如此， 在經歷歷史上業績最好的2015年之後， 萬科依然昂首跨進3000億時代。 年報資料顯示， 2016年， 萬科實現銷售金額3647.7億元， 同比增長39.5%。 若按照全國117627.1億元的商品房銷售金額來計算， 去年萬科在全國的市場佔有率環比提升0.1%至3.1%。
全年實現營業收入2404.8億元， 同比增長23%。
利潤的增長源于萬科加速的銷售回款率以及持續保持低位的負債率。 2016年， 萬科平均銷售回款率超過95%， 持續保持行業領先優勢， 年底集團淨資產負債率為25.9%， 繼續保持行業低位。 “負債率越來越低顯示房地產進入一個新的分化的穩健的階段， 開始注意現金流風險控制， 過去獲得巨大回報卻過於激進的投資風格需要收斂。 ”資深地產觀察人士朱羅紀在評價大型上市公司年報時如是說道。
而萬科逐年增長的現金流也有力地佐證了這一點。
不過， 按照南都記者的統計， 2012年-2014年， 萬科全面攤薄的淨資產收益率分別為19.66%、19.66%、17.86%， 而2016年， 萬科全面攤薄的淨資產收益率環比上升0.44%至18.5%。 在房地產業務結算毛利率為25.84%、23.69%、20.76%。 房地產業務毛利率相比2015年提高0.32%至19.8%， ， 盈利能力相比前幾年仍呈下滑態勢。 不過， 整體毛利率仍有所提升， 為20.27%。
“在地價一直在上漲的情況下， 毛利率能夠保持穩中有升是非常不容易的。 ”推介會上， 朱旭表示。
深圳地鐵繼任基石股東 瘋狂看好“軌道+物業”
誠然， 在全國房地產銷售規模創歷史新高的這一年， 萬科卻看到了風起雲湧的另外一面， “繁榮背後有隱憂， 熱點城市地價大幅上漲， ‘麵粉貴過麵包’屢見不鮮。
對此， 萬科的應對措施是， 堅持審慎的投資策略,合理補充專案資源。 事實上， 縱觀萬科近幾年的拿地策略， 便可發現， 相對保守， 重倉一線城市， 加強合作並降低股權都是其特點。
資料顯示， 2016年， 萬科新增開發專案173個， 按公司權益計算的建築面積約1892.2萬平方米， 總面積約3157.3萬平方米。 其中按建築面積計算， 88.3%的新增項目位於一二線城市， 若按投資金額算， 94.5%都位於一二線城市。 然而， 與頻頻亮相土地招拍掛市場的房產“大亨”有所不同， 萬科59.5%的新增專案都是以合作方式獲取， 此外還參與了 11 個城市更新改造類項目， 總建面約544.7萬平方米。
2016年6月， 萬科召開董事會審議發行股份購買深圳地鐵的預案，
然而， 在至今長達9個月的時間裡， 萬科始終堅定地表示看好“軌道+物業”的發展模式。 今年1月， 華潤股份和中潤貿易將各自持有的萬科股份協定轉讓給地鐵集團之後， 地鐵集團持有萬科A的股份占總股本的15.31%。
在2016年年度報告中， 萬科滿懷期待地表示， 地鐵集團成為公司的重要股東。 而在今天的推介會上， 提及深圳地鐵以接盤華潤股份的方式進入， 鬱亮極其興奮地回答， 深圳地鐵所做的生命中支持萬科的“城市配套商”發展戰略， 支援萬科的事業合夥人機制， 支持合夥人機制穩定發展， 支持我們的混合所有制，支援我們的健康穩定發展，這四個堅持也就把基石股東的作用表現得很充分。
對於萬科而言，深圳地鐵的關鍵一步，最重要當屬推動了“軌道+物業”模式。“大家知道，我們跟深圳地鐵之前就有合作，我們會繼續探討‘軌道+物業’的方案，一定會用市場的方式解決雙方合作問題。”
除此之外，萬科還判斷，2017年隨著行業回歸理性,前期部分高價獲取的專案存在潛在的並購機會。萬科將積極關注土地存量市場的合作機會。
截至2016年底，萬科在中國擁有600個主要開發項目。其中，在建項目權益建築面積約3622.2萬平方米，總建面約5442.4萬平方米；規劃中的專案權益建築面積約3655.9萬平方米，總建面約5296.9萬平方米。
董事會換屆方案正在積極醞釀之中 一旦成熟將立即啟動
在這場業績發佈會舉行之前的3天，3月24日，同樣的地點，萬科剛剛召開第十七屆董事會第十五次會議。然而，最新發佈的會議決議公告裡，卻赫然沒有“審議提名董事候選人的議案”以及“審議關於召開2017年度股東大會的議案”這兩項，此前猜測紛紛的“萬科董事會超期服役”成為“板上釘釘”的事實。
如果按照原本的日期，3月27日，現屆萬科董事會就該任職期滿。無論是《中華人民共和國公司法》還是萬科公司章程都明確規定，董事每屆任期三年，董事在任期內辭職，余任董事會應當儘快召集臨時股東大會，選舉董事填補因董事辭職產生的空缺。
在彙報結束之際，朱旭主動提起這個話題，“換屆方案正在積極醞釀之中，一旦成熟將立即啟動換屆。本屆董事會在改選前繼續履職，是董事確保公司正常經營，對全體股東負責任的表現，董事會依法履職所做出的決議有效。”然而，整場推介會中，依然有不少媒體記者問及董事會改選延期的原因以及王石是否退休的問題，一條薄荷綠領帶襯出渾身小清新氣息的鬱亮對此表現出極大的憤怒與不耐煩，“大家眾所周知的原因，還用再提嗎？不要明知故問嘛。”“你問的問題太著急了，還沒發生就開始問。孩子還沒出生呢，你怎麼知道健不健康？”……諸如此類激動的回復比比皆是。
相比之下，一條鮮紅碎花絲巾點亮全身的朱旭更為沉著穩定，“在上市公司，董事會延期換屆並不是個案，從2016年到現在已經有150多家公司延期換屆，延期換屆並不是精確的時間點。”朱旭透露，目前王石依然是萬科的董事會主席，根據章程規定，董事會主席由董事會成員過半數選舉而成。
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支持我們的混合所有制，支援我們的健康穩定發展，這四個堅持也就把基石股東的作用表現得很充分。對於萬科而言，深圳地鐵的關鍵一步，最重要當屬推動了“軌道+物業”模式。“大家知道，我們跟深圳地鐵之前就有合作，我們會繼續探討‘軌道+物業’的方案，一定會用市場的方式解決雙方合作問題。”
除此之外，萬科還判斷，2017年隨著行業回歸理性,前期部分高價獲取的專案存在潛在的並購機會。萬科將積極關注土地存量市場的合作機會。
截至2016年底，萬科在中國擁有600個主要開發項目。其中，在建項目權益建築面積約3622.2萬平方米，總建面約5442.4萬平方米；規劃中的專案權益建築面積約3655.9萬平方米，總建面約5296.9萬平方米。
董事會換屆方案正在積極醞釀之中 一旦成熟將立即啟動
在這場業績發佈會舉行之前的3天，3月24日，同樣的地點，萬科剛剛召開第十七屆董事會第十五次會議。然而，最新發佈的會議決議公告裡，卻赫然沒有“審議提名董事候選人的議案”以及“審議關於召開2017年度股東大會的議案”這兩項，此前猜測紛紛的“萬科董事會超期服役”成為“板上釘釘”的事實。
如果按照原本的日期，3月27日，現屆萬科董事會就該任職期滿。無論是《中華人民共和國公司法》還是萬科公司章程都明確規定，董事每屆任期三年，董事在任期內辭職，余任董事會應當儘快召集臨時股東大會，選舉董事填補因董事辭職產生的空缺。
在彙報結束之際，朱旭主動提起這個話題，“換屆方案正在積極醞釀之中，一旦成熟將立即啟動換屆。本屆董事會在改選前繼續履職，是董事確保公司正常經營，對全體股東負責任的表現，董事會依法履職所做出的決議有效。”然而，整場推介會中，依然有不少媒體記者問及董事會改選延期的原因以及王石是否退休的問題，一條薄荷綠領帶襯出渾身小清新氣息的鬱亮對此表現出極大的憤怒與不耐煩，“大家眾所周知的原因，還用再提嗎？不要明知故問嘛。”“你問的問題太著急了，還沒發生就開始問。孩子還沒出生呢，你怎麼知道健不健康？”……諸如此類激動的回復比比皆是。
相比之下，一條鮮紅碎花絲巾點亮全身的朱旭更為沉著穩定，“在上市公司，董事會延期換屆並不是個案，從2016年到現在已經有150多家公司延期換屆，延期換屆並不是精確的時間點。”朱旭透露，目前王石依然是萬科的董事會主席，根據章程規定，董事會主席由董事會成員過半數選舉而成。
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