近一個月以來， 濟南車位元話題頻頻見諸報端， 並且熱度不減。 停車位缺口大、車位價格高、市民排隊搶車位……在媒體的聚焦下， 車位問題集中顯現。
車位租和買哪個划算？車位遭搶背後的原因是什麼？車位投資是個不錯的選擇嗎？為了把這個問題談得透徹敞亮， 濟南樂居擬邀請多位業內人士進行一場車位的大討論。 關於車位， 你有什麼觀點？或者有什麼想吐槽的， 歡迎與我們留言互動。
生活日報城建新聞部主任、記者 趙國陸
達文東方事業五部部長 孟祥品
蔚藍集團山東分公司策劃總監張銘博
【主持人】近段時間以來， 由於濟南住宅預售證取得比較難， 所以市場上主要是車位和公寓等項目在銷售。 從銷售情況來看， 他們銷售的普遍都不錯。 比如， 上周， 濟南某樓盤車位開盤時， 就出現了業主連夜排隊搶車位的現象。 請問各位， 在你們看來， 濟南車位銷售火爆的原因有哪些？
【趙國陸】從近期來說， 主要是因為政府嚴控房價， 禁止炒房， 房子的價格被控住了， 但車位、底商、儲藏室等價格不在住宅範圍內， 不受控制。 所以很多開發商把車位底商儲藏室作為利潤增長點來支撐銷售資料， 車位元是其中最剛需的一個， 所以車位有被炒作的空間。
從長期來說， 車位漲價比較厲害的重要原因， 也是根本原因是需求量大增， 隨著私家車普及，
【孟祥品】車位缺口大， 需求大；有升值潛力；房子漲價帶來的必然結果， 房子價格都漲了幾十萬， 開發商認為， 同樣作為不動產的車位價格也該上漲， 所以提高了售價。
@【遊客】評論：買車位還是租車位划算？
【張銘博】買車位比租車位划算。 原因有幾個：首先車位總款不高， 後期升值帶來的回報率比較大， 回報週期短；租車位看似投入低， 但後期租金肯定會水漲船高；其次租車位久了想買的時候， 轉讓價格肯定會很高。 家庭對汽車有依賴性， 一旦用車後期會一直使用， 不存在以後不開車的情況， 所以與其後期買， 不如現在買合適。
【趙國陸】這個不好簡單選擇， 要具體分析。 我個人認為， 手裡有閒錢的話買為上策。 從租售比來看， 車位租划算。 多數成熟高檔社區車位20萬左右， 但市場租賃價格一年只能租三四千塊錢， 收益大約在2%左右。 而拿20萬去銀行買理財的話也能獲得幾千塊錢收益， 所以買了去出租， 並不划算，
但有個問題， 車位有個漲價增值因素在裡面， 比如10萬買個車位， 可能不到5年就變成20萬了。 這時租就沒有買合適。 但一些社區的車位增值就沒那麼高， 比如一些剛需樓盤或者新區樓盤， 入住率比較低， 車位增值空間就比較小。
【孟祥品】我也認為租車位划算。 因為買了車位對外出租的收益比較低。 而如果拿20萬來理財的話， 收益會更高， 市場上收益在4-6%之間的理財產品還是挺好找的。
@【遊客】評論：濟南西客站片區的車位值得投資嗎？
【趙國陸】西客站片區目前入住率不高， 而且多數是剛需人群， 在那裡投資車位並不是很合適。
【張銘博】：車位銷售火爆的原因主要有幾點：中產階層崛起對車位帶來大量剛性需求；二胎和限號導致家庭用車提升至兩輛以上；再就是領秀城和中海國社等項目車位升值的示範作用，
@【綠蔭】評論：高價車位怎麼破？
【趙國陸】這個牽涉到前段時間的一個報導， 相關部門對濟南車位漲價的回復是“市場行為難干預”。 不過， 在我看來， 目前雖然政府相關部門說車位屬於市場定價， 不好干預， 但我個人認為監管部門事實上可以干預的， 比如原來商品住宅社區裡面的停車管理費收取比較亂， 比如有的100， 有的收60， 濟南市房管局出臺了個意見， 對車位租賃出了一個指導價， 每個月車位管理費是35， 你可以在規定範圍基礎上上下浮動10%。
如果監管部門不好出臺指導價的話， 從目前發生的糾紛來看， 可以從預售環節對開發商做出要求，比如獲得預售許可證的時候可以對車位進行備案價格，比如你房子價格備案價是1萬，車位備案價位10萬，購房者在買房時對車位也有個判斷，如果覺得不合適，可以選別的。
目前矛盾主要集中點是在買房時置業顧問釋放資訊，車位元不賣，車位有可能多少錢，而到了一年或快交房時賣車位，價格就不是那樣了。而那時購房者已經買了房子了，不買車位就沒法停車，購房者或業主只能被動接受，沒有選擇的餘地了。
如果監管部門在賣房時把車位價格同步公示出來，讓購房者有個判斷或者知情權，防止後期出現上船補票時任宰割的現象。這樣對購房者來說比較公平。
@【呀雅】評論：車位元交易稅費是怎麼收的？
【趙國陸】地下車位分兩種，產權車位和人防車位，使用上沒啥區別，在交易上有區別，人防車位元不需要交120每平的維修資金，不需要3%契稅，沒有產權證，所以不需要交每個車位元550塊錢的登記費，因為只有使用權。產權車位是按照商業地產來徵稅的，在交易時要交3%的契稅以及增值部分的20%個稅等。
@【小羊】評論：在濟南投資車位還是投資公寓合適？
【孟祥品】我認為純投資的話，還是投資公寓比較合適。因為車位元在交易轉讓時交的稅費比例跟公寓轉讓是差不多的。然而，不論是計程車位還是轉讓車位，你針對的都只是社區內的人群，別的社區的人一般不會去你社區裡買車位、租車位吧。而公寓的出租和轉讓都是針對很大範圍內的人群的，尤其是未來地鐵修好以後，這種半徑會越來越大，所以還是投資公寓合適。
【張銘博】公寓投資和車位投資面對的是完全不同的環境。公寓的升值依賴城市第三產業的快速增長和大量外來人口的進去，不確定性較多；車位的升值是個封閉環境，隔壁社區車位再便宜跟業主也沒關係——你只能購買本社區的車位。所以車位元的價值是本社區的家庭層次決定的，不確定性較小。
【趙國陸】投資公寓還是車位？目前來看，投資車位潛力比較大，但並非所有車位都適合投資，還是要看社區情況，比如車位元配比，哪些車位配比高但入駐率低的社區，車位價格兩三年內都難漲上去。
@【王重陽的貓】評論：萬象新天那邊不買車位以後有地方停車麼？
【孟祥品】如果不買車位的話，那麼只能租車位。但是一般開發商規劃的地上車位比較少，出租起來比較緊張，你不一定能租到。如果連租都租不到的話，只能停路邊，但停路上的風險還是比較大的，比如被貼條或者遭破壞。
@【遊客】評論：投資車位有什麼注意事項？或者竅門嗎？
【張銘博】選車位的建議：大比小好用；地上比地下升值快；自用的話選擇靠近儲藏室入口的比較方便。
【趙國陸】在選車位時，地上車位慎買。地上車位是不是占了業主公攤，如果占了公攤，開發商是沒有權出售的，將來會存在風險。地下車位往往比較複雜，特別是靠近山體的地方有臺地，根據臺地來建設車位元，所以買地下車位不能光看圖紙，最好實地考察下，看看是不是在坡上，與自己的房子是否真有通道相連接。
濟南近期取得預售證的樓盤有：
中海·華山瓏城 約9200元/平米 位於小清河北路和二環東路交匯處東北部（北臨濟青高速，西至二環東路，南至小清河） 二居室(92~95㎡) 其他(82~160㎡) 免費諮詢
魯能泰山7號 約10000-11000元/平米 世紀大道與龍鳳山路交界處北行500米 三居室(95~125㎡) 四居室(135㎡) 免費諮詢 可以從預售環節對開發商做出要求，比如獲得預售許可證的時候可以對車位進行備案價格，比如你房子價格備案價是1萬，車位備案價位10萬，購房者在買房時對車位也有個判斷，如果覺得不合適，可以選別的。
目前矛盾主要集中點是在買房時置業顧問釋放資訊，車位元不賣，車位有可能多少錢，而到了一年或快交房時賣車位，價格就不是那樣了。而那時購房者已經買了房子了，不買車位就沒法停車，購房者或業主只能被動接受，沒有選擇的餘地了。
如果監管部門在賣房時把車位價格同步公示出來，讓購房者有個判斷或者知情權，防止後期出現上船補票時任宰割的現象。這樣對購房者來說比較公平。
@【呀雅】評論：車位元交易稅費是怎麼收的？
【趙國陸】地下車位分兩種，產權車位和人防車位，使用上沒啥區別，在交易上有區別，人防車位元不需要交120每平的維修資金，不需要3%契稅，沒有產權證，所以不需要交每個車位元550塊錢的登記費，因為只有使用權。產權車位是按照商業地產來徵稅的，在交易時要交3%的契稅以及增值部分的20%個稅等。
@【小羊】評論：在濟南投資車位還是投資公寓合適？
【孟祥品】我認為純投資的話，還是投資公寓比較合適。因為車位元在交易轉讓時交的稅費比例跟公寓轉讓是差不多的。然而，不論是計程車位還是轉讓車位，你針對的都只是社區內的人群，別的社區的人一般不會去你社區裡買車位、租車位吧。而公寓的出租和轉讓都是針對很大範圍內的人群的，尤其是未來地鐵修好以後，這種半徑會越來越大，所以還是投資公寓合適。
【張銘博】公寓投資和車位投資面對的是完全不同的環境。公寓的升值依賴城市第三產業的快速增長和大量外來人口的進去，不確定性較多；車位的升值是個封閉環境，隔壁社區車位再便宜跟業主也沒關係——你只能購買本社區的車位。所以車位元的價值是本社區的家庭層次決定的，不確定性較小。
【趙國陸】投資公寓還是車位？目前來看，投資車位潛力比較大，但並非所有車位都適合投資，還是要看社區情況，比如車位元配比，哪些車位配比高但入駐率低的社區，車位價格兩三年內都難漲上去。
@【王重陽的貓】評論：萬象新天那邊不買車位以後有地方停車麼？
【孟祥品】如果不買車位的話，那麼只能租車位。但是一般開發商規劃的地上車位比較少，出租起來比較緊張，你不一定能租到。如果連租都租不到的話，只能停路邊，但停路上的風險還是比較大的，比如被貼條或者遭破壞。
@【遊客】評論：投資車位有什麼注意事項？或者竅門嗎？
【張銘博】選車位的建議：大比小好用；地上比地下升值快；自用的話選擇靠近儲藏室入口的比較方便。
【趙國陸】在選車位時，地上車位慎買。地上車位是不是占了業主公攤，如果占了公攤，開發商是沒有權出售的，將來會存在風險。地下車位往往比較複雜，特別是靠近山體的地方有臺地，根據臺地來建設車位元，所以買地下車位不能光看圖紙，最好實地考察下，看看是不是在坡上，與自己的房子是否真有通道相連接。
濟南近期取得預售證的樓盤有：
中海·華山瓏城 約9200元/平米 位於小清河北路和二環東路交匯處東北部（北臨濟青高速，西至二環東路，南至小清河） 二居室(92~95㎡) 其他(82~160㎡) 免費諮詢
魯能泰山7號 約10000-11000元/平米 世紀大道與龍鳳山路交界處北行500米 三居室(95~125㎡) 四居室(135㎡) 免費諮詢