作者：《財經》新媒體主筆 十年砍柴/文
制度鼓勵你躍“農門”， 但排斥你回家蓋房子
蘇琦：最近限購不斷升級。 除了環北京環上海， 下面的三四線也開始限了。 北京的限購很有意思， 不僅認房認貸， 還認離， 說是離婚一年以內申請人按二套房貸政策執行。 所以是不是乾脆考慮回老家蓋房子去？
十年砍柴：我雖然在北京早已經買了房， 但不是說在北京買房以後， 就沒有回老家蓋房的驅動力。 中國是一個農業早熟的國家， 每個人都有一個故鄉夢， 不論來北京多久。 你是安徽人， 我是湖南人， 但是現在要葉落歸根，
我常常說在古代， 只有皇帝的家族是首都常住戶口， 其他大臣都要告老還鄉。
現在的制度設計是， 一方面希望年輕人能夠回到鄉村， 拯救鄉村的空心化， 但同時對那些考上大學戶口遷出農村的人， 制度排斥你回家蓋房子。
蘇琦：那就說到農村的宅基地問題。 戶口遷出去之後肯定是沒有回鄉蓋房這個資格的， 但是你可以繼承宅基地上面的房屋， 所以我建議爹媽都健在的時候， 趕緊回去把這個房屋加固一下， 不然等父母去世之後， 這個房屋你只能任由它老化。
十年砍柴：對， 我問過。 因為我們家三兄弟的戶口都不在湖南老家。 那個時候跳出農門是農村孩子最高的人生目標， 但是跳出以後，
蘇琦：那這樣的話我就有一個疑問了。 現在好多資本願意下鄉搞資源的對流， 比如農居、民宿等。 現在這個政策是， 你作為一個外來的人， 只是租他上面的房屋的使用權， 這樣是不是會產生很多經濟糾紛？
宅基地流轉困難， 農民缺少進城的第一桶金
十年砍柴：之前出了一個關於兩權的政策， 就是農村承包土地經營權和農民住房財產權可以依法依規進行抵押貸款。 問題在於， 村民只有房屋的財產權，
蘇琦：我們之前做過一篇關於農村集體建設用地的文章， 它不像宅基地， 可以流轉。 你去考察一下會發現， 在這種土地上蓋房子城裡人來買， 只能是小產權。 然後， 這個市只是在各個鄉村之間， 或者更大一點， 並不能形成城鄉對流。
十年砍柴：因為土地的所有權仍在集體， 農民可以出讓經營權， 讓城裡人來這裡種花種糧食， 農業用地做這個沒有問題。 但宅基地顯然不是做生產之用， 流轉是更難的。
蘇琦：當年在東莞、深圳這些地方， 這個問題是怎麼突破的呢？就是集體建設用地， 你外面來招商， 大家一同意， 每個人都是股東， 這就給租出去了， 但只是租。
中央有兩個恐懼， 第一怕農地大規模的流轉，
最後卡在哪裡呢？比如說流轉， 它只能在一個村裡流轉。 一個村裡流轉半天， 我覺得沒有太多這種需求。 表面上是保護了農民的財產權， 但農民自己想把它變現， 由於以上說的種種原因， 也變現不了。 因此， 它既不利於我們說的城鄉之間資源的對流， 因為城市資本過不去。 第二也不利於農民帶產進城。
現在政府是要通過大城市限購， 來化解三、四線城市的庫存， 但是三、四線城市又沒有給年輕人提供好的工作機會。 後來我發現， 農民確實有洗腳上田的衝動。
城裡的錢下不了鄉， 只能炒房， 房價越炒越高
十年砍柴：現在有兩種情況， 像我們戶口遷出的， 想回去買一塊地建房子， 政府不允許。 你想改造擴建， 買別人的宅基地那也不允許。 這一部分資金就在大城市炒房。 因為我要麼在我生活的大城市買房子來增值， 要麼就回故鄉， 山清水秀沒有霧霾。 其他的二、三線城市跟我沒半毛錢關係。
宅基地是一個福利性分配， 讓一塊地給你蓋房子， 是你作為村民的一個福利， 但福利不能套現。 農民要積累原始資本進城， 但是這塊地變現不了， 在城裡買的房子就很差。
蘇琦：這就造成城市化“只見城不見人”。 一個農民能攢多少錢，你讓他怎麼去城市買房子？而且法律上，到目前為止，沒有對宅基地上面建築物的使用權出租，有特別強的保護。長期出租估計也有問題。
十年砍柴：有個問題，我舉個例子，比如說你花十幾萬塊錢，買50年的房子使用權，這只能叫租房，因為土地不是農民的，無法過戶。買來了以後開個客棧，等第十年的時候掙錢了，農民卻反悔了，這官司你打不贏。
蘇琦：所以，大家老是在吵吵房產稅。如果徵收的出發點，第一不是打土豪分田地，第二確實是想擠出來一些存量房，我覺得徵收也是對的。但更重要的其實是一種向各種工業、商業直接徵稅轉向對財產徵稅的轉變，而它主要的目的肯定不是為了擠出存量房。而你要知道財產的徵稅，跟公共產品提供要不掛鉤的話，大家的反彈也很大，而且你與其指望房地產稅把這個存量房擠出來，你幹嘛不直接從土地供應上做文章呢？但是土地供應上做文章，就要集體產權入市。當然政府又怕大規模的供地之後土地賣不上價，賣不上價就沒有土地財政。
這樣迴圈下來，你就會發現，政府自己來收地，先從集體歸併，然後國家再從集體手裡拿地，關於拿地會有很多理由，包括大城市的連接，包括糧食安全之類。與此同時，如果農民想跟城市之間實現對流，比如蓋一些小產權房，也能緩解高房價壓力。但是都不行。所以我覺得任何一個政府，或者一個行為主體也好，不能把所有的好處都得了。把所有好處都得到的問題，最後就導致這個問題肯定是無解。
十年砍柴：對。城裡的錢下不了鄉，只能炒房，房價越炒越高。而鄉里那些農民的宅基地，又沒法兌現，沒法拿錢進城。
蘇琦：如果我們配合中央的意圖，最理想的一種狀況是大家都很和諧，年輕人在北上廣深杭租房，在三四線城市買房。不過，這對年輕人來說成本太高，畢竟三四線房子的租金上不來。
或者是沒人住，人口外流，當地的房子本來就多。當然了，如果說年輕人在大城市租房，政府可以稅前扣除，包括供房也可以扣除，那這個買賣我覺得還可以。
我覺得其實我們終究還是要找到一條怎麼節約利用土地的同時，讓城鄉資源被挪到農民利益稍微多一點地方的路徑。
十年砍柴：就像你說的他在大城市買不起房子，但是他又因為考上大學而把他的宅基地剝奪了，這太不公平了。我覺得對財產權最大的尊重是把財產的處置權、自由交易權交給所有者的本人，而不是別人替他保管，替他使用。
蘇琦：這樣才能形成資源的對流。同時，農村集體建設要通過更有效的市場化的方式進行。即使收為國有，怎麼樣以更合理的交易價格進入城市，增加它的供應量，然後考慮跨省按地區的流轉，這樣的話他也能分享到大城市的城市化溢出效應，形成良性的迴圈。
十年砍柴：對。今年兩會剛通過民法總則，民事交易最根本的原則就是平等自願。
蘇琦：而且我還在考慮一個問題，就是涉及到房產稅。一個國家若存在著多種性質的房產，那這個房產稅的徵收到最後會很麻煩。如果說城裡搞一套，農村搞一套，或者城裡搞農村不搞，這也不是很公平。
一個農民能攢多少錢，你讓他怎麼去城市買房子？而且法律上，到目前為止，沒有對宅基地上面建築物的使用權出租，有特別強的保護。長期出租估計也有問題。
十年砍柴：有個問題，我舉個例子，比如說你花十幾萬塊錢，買50年的房子使用權，這只能叫租房，因為土地不是農民的，無法過戶。買來了以後開個客棧，等第十年的時候掙錢了，農民卻反悔了，這官司你打不贏。
蘇琦：所以，大家老是在吵吵房產稅。如果徵收的出發點，第一不是打土豪分田地，第二確實是想擠出來一些存量房，我覺得徵收也是對的。但更重要的其實是一種向各種工業、商業直接徵稅轉向對財產徵稅的轉變，而它主要的目的肯定不是為了擠出存量房。而你要知道財產的徵稅，跟公共產品提供要不掛鉤的話，大家的反彈也很大，而且你與其指望房地產稅把這個存量房擠出來，你幹嘛不直接從土地供應上做文章呢？但是土地供應上做文章，就要集體產權入市。當然政府又怕大規模的供地之後土地賣不上價，賣不上價就沒有土地財政。
這樣迴圈下來，你就會發現，政府自己來收地，先從集體歸併，然後國家再從集體手裡拿地，關於拿地會有很多理由，包括大城市的連接，包括糧食安全之類。與此同時，如果農民想跟城市之間實現對流，比如蓋一些小產權房，也能緩解高房價壓力。但是都不行。所以我覺得任何一個政府，或者一個行為主體也好，不能把所有的好處都得了。把所有好處都得到的問題，最後就導致這個問題肯定是無解。
十年砍柴：對。城裡的錢下不了鄉，只能炒房，房價越炒越高。而鄉里那些農民的宅基地，又沒法兌現，沒法拿錢進城。
蘇琦：如果我們配合中央的意圖，最理想的一種狀況是大家都很和諧，年輕人在北上廣深杭租房，在三四線城市買房。不過，這對年輕人來說成本太高，畢竟三四線房子的租金上不來。
或者是沒人住，人口外流，當地的房子本來就多。當然了，如果說年輕人在大城市租房，政府可以稅前扣除，包括供房也可以扣除，那這個買賣我覺得還可以。
我覺得其實我們終究還是要找到一條怎麼節約利用土地的同時，讓城鄉資源被挪到農民利益稍微多一點地方的路徑。
十年砍柴：就像你說的他在大城市買不起房子，但是他又因為考上大學而把他的宅基地剝奪了，這太不公平了。我覺得對財產權最大的尊重是把財產的處置權、自由交易權交給所有者的本人，而不是別人替他保管，替他使用。
蘇琦：這樣才能形成資源的對流。同時，農村集體建設要通過更有效的市場化的方式進行。即使收為國有，怎麼樣以更合理的交易價格進入城市，增加它的供應量，然後考慮跨省按地區的流轉，這樣的話他也能分享到大城市的城市化溢出效應，形成良性的迴圈。
十年砍柴：對。今年兩會剛通過民法總則，民事交易最根本的原則就是平等自願。
蘇琦：而且我還在考慮一個問題，就是涉及到房產稅。一個國家若存在著多種性質的房產，那這個房產稅的徵收到最後會很麻煩。如果說城裡搞一套，農村搞一套，或者城裡搞農村不搞，這也不是很公平。