文 | 時代財經APP 屈慧 劉新歌
“我們相信， 只有時代的企業， 沒有成功的企業。 萬科始終如履薄冰地對待我們做的每一件事情。 房地產行業進入到白銀時代，
距離萬科， 你讓我做長一點好嗎”作為回應， 而在一旁的孫嘉則沉默以對。
至於問到做主席和做總裁感覺有何不同時， 鬱亮坦言壓力確實有， “以前有把傘， 現在要自己經風雨見世面。 也有很多人關心我， 關心萬科（規模）都這麼大了， 未來還能不能做得更大。 但是我這個人特別瓷實， 我的辦法就是做更好的農民， 因為農民抗壓力最強。 ”
以下為萬科企業股份有限公司2017年中期業績發佈會實錄摘要：
現場提問：萬科在中報中對新業務如長租公寓、物流等提出了具體的戰略， 能否測算一下未來的增長速度以及增長目標？
鬱亮：如果對萬科持續進行觀察的話， 會發現萬科從來不採用計畫管理，
作為“城市配套服務商”， 萬科圍繞跟城市同步發展、跟客戶同步發展兩個方向佈局業務。 我們的業務可以歸為五個類型， 第一是核心業務， 包括房地產開發和物業管理， 這兩個核心業務會繼續保持穩定發展且速度也不慢。 未來十年， 核心業務仍然在我們整個版圖裡占最重要的位置。
第二是優勢業務， 目前來說包括兩個方面， 一個是商業開發和運營， 萬科收購的印力目前排在商業地產領域的第三位， 我們是奔著數一數二的目標去努力。 第二個是物流。
第三是拓展業務， 包括冰雪度假和長租公寓。 萬科幾年前就開始做長租公寓， 現在萬科泊寓已經開業2萬間， 全年可接近3萬間， 明年預計達到15萬間， 屆時萬科將成為重要的長租公寓服務商。 另外， 萬科也是全國最大的滑雪場運營商， 目前雖然是第一， 但僅是微弱領先於行業。
第四是摸索業務， 即養老和教育。 毫無疑問這兩個業務潛力特別巨大， 但很可惜它們的商業模式、如何持續盈利還是大問題， 還在摸索之中。 這個方面的摸索跟主業直接相關， 萬科服務了超過1000萬的業主， 接近380萬到400萬戶家庭， 我們應該給他們提供養老和教育服務。
第五是潛力業務， 即“軌道+物業”模式和混合所有制改革。 “軌道+物業”不只是跟深圳地鐵合作， 還包括高鐵、輕軌、比亞迪雲軌。 萬科本身是混合所有制改革的代表， 也受到邀請參與其他的混改。 混改能夠發揮雙方優勢， 是各方多贏的一個好方式， 所以未來大家對萬科參與混改大家也不要奇怪， 這是我們正在做的業務之一。
時代財經：有傳言說孫嘉是下一任總裁， 請問這個消息是否屬實？
鬱亮：我才當了不到兩個月， 你讓我做長一點好嗎。
現場提問：2013年您提出房地產行業進入到白銀年代， 但這兩年， 萬科、碧桂園等房企業績增長都很快， 您怎樣看待“白銀年代”的說法？目前萬科的市場佔有率只有3%左右， 萬科的規模增長什麼時候會停下來？
鬱亮：確實有壓力。 房地產市場有黃金（時代）、有白銀（時代）， 未來還有青銅（時代）， 甚至黑鐵（時代）都是有可能的。 但我們相信， 只有時代的企業， 沒有成功的企業。 萬科始終如履薄冰地對待我們做的每一件事情。 房地產行業進入到白銀時代， 並不代表這個行業沒有機會。
中國的城市化進程從第一階段“攤大餅”式的發展進入目前第二階段“城市圈”、“城市帶”的發展， 城市化和高鐵的發展對城市的等級邊界、地區的格局產生了巨大的影響。 而為城市化提供服務的開發商們， 自然也要跟著發生變化， 尤其要改變投資策略。 毫無疑問， 白銀時代意味著壓力的加大， 比過去難做了， 小的發展商甚至連買地都有很大的壓力。
但我們畢竟是吃這碗飯的，所以只能在這個行業好好做下去。不管行業如何變化，我們應該好好把自己的活兒幹好。萬科現在就是當好農民、種好地，別的跟我們沒關係。正如人們總需要糧食一樣，人們也總需要房子，只不過需要的房子會有點不一樣。所以，無論行業發生什麼變化，萬科也只是要把自己的一畝三分地種好。萬科一是為普通人蓋好房子，二是蓋有人用的房子，這兩句話涵蓋了我們要做的全部事情。
今年上半年，前十大發展商的市場份額達到了26%，跟過去相比增長很大。只要一個企業兢兢業業、勤勤懇懇地把活兒幹好，發展機會永遠是存在的。我們沒有什麼獨門秘笈，也沒有什麼核心競爭力，我們就是態度好，努力工作、當農民，這是我們唯一的想法。
現場提問：請問您當董事長兩個月以來，和以前做總裁有什麼不同的感受？在您的掌舵下，萬科會不會有一些和以往不同的經營理念或方向？
鬱亮：當然壓力是有的。以前有把傘，現在要自己經風雨見世面。也有很多人關心我，關心萬科（規模）都這麼大了，未來還能不能做得更大。但是我這個人特別瓷實，我的辦法就是做更好的農民，因為農民抗壓力最強。有壓力又何妨？我們當好農民、種好地就行了。我們像農民一樣對待我們做的事情的時候，對未來就有信心，壓力也就都變小了。
也謝謝大家對萬科的關心和關注。在過去兩年多時間裡，大家給了我們特別多的頭條，但接下來拜託大家把頭條留給別人，讓我們安靜做好農民。
現場提問：萬科與比亞迪的合作會以什麼樣的模式進行？在2017年或者未來三年內，軌道業務的土地面積大概會是多少？
鬱亮：大家特別願意問“未來三年會怎麼樣”，其實萬科真沒有這個資料，我們不是計畫型的企業。業務發展空間雖然很大，但也需要一步步做出來。很多地方建雲軌，但只給比亞迪土地、不給錢，因此比亞迪才找我們合作。不過我們有自己的戰略選擇，也無法確保每個網站都去開發。所以我們現在與比亞迪是有合作，但合作規模會多大要看下一步的具體情況。
現場提問：您剛說要做好農民種好地，但現在是“打雷下雨發洪災”了，調控會對萬科的“收成”產生影響嗎？萬科手中持有超過1000億的現金是不是要儲糧過冬？今年萬科的新開工和竣工面積可能會跟去年持平，明年是不是跟今年保持一樣的規模？
鬱亮：你問這個問題說明你不是農民，是農民根本不會問這個問題。做農民不問天氣如何，只是要把地種好，把業務做好、把能力建設好，心裡就特別踏實，就不會彷徨。
調控雖有壓力，但會帶來行業的長期健康發展。宏觀調控政策的核心是通過長效機制解決普通人居住問題。從1998年到今天，中國房地產市場經過20年的發展，長效機制回到住房市場化的初心，即解決普通人的居住問題，而不只把它當作經濟增長的一個工具。現在用各種各樣的行政手段促使房地產市場暫時安靜下來是非常有必要的，如租售並舉、租售同權等。
但如何利用好視窗期建設長效機制？有兩點要強調，第一要抓住時機，建設好長效機制；第二在制定長效機制的時候，一定要保證、保護年輕人能夠有房住，這是核心。我們要千方百計地幫助年輕人有房子住，包括年輕人首次置業的金融政策應該穩定等。
至於我們持有的現金，萬科一直是如此，不到20%的淨負債率留有可進可出的空間。未來行業還是會有發生很多變化的機會，住房消費也有很多提升空間。當好農民之後，未來收成不是我們最關心的，先耕耘，收穫是自然的結果。
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但我們畢竟是吃這碗飯的，所以只能在這個行業好好做下去。不管行業如何變化，我們應該好好把自己的活兒幹好。萬科現在就是當好農民、種好地，別的跟我們沒關係。正如人們總需要糧食一樣，人們也總需要房子，只不過需要的房子會有點不一樣。所以，無論行業發生什麼變化，萬科也只是要把自己的一畝三分地種好。萬科一是為普通人蓋好房子，二是蓋有人用的房子，這兩句話涵蓋了我們要做的全部事情。
今年上半年，前十大發展商的市場份額達到了26%，跟過去相比增長很大。只要一個企業兢兢業業、勤勤懇懇地把活兒幹好，發展機會永遠是存在的。我們沒有什麼獨門秘笈，也沒有什麼核心競爭力，我們就是態度好，努力工作、當農民，這是我們唯一的想法。
現場提問：請問您當董事長兩個月以來，和以前做總裁有什麼不同的感受？在您的掌舵下，萬科會不會有一些和以往不同的經營理念或方向？
鬱亮：當然壓力是有的。以前有把傘，現在要自己經風雨見世面。也有很多人關心我，關心萬科（規模）都這麼大了，未來還能不能做得更大。但是我這個人特別瓷實，我的辦法就是做更好的農民，因為農民抗壓力最強。有壓力又何妨？我們當好農民、種好地就行了。我們像農民一樣對待我們做的事情的時候，對未來就有信心，壓力也就都變小了。
也謝謝大家對萬科的關心和關注。在過去兩年多時間裡，大家給了我們特別多的頭條，但接下來拜託大家把頭條留給別人，讓我們安靜做好農民。
現場提問：萬科與比亞迪的合作會以什麼樣的模式進行？在2017年或者未來三年內，軌道業務的土地面積大概會是多少？
鬱亮：大家特別願意問“未來三年會怎麼樣”，其實萬科真沒有這個資料，我們不是計畫型的企業。業務發展空間雖然很大，但也需要一步步做出來。很多地方建雲軌，但只給比亞迪土地、不給錢，因此比亞迪才找我們合作。不過我們有自己的戰略選擇，也無法確保每個網站都去開發。所以我們現在與比亞迪是有合作，但合作規模會多大要看下一步的具體情況。
現場提問：您剛說要做好農民種好地，但現在是“打雷下雨發洪災”了，調控會對萬科的“收成”產生影響嗎？萬科手中持有超過1000億的現金是不是要儲糧過冬？今年萬科的新開工和竣工面積可能會跟去年持平，明年是不是跟今年保持一樣的規模？
鬱亮：你問這個問題說明你不是農民，是農民根本不會問這個問題。做農民不問天氣如何，只是要把地種好，把業務做好、把能力建設好，心裡就特別踏實，就不會彷徨。
調控雖有壓力，但會帶來行業的長期健康發展。宏觀調控政策的核心是通過長效機制解決普通人居住問題。從1998年到今天，中國房地產市場經過20年的發展，長效機制回到住房市場化的初心，即解決普通人的居住問題，而不只把它當作經濟增長的一個工具。現在用各種各樣的行政手段促使房地產市場暫時安靜下來是非常有必要的，如租售並舉、租售同權等。
但如何利用好視窗期建設長效機制？有兩點要強調，第一要抓住時機，建設好長效機制；第二在制定長效機制的時候，一定要保證、保護年輕人能夠有房住，這是核心。我們要千方百計地幫助年輕人有房子住，包括年輕人首次置業的金融政策應該穩定等。
至於我們持有的現金，萬科一直是如此，不到20%的淨負債率留有可進可出的空間。未來行業還是會有發生很多變化的機會，住房消費也有很多提升空間。當好農民之後，未來收成不是我們最關心的，先耕耘，收穫是自然的結果。
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