央廣網北京3月27日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報導， 萬科是地產公司的“龍頭”。 它的動向引人注目。 今天上午， 萬科舉辦2016年業績發佈會。 萬科董秘朱旭指出， 去年中國的城鎮化比例是56%， 預計2050年可以達到75%的水準， 這說明還有將近20個點的成長空間。 今後十年， 中國城市還將新增1.7億城鎮人口， 將帶來龐大的居住及配套需求， 但絕大部分將集中在基礎設施完善、經濟發達的城市圈， 這些地方住房短缺的情況短期內不會消失。
雖然發達城市的房地產市場前景樂觀， 但萬科也對房價表明了審慎的態度。 昨天萬科在年報中附上了一封“致股東信”。
萬科還表示， 由於部分城市房價、地價持續調整， 公司基於審慎的財務策略， 已經對12個城市的13個專案計提了“跌價準備”。 這些項目主要集中在南充、湛江等三、四線城市。 由於這些城市今年房價還可能下跌。 萬科在去年底為存貨跌價準備為13.8億元現金， 比2015 年底增長 82%。
萬科認為， 在主要城市房屋市場再度升溫的同時， 土地市場的表現更為激進， “麵粉貴過麵包”不再是個案， 而已經成了普遍現象。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此做出分析與評論。
楊紅旭：“萬科是中國樓市的龍頭企業， 其城市佈局廣泛， 涵蓋了一、二、三線， 中、東、西部， 所以， 它的業績變化包含其企業觀點， 值得行業內的人士參考。
首先， 萬科關於城鎮化率的推進， 包含人口的分佈上， 我認為基本上是靠譜的。 因為中國的城鎮化率是56%， 發達國家一般會達到70%左右步入平穩階段。 目前， 我國還有15到20個百分點達到平穩水準， 我認為可能10年到15年基本上會進入平穩階段。
其次， 萬科在公告中也提出了對12個城市作出房價下跌的‘準備’， 這反映出中國的樓市目前區域差異非常嚴重。 一方面， 一、二線城市房價經歷了一輪暴漲， 目前國家正在‘潑水救火’；另一方面， 三、四線的政策方針是去庫存， 讓農民工進城， 推進城鎮化， 很多地方的樓市依然平穩。
再者， 萬科公告中對於調控也有自己的觀點和認知。 其一， 萬科的表態說明其對於政府的政策表示歡迎， 基本與政府政策保持一致， 這反映出萬科作為龍頭企業， 比較尊重政府抑制房價過熱的政策。 其二， 萬科在全國很多城市佈局， 一貫的方式是理性穩健， 它不會像個別企業一樣瘋搶‘地王’， 有時候很激進。 萬科一直是平穩發展的， 會順著房地產的週期性波動採取相應的應對策略， 這樣的話， 它必須要跟政府為友， 尊重政策， 跟著政策的方向去變化。 目前國家在抑制樓市過熱， 部分城市的房價過快上漲， 在這些地區， 萬科的拿地策略已開始趨於理性和謹慎， 這都反映在從萬科的年報當中。
經濟之聲：對於最新發佈的關於進一步加強商業和辦公樓管理的公告， 其中個人在購買商業類項目時也受到限制， 而且不能申請商業銀行貸款， 您對此如何評價？
楊紅旭：“這個政策對於商辦類的管制特別嚴， 我認為其苗頭源於去年年底上海開始整治商辦類的項目， 因為商住房項目很多都是違規的， 為什麼違規？商住房的土地用地性質是商業或辦公， 甚至廠房工業用地， 年限一般是40年或50年；而住宅用地就是居住用地， 其用地年限是70年；二者的功能、設施是不一樣的， 比如住宅煤電氣都有， 但商辦類是不允許通煤氣的。 另外， 住宅用地分割不需要小面積分割， 因為住宅套間是有衛生間的，但商辦類不允許有很多衛生間，還有消防功能方面的要求。還有，商辦類商住房不能落戶，也不可以上對口學校，同時，商住房契稅高，它有房產稅、土地增值稅，在進行交易時還有較高的所得稅等，這都是區別。
那麼，北京的限購特別嚴厲，基本上想把房子賣出去，只能賣給單位不能賣給個人，對個人也可以賣，但是要求很嚴，比如說在北京要同時具備沒有房子、沒有買過住宅和商住房、連續五年的繳納社保等條件。所以，商住房的需求大幅萎縮，我估計商住房的價格會出現短中期的下跌。北京跟其他城市不一樣，其商住房在過去幾年建的很多，去年賣了4萬多套的商住房，這對於北京商住房大規模市場來講，壓力是很大的，未來一段時間會出現震盪式下跌，我估計到明年，部分商住房價格會跌30%左右。至於其他城市，我認為北京出臺這樣嚴厲的政策之後，其他大城市應該會有所跟進，但力度可能沒北京這麼嚴。只有這樣，才能使中國的房地產市場不管是住宅、商住還是商辦，都能符合相關的法律法規。過去，相關地方部門可能監管不是很嚴，甚至個別地區的某些官員跟開發商有所謂的一些‘內幕交易’，那麼，從現在開始，商住房、商辦類領域就應好好治理整頓，使行業真正能夠實現穩定健康的發展。”
經濟之聲：您認為在這麼嚴厲的調控下，北京市的房價是否會開始調整？
楊紅旭：“北京的房價此輪大漲主要從去年春節後開始，對於這波上漲，我認為直接違背了‘房子是用來住的，不是用來炒的’的精神。在經歷‘3·17’新政、限制學區房、打擊仲介以及限制離婚等一系列政策後，我認為北京樓市成交量會很快出現大幅萎縮，房價在未來兩三個月會高位盤整，下半年估計要跌一點，因為政策太嚴而導致需求面大幅萎縮。”
因為住宅套間是有衛生間的，但商辦類不允許有很多衛生間，還有消防功能方面的要求。還有，商辦類商住房不能落戶，也不可以上對口學校，同時，商住房契稅高，它有房產稅、土地增值稅，在進行交易時還有較高的所得稅等，這都是區別。那麼，北京的限購特別嚴厲，基本上想把房子賣出去，只能賣給單位不能賣給個人，對個人也可以賣，但是要求很嚴，比如說在北京要同時具備沒有房子、沒有買過住宅和商住房、連續五年的繳納社保等條件。所以，商住房的需求大幅萎縮，我估計商住房的價格會出現短中期的下跌。北京跟其他城市不一樣，其商住房在過去幾年建的很多，去年賣了4萬多套的商住房，這對於北京商住房大規模市場來講，壓力是很大的，未來一段時間會出現震盪式下跌，我估計到明年，部分商住房價格會跌30%左右。至於其他城市，我認為北京出臺這樣嚴厲的政策之後，其他大城市應該會有所跟進，但力度可能沒北京這麼嚴。只有這樣，才能使中國的房地產市場不管是住宅、商住還是商辦，都能符合相關的法律法規。過去，相關地方部門可能監管不是很嚴，甚至個別地區的某些官員跟開發商有所謂的一些‘內幕交易’，那麼，從現在開始，商住房、商辦類領域就應好好治理整頓，使行業真正能夠實現穩定健康的發展。”
經濟之聲：您認為在這麼嚴厲的調控下，北京市的房價是否會開始調整？
楊紅旭：“北京的房價此輪大漲主要從去年春節後開始，對於這波上漲，我認為直接違背了‘房子是用來住的，不是用來炒的’的精神。在經歷‘3·17’新政、限制學區房、打擊仲介以及限制離婚等一系列政策後，我認為北京樓市成交量會很快出現大幅萎縮，房價在未來兩三個月會高位盤整，下半年估計要跌一點，因為政策太嚴而導致需求面大幅萎縮。”