熱聞
“中國在大都市圈形成之後， 城市分化會更加嚴重。 目前商業不動產主要成交是上海、北京、香港， 廣州”。 在3月22日廣東省房協《2017年房地產景氣分析會》上，
陳勁松還認為， 預計未來五年中， 中國進入世界級TOP20的城市將有北京、上海、廣州、深圳。
緊挨一線城市的三線城市或將納入調控
陳勁松認為， 目前中國房地產是否景氣指數應用上門指數來判斷。
他表示， 2017年1-2月份廣東省增長不多， 但全國增長了很多。 2016年中國房地產商品房銷售額在11.8萬億左右， 但2017年1、2月份仍然同比增長26%。 在全國同比增速上門量裡：深圳、北京、南京、蘇州、廣州等調控較強的地方， 上門量在下降；太原、惠州、長沙、珠海、貴陽、石家莊、南寧、大連、青島、臨沂、長春、瀋陽、東莞、佛山上門量比去年有不同程度的上漲。
“在2月份的上門指數中， 一線城市因為嚴厲的限購措施， 跟去年同比下降了。 二線城市是同比上升的， 三四線城市則上升得更厲害。 ”中國房地產宏觀調控的措施， 使得三四線城市的市場開始回暖。
調控加碼， 北京把周邊五環到六環之間所有的城市未來全部進入限購， 視同北京。 他認為， 上海、廣州、深圳周邊的城市也有可能納入限購， “今天沒有波及到縣市， 假使按北京的規律， 今年上半年統統會進入嚴厲的調控範圍之內。 三線加入調控的都是這些（緊挨一線城市的三線）城市， 就是城市群”。
“二線城市會緊跟一線城市， 北京二套房最高八成首付這種措施隨後也會到來， 這是一城一策。 我現在害怕的還不是一城一策， 怕的是普調利率。 如果央行普調首付， 這會對三四線城市產生很大影響。 ”陳勁松指出， 房價上漲、首付再提高、貸款期限再縮短， 事實上居民消費力就會出現問題。
未來三年最主要的發展集中在大都市群
陳勁松認為， 城際交通將成為未來3年中國主要的基建投資之一。 城際之間的城鎮化交通體系建設， 將成為中國最大的投資亮點， 改變中國房地產市場的版圖， 即城界消失。 “未來我們評價中國房地產市場板塊，
春節時， 深圳地鐵、東莞地鐵、惠州地鐵共同與萬科簽署合同。 “在廣東省出現這種情況， 意味著市場力量和行政力量統一了共識：城際連成一片是未來。 未來， 整個大都市圈都將按這樣的規律來走， 由此， 都市衛星城的規律就開始在中國房價上會體現出來。 ”陳勁松表示， 未來大都市群的房價規律可以參考東京。 在東京旁的衛星城戶田全東京房價最低， 環境很優美， 而且沿著地鐵。 “但它是一個臥城， 晚上才熱鬧， 因此出租率、租金不高， 導致房價低。 ”
除勁松認為， 未來3年因為城際交通的大規模改善， 將使得世界級城市形成。 他預計未來五年中， 中國進入世界級TOP20的城市將有北京、上海、廣州、深圳。 劍橋大學商用不動產跟蹤100年發現，全世界不動產交易額以商業不動產為例，全球總交易額中40%是TOP20創造的。全球商用不動產總交易額的40%是由TOP10創造的，TOP20創造了60%。如果是這樣的話，我們可以預見中國，未來商用不動產將會飛速發展。
值得一提的是，就在陳勁松發出此演講幾天後，北京就對商辦公寓進行了限購。
陳勁松認為，中國在大都市圈形成之後，城市分化會更加嚴重。目前商業不動產主要成交是上海、北京、香港，而未來3、5年大都市圈形成後可能就有一個很大的提升。“即未來3年最主要的發展，主要集中在大都市群。”
五年後大規模開發將結束？
陳勁松認為，未來三五年的房地產主流有幾個。首先要抓住中國城市大分化，大整合，並在大都市圈三四線城市拿地。目前廣東省的地會越來越熱，原因就是大都市圈三四線城市的拿地會非常熱。
他認為，珠三角整個城市群緊密聯繫，將成為很多產業的集群和中心。“比如說先進製造業一定在珠三角，不可能在長三角，這是珠三角城市發展的優勢。”他認為現有的優質資產運營，也將成為未來核心都市的重要方向。
“中國房地產存量是上百萬億的市場，因為每年新房增量是十幾萬億的市場，二手樓也在十多億區間，即房地產業有20萬億左右的交易再加上100萬億的資產運營，因此會誕生萬億市場聚合服務公司。”在陳勁松看來，比如說家裝公司、長租公寓、二手市場交易、商業運營、房地產金融等。這些原來非常分散、碎片化的市場，將會在3、5年內開始聚合。
陳勁松認為，5年後，大規模的開發將會結束，開發商的數目大規模萎縮，尤其傳統開發商。開發模式會進入基金，進入專業化REITs（房地產信託投資基金）這種模式，資產運營和不動產金融將會成為百萬億級的大市場。
他說，美國最高級別的上千億市值都是REITs，都是房地產基金，而中國多為住宅開發商。“但我認為我們很快會改變，規則一改就會很快，我們的大資料、物聯網，重構國城市和建築，這方面的機遇特別大。”
南都記者邱永芬 實習生王子奇
劍橋大學商用不動產跟蹤100年發現，全世界不動產交易額以商業不動產為例，全球總交易額中40%是TOP20創造的。全球商用不動產總交易額的40%是由TOP10創造的，TOP20創造了60%。如果是這樣的話，我們可以預見中國，未來商用不動產將會飛速發展。值得一提的是，就在陳勁松發出此演講幾天後，北京就對商辦公寓進行了限購。
陳勁松認為，中國在大都市圈形成之後，城市分化會更加嚴重。目前商業不動產主要成交是上海、北京、香港，而未來3、5年大都市圈形成後可能就有一個很大的提升。“即未來3年最主要的發展，主要集中在大都市群。”
五年後大規模開發將結束？
陳勁松認為，未來三五年的房地產主流有幾個。首先要抓住中國城市大分化，大整合，並在大都市圈三四線城市拿地。目前廣東省的地會越來越熱，原因就是大都市圈三四線城市的拿地會非常熱。
他認為，珠三角整個城市群緊密聯繫，將成為很多產業的集群和中心。“比如說先進製造業一定在珠三角，不可能在長三角，這是珠三角城市發展的優勢。”他認為現有的優質資產運營，也將成為未來核心都市的重要方向。
“中國房地產存量是上百萬億的市場，因為每年新房增量是十幾萬億的市場，二手樓也在十多億區間，即房地產業有20萬億左右的交易再加上100萬億的資產運營，因此會誕生萬億市場聚合服務公司。”在陳勁松看來，比如說家裝公司、長租公寓、二手市場交易、商業運營、房地產金融等。這些原來非常分散、碎片化的市場，將會在3、5年內開始聚合。
陳勁松認為，5年後，大規模的開發將會結束，開發商的數目大規模萎縮，尤其傳統開發商。開發模式會進入基金，進入專業化REITs（房地產信託投資基金）這種模式，資產運營和不動產金融將會成為百萬億級的大市場。
他說，美國最高級別的上千億市值都是REITs，都是房地產基金，而中國多為住宅開發商。“但我認為我們很快會改變，規則一改就會很快，我們的大資料、物聯網，重構國城市和建築，這方面的機遇特別大。”
南都記者邱永芬 實習生王子奇