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撰文|張銀銀
和其他一線城市一樣， 深圳從來不缺新聞。 前不久的8月26日， 年輕的深圳迎來37歲生日， 一片熱鬧非凡。 今天， 這座以經濟活力和創新著稱的新興城市， 又有一則重磅消息刷屏。
據媒體公開報導， 實行了多年一直不慍不火的“深汕特別合作區”今天（9月8日）通過了調整方案。 合作區調整為深圳全面主導， 正式改為深圳市委市政府派出機構。 倘若如此，
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時隔6年， 深汕特別合作區“復活”
據其官網介紹， “深汕特別合作區”位於廣東省東南部， 地處珠三角平原和潮汕平原之間， 西、北部與惠州市惠東縣接壤， 東與汕尾市海豐縣相連， 南臨紅海灣， 是粵東通往珠三角地區的橋頭堡。 距深圳市中心120公里， 廣州200公里， 香港82海裡， 鹽田港80公里；東距汕頭200公里， 汕尾港35公里。
從“深汕特別合作區”合作區開車一個半小時， 即可到達深圳市中心， 45分鐘到達鹽田港， 30分鐘到達巽寮灣國際休閒度假區和小徑灣海灘度假區。
此外， 深汕高速、 324國道、廈深鐵路、潮莞高速和中遠期規劃建設的深汕城際軌道、廣汕鐵路均貫穿境內。 從交通置來看， 還是很便捷的。
合作區的規劃範圍包括汕尾市海豐縣鵝埠、小漠、鮜門、赤石四鎮， 總面積468.3平方公里。 可建設用地145平方公里， 海岸線長42.5公里， 區內常住人口為7.1萬人， 人口密度每平方公里僅161人， 比較具有發展潛力。 說的直白一點， 就是地多人少， 這對於地少人多的深圳來說，
其實， 就“深汕特別合作區”本身而言， 並不是什麼新鮮事物， 早在2011年2月就已經設立， 當年5月21日正式運作。 只不過彼時， 是深圳、汕尾兩市管理， 深圳市主導經濟管理和建設， 汕尾市負責征地拆遷和社會事務。
因為各方面原因,深汕特別合作區的口號喊了這麼多年， 效果一直不慍不火。 這一次合作區調整為深圳全面主導， 正式改為深圳市W市政府派出機構， 看來是下了大決心， 真的要開始行動了。
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深圳需要深汕， 深汕也需要深圳
對於深圳來說， 確實是需要這樣一座“合作區”的。 近年來深圳的發展有目共睹， 讓他的鄰居——廣東省會廣州壓力山大。
但受困於地理條件， 深圳的土地稀缺， 這對其發展來說是一大桎梏。 因為土地和人力成本的上升， 很多企業已經開始漸漸用腳投票離開了深圳， 尤其是第二產業。 一些買不起房的高級白領也離開了深圳。
2016年， 深圳第二產業增加值7700.43億元， 占GDP的39.50%， 同比增長7.0%；第三產業增加值11785.88億元， 占GDP的60.46%， 同比增長10.4%。 可以看出， 去年深圳第三產業占GDP比重已突破六成！
土地稀缺的另一方面， 回饋到樓市上， 近年來， 深圳房價水漲船高。 官方資料顯示， 2016年， 深圳樓市成交額超過6660億元， 相當於平均每日成交18億， 想想有多誇張！
並不是深圳修建的房屋很多， 所以成交量高、總價高——而是很貴。 杠杆遊戲很早之前就做過資料比對， 深圳一年的竣工面積， 只相當於重慶一個較大的區。
深圳房價高到驚人， 你以為供地肯定要跟上吧， 但不好意思， 還是要讓你失望了。 深圳確實缺地。
《深圳統計年鑒2015》中， 記載了 1990年以後深圳成規模的商品房竣工面積。 見下表1：
圖1.1991年到2014年深圳市商品住宅竣工面積 圖表來源|深圳統計年鑒2015
從1991年到2014年，住宅類商品房竣工面積約為9164.62萬平米，商品房竣工總面積約為1.25億平米。住宅類的占比約為73%。
另外，1990年深圳房地產開發面積約為133.41萬平米，按照73%左右的比例，當年住宅類商品房面積約為97.38萬平方米。
2015年，是深圳房價的瘋漲之年，供給不足就是一大原因。杠杆遊戲之前就計算過，如果從“正常”角度（人均 30 平方米）看，甚至的住房供應缺口高達2億平方米。
有意思的是，2009年-2016年，深圳市人均住房面積不增反降。從近28平米的人均住房面積，下降到2015年的20.6平米。背後是什麼，是深圳常住人口的持續大幅增加，住房供給的持續較小。對了，2016年深圳又新增了50多萬常住人口。
深圳人口這樣增加下去，不多供地、不擴圍，那麼深圳房價是無解的。企業主們也會用腳投票。
前幾天中國指數研究院發佈的8月賣地資料顯示，深圳整個8月都沒有供應宅地。供給問題、存量結構問題，成為深圳不得不面對的桎梏！長遠看，這早晚會影響深圳的城市競爭力。
因此，正在朝世界級城市一路狂奔的深圳，確實需要這樣一座“深汕特別合作區”——既擴大了深圳的發展空間，也給了汕尾這座廣東省綜合實力最弱的城市無限的想像空間。
3
開闢房地產新天地，大深圳都市圈可期？
市場也正在用手投票，今天（9月8日）合作區體制機制調整的消息一出，股市馬上就有了回饋。深圳本地股集體大漲，其中深物業A一度漲停，收盤大漲9.98%；沙河股份大漲7%，深振業A、深天地A大漲逾6%。
公開資料顯示，深振業、瑞和股份、萬澤股份、金新農等公司在深汕合作區均有相關土地。
的確，合作區又為投資者們開闢了一個投資房產的新天地，最起碼，這裡比深圳核心地方的房價肯定要低很多。隨著深圳掌握主導權，深圳市政府先進的管理經驗，可在深汕新區的發展中起到決定性作用，以後的發展空間也不可限量。深圳的外溢的資金也可以找到合適的出口，而不是單純的大亞灣惠州東莞和中山。
綜上，“深汕特別合作區”為環深圳人造了一場杠杆遊戲，平衡和緩解深圳的土地資源壓力，並有望疏解人口過多的問題。還幫扶了汕尾，輻射了小半個廣東。
想起來是挺好的！倘若新區發展不錯，那麼複製該區的成功經驗，未來深圳東部的大亞灣、巽寮灣也有可能成立合作區，形成大深圳都市圈也不是沒可能。你說呢？
感謝原文作者及發佈媒體為此文付出的辛勞，如有版權或其他方面的問題，請與我們聯繫————————————
微信編輯：今朝
圖1.1991年到2014年深圳市商品住宅竣工面積 圖表來源|深圳統計年鑒2015
從1991年到2014年，住宅類商品房竣工面積約為9164.62萬平米，商品房竣工總面積約為1.25億平米。住宅類的占比約為73%。
另外，1990年深圳房地產開發面積約為133.41萬平米，按照73%左右的比例，當年住宅類商品房面積約為97.38萬平方米。
2015年，是深圳房價的瘋漲之年，供給不足就是一大原因。杠杆遊戲之前就計算過，如果從“正常”角度（人均 30 平方米）看，甚至的住房供應缺口高達2億平方米。
有意思的是，2009年-2016年，深圳市人均住房面積不增反降。從近28平米的人均住房面積，下降到2015年的20.6平米。背後是什麼，是深圳常住人口的持續大幅增加，住房供給的持續較小。對了，2016年深圳又新增了50多萬常住人口。
深圳人口這樣增加下去，不多供地、不擴圍，那麼深圳房價是無解的。企業主們也會用腳投票。
前幾天中國指數研究院發佈的8月賣地資料顯示，深圳整個8月都沒有供應宅地。供給問題、存量結構問題，成為深圳不得不面對的桎梏！長遠看，這早晚會影響深圳的城市競爭力。
因此，正在朝世界級城市一路狂奔的深圳，確實需要這樣一座“深汕特別合作區”——既擴大了深圳的發展空間，也給了汕尾這座廣東省綜合實力最弱的城市無限的想像空間。
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開闢房地產新天地，大深圳都市圈可期？
市場也正在用手投票，今天（9月8日）合作區體制機制調整的消息一出，股市馬上就有了回饋。深圳本地股集體大漲，其中深物業A一度漲停，收盤大漲9.98%；沙河股份大漲7%，深振業A、深天地A大漲逾6%。
公開資料顯示，深振業、瑞和股份、萬澤股份、金新農等公司在深汕合作區均有相關土地。
的確，合作區又為投資者們開闢了一個投資房產的新天地，最起碼，這裡比深圳核心地方的房價肯定要低很多。隨著深圳掌握主導權，深圳市政府先進的管理經驗，可在深汕新區的發展中起到決定性作用，以後的發展空間也不可限量。深圳的外溢的資金也可以找到合適的出口，而不是單純的大亞灣惠州東莞和中山。
綜上，“深汕特別合作區”為環深圳人造了一場杠杆遊戲，平衡和緩解深圳的土地資源壓力，並有望疏解人口過多的問題。還幫扶了汕尾，輻射了小半個廣東。
想起來是挺好的！倘若新區發展不錯，那麼複製該區的成功經驗，未來深圳東部的大亞灣、巽寮灣也有可能成立合作區，形成大深圳都市圈也不是沒可能。你說呢？
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