近年來， 國家和各地政府一直積極推行城鎮化建設， 我國的城鎮化建設工作取得了非常大的進展， 城鎮化水準也在不斷提高。 然而， 截至目前我國的城鎮化率仍然不高。 根據國家統計局公佈的資料， 2016年中國城鎮化率為57.35%， 遠低於美國、韓國等城鎮化率較高的國家。 城鎮化不僅是“人口的城鎮化”， 還包括產業、土地、社會、農村的城鎮化。 而產業新城在促進區域協調發展、推動新型工業化和新型城鎮化融合發展等方面發揮了重要作用， 已經成為穩增長、調結構的重要引擎。
2015年7月， 國家發展改革委辦公廳發佈了《關於開展產城融合示範區建設有關工作的通知》（發改辦地區〔2015〕1710號），
產業新城發展模式側重“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的系統化發展理念， 對我國城鎮化發展起到了重要的加速作用， 同時為產業轉型升級提供了重要載體。 目前， 產業新城發展模式以華夏幸福宣導的PPP市場化運作模式最為典型， 通過創新升級“政府主導、企業運作、合作共贏”的PPP市場化運作模式， 探索並實現所在區域的經濟發展、城市發展和民生保障， 有效提升區域發展的綜合價值。
在此背景下， 清科研究中心發佈《2017年中國產業新城發展研究報告》， 為市場分析了這一新型城鎮發展模式， 並為私募股權投資基金尋找投資機會。 報告共分五章， 第一章介紹了我國產業新城概念及發展背景；第二章分析了海外產業新城發展路徑及經驗；第三章分析了我國產業新城發展模式及典型案例；第四章剖析了國內典型的產業新城市場化運營商華夏幸福的發展模式；第五章介紹了產業新城未來的發展趨勢及VC/PE的投資機會。
產業新城建設側重“產城融合”， 開創新型城鎮化發展模式
產業新城模式強調實現“產城共融”，
上表內：
注1：根據市場主流看法， 廣義產業園包括：開發區、工業園、特色小鎮、產業新城等；相關研究文獻普遍觀點認為廣義的產業新城包括：開發區、產業園區、特色小鎮。 因此， 為避免概念混淆並明確研究範圍，
注2：據相關文獻記載。
固安產業新城PPP市場化運作模式受肯定， 樹立產業新城建設範本
固安新城是我國產業新城PPP市場化運作模式的典型代表。 在大眾創業、萬眾創新的時代背景下， 始終堅持創新驅動的固安產業新城致力於打造集產、學、研、政、金於一體的完整產業鏈平臺。 2015年7月， 固安產業新城作為唯一的新型城鎮化項目， 被國務院辦公廳通報表揚， 並入選我國發改委首批PPP示範項目。
2002年， 固安縣政府通過招投標的方式引入戰略合作者——華夏幸福， 華夏幸福作為PPP模式的社會資本合作方， 全權負責開發區內的投資、開發、建設、運營。 合作主要採取“政府引導、企業運作、合作共贏”的市場化運作方式， 傾力打造 “產業發展鮮明、城市功能完善、生態環境優美”的產業新城。具體合作方式則是通過政企合作、特許經營等途徑，在園區內提供公共產品和服務。雙方簽訂了排他性特許經營協定，設立三浦威特園區發展有限公司作為項目公司（SPV）。華夏幸福向專案公司投入註冊資本金與專案開發資金，專案公司是投資及開發主體，負責固安產業新城區的設計、投資、建設、運營、維護一體化市場運作；固安產業新城區管委會履行政府職能，負責決策重大事項、制定規範標準、提供政策支援。
收益分配模式：根據華夏幸福與河北省固安縣簽訂的《關於整體合作開發建設經營河北省固安縣約定區域的合作協定》，固安縣政府採購華夏幸福在產業新城內提供的整體打包服務，包括設計、投資、建設、運營。雙方合作的收益回報模式是使用者付費和政府付費相結合。其中，政府付費主要包括5部分：土地整理費用；基礎設施建設、公共設施建設費用；產業發展服務費用；規劃設計、諮詢等服務費；物業管理、公共專案維護及公用事業服務費用。其主要收費模式是根據華夏幸福投入成本加一定比例的成本回報的方式進行收費。使用者收費主要包括入駐園區企業提供的租金費用。
華夏幸福產業新城業務收入占比超八成，產業發展服務業務幾近“零成本”
產業新城業務成華夏幸福主要業績支撐，毛利潤高達39%。2016年華夏幸福產業新城業務營業收入達到439.79億元，占總營業收入的82.3%，毛利率達到39.0%，遠高於城市地產、物業服務等其他業務板塊，是華夏幸福營業利潤的主要構成。其中，產業發展服務最高，達到95.75%，綜合服務業務毛利潤也超過50%。可見，產業發展服務類業務幾乎成為產業新城運營商“零成本”業務，為運營商帶來了豐厚的利潤，未來發展產業發展服務類業務將成為運營商重點打造的板塊，也將形成運營商的市場核心競爭力。
產業新城業務占華夏幸福總業務成本的75.1%。根據華夏幸福2016年財務報告，華夏幸福業務主要分“產業新城開發建設業務”、“城市地產及其他”、“物業管理”三大部分構成。“產業新城開發建設業務”包括基礎設施建設、產業發展服務、土地整理、園區綜合服務及園區住宅配套服務。該業務條線總成本占比高達75.1%。其中，園區住宅配套、土地整理分別占比59%、12%。“城市地產開發”主要是北京市豐台區、河北省廊坊市、天津武清、山東文登等地區的地產開發，占比22%。
產業新城建設市場規模龐大，將為VC/PE基金帶來重要投資機會
私募股權投資基金可通過多種方式參與產業新城建設，主要有以下兩種：
第一，通過基礎設施建設基金或PPP基金投向產業新城專案。眾所周知，PPP基金的投資方向為PPP項目，雖然目前來看，我國產業新城以PPP模式開發的案例尚不多（比較典型的為華夏幸福固安新城項目），大多產業新城的建設與運營由區域政府的開發公司負責，其資金來源主要包括債務融資、二級市場融資以及基礎設施建設基金等。但隨著國家對PPP模式在產業新城建設中的大力宣導，未來PPP模式在全國城鎮化發展中將普及開來，PPP產業新城項目將成為我國PPP基金的又一重要投資市場，這一龐大的上億級市場將值得PPP基金去關注和挖掘。
第二，通過VC/PE基金投向產業新城園區入駐企業。產業新城的創新特點之一便是拉動產業集聚，發揮協同效應，這為VC/PE基金投資提供了良好的項目來源，並提高了項目獲取效率。對於入駐企業來說，產業新城建設注重產業孵化，為優質項目的產生提供了更好的環境。比如，華夏幸福成員企業火炬孵化創客邦孵化器在全國佈局了30餘個城市，創新孵化不僅完善了華夏幸福自身的產業平臺生態體系，也為產業新城入駐企業提供了優質孵化平臺。在參與方式上，私募股權機構可通過單獨或與產業新城運營商合作設立VC/PE基金的方式投向園區企業。比如，華夏幸福與知合資本發起設立的河北新型顯示產業發展基金，主要投向園區的入駐企業，該基金同時獲得了河北省冀財產業引導基金的投資。此外，華夏幸福已經設立了總規模超百億的產業投資基金，比如，太庫創新（固安）基金，主要投資于固安新城人工智慧、醫療健康、先進製造領域創新企業。
產業新城開發模式向市場主導轉型，產業服務能力成運營商核心競爭力
第一，開發模式由政府主導轉向市場主導轉型。目前，國內產業新城的開發主體由政府主導向市場化主導轉型。華夏幸福標杆項目固安新城成為我國產業新城建設PPP市場化模式的典型案例。未來隨著國家對PPP市場化模式的大力宣導與推廣應用，PPP市場化開發模式將成為產業新城主導模式。
第二，融資模式趨於多元。產業新城的融資模式由傳統的債務融資轉向基礎設施基金融資，此外，隨著金融產業改革利好不斷，PPP資產證券化成為新型融資管道。在金融改革大背景下，PPP資產證券化等模式的出現將豐富運營商基礎設施建設的資金管道。為了拓寬PPP專案的融資管道，國務院及相關部門出臺的政策檔中都對PPP專案資產證券化持鼓勵態度。比如，2017年3月，華夏幸福固安工業園區新型城鎮化PPP專案供熱收費收益權資產支持專項計畫，獲得上交所受理，擬發行金額7.06億元，成為首批PPP項目資產證券化中單園區PPP項目資產支持專項計畫。隨著PPP資產證券化項目範圍繼續擴大，證券化進程不斷提速，將拓寬產業新城運營商基礎設施建設的資金流入管道。
第三，產業服務能力成為核心競爭力。產業新城運營商的品牌、服務和平臺是需要不斷強化的核心競爭力。產業新城運營商的運作模式未來有望由重資產向輕資產轉型，從土地、物業開發為主轉向運營、服務為主，從產業增值服務入手，加強孵化服務、融資服務、股權投資等業務拓展，從而使其收入結構更加平衡。
第四，運營商“跨界合作”有助加速新城產業集聚。不同產業新城運營商擅長領域有所差別，在開放市場下，運營商將各取所長、共用利益、共擔風險，達到“強強聯合”。未來產業新城的發展，除了具有不同優勢的產業新城運營商之間相互合作，優勢互補外，還可通過與其他專業領域的領頭企業“強強聯合”，實現資源分享，共同推進產業新城的產業轉型升級。比如，2014年11月，華夏幸福與京東集團達成戰略合夥，簽訂《固安華夏幸福京東電商綜合產業園入區協議書》，擬與京東在河北固安新興產業示範區共建京東電商運營中心。華夏幸福主導分期開發，打造電商產業集群。並協助京東落地公司每年申請國家級產業扶持專項資金，爭取電子商務、物流等其它相關的產業政策扶持及獎勵資金。目前，華夏幸福已與40餘家行業龍頭企業結成戰略聯盟，與30多家科研院所達成校企合作，與100多家研發機構深度對接，其中包括清華大學、中科院、航太科技集團、京東方等多家產學研龍頭；已在全國40餘個產業新城中，形成了百餘個區域級產業集群。
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傾力打造 “產業發展鮮明、城市功能完善、生態環境優美”的產業新城。具體合作方式則是通過政企合作、特許經營等途徑，在園區內提供公共產品和服務。雙方簽訂了排他性特許經營協定，設立三浦威特園區發展有限公司作為項目公司（SPV）。華夏幸福向專案公司投入註冊資本金與專案開發資金，專案公司是投資及開發主體，負責固安產業新城區的設計、投資、建設、運營、維護一體化市場運作；固安產業新城區管委會履行政府職能，負責決策重大事項、制定規範標準、提供政策支援。
收益分配模式：根據華夏幸福與河北省固安縣簽訂的《關於整體合作開發建設經營河北省固安縣約定區域的合作協定》，固安縣政府採購華夏幸福在產業新城內提供的整體打包服務，包括設計、投資、建設、運營。雙方合作的收益回報模式是使用者付費和政府付費相結合。其中，政府付費主要包括5部分：土地整理費用；基礎設施建設、公共設施建設費用；產業發展服務費用；規劃設計、諮詢等服務費；物業管理、公共專案維護及公用事業服務費用。其主要收費模式是根據華夏幸福投入成本加一定比例的成本回報的方式進行收費。使用者收費主要包括入駐園區企業提供的租金費用。
華夏幸福產業新城業務收入占比超八成，產業發展服務業務幾近“零成本”
產業新城業務成華夏幸福主要業績支撐，毛利潤高達39%。2016年華夏幸福產業新城業務營業收入達到439.79億元，占總營業收入的82.3%，毛利率達到39.0%，遠高於城市地產、物業服務等其他業務板塊，是華夏幸福營業利潤的主要構成。其中，產業發展服務最高，達到95.75%，綜合服務業務毛利潤也超過50%。可見，產業發展服務類業務幾乎成為產業新城運營商“零成本”業務，為運營商帶來了豐厚的利潤，未來發展產業發展服務類業務將成為運營商重點打造的板塊，也將形成運營商的市場核心競爭力。
產業新城業務占華夏幸福總業務成本的75.1%。根據華夏幸福2016年財務報告，華夏幸福業務主要分“產業新城開發建設業務”、“城市地產及其他”、“物業管理”三大部分構成。“產業新城開發建設業務”包括基礎設施建設、產業發展服務、土地整理、園區綜合服務及園區住宅配套服務。該業務條線總成本占比高達75.1%。其中，園區住宅配套、土地整理分別占比59%、12%。“城市地產開發”主要是北京市豐台區、河北省廊坊市、天津武清、山東文登等地區的地產開發，占比22%。
產業新城建設市場規模龐大，將為VC/PE基金帶來重要投資機會
私募股權投資基金可通過多種方式參與產業新城建設，主要有以下兩種：
第一，通過基礎設施建設基金或PPP基金投向產業新城專案。眾所周知，PPP基金的投資方向為PPP項目，雖然目前來看，我國產業新城以PPP模式開發的案例尚不多（比較典型的為華夏幸福固安新城項目），大多產業新城的建設與運營由區域政府的開發公司負責，其資金來源主要包括債務融資、二級市場融資以及基礎設施建設基金等。但隨著國家對PPP模式在產業新城建設中的大力宣導，未來PPP模式在全國城鎮化發展中將普及開來，PPP產業新城項目將成為我國PPP基金的又一重要投資市場，這一龐大的上億級市場將值得PPP基金去關注和挖掘。
第二，通過VC/PE基金投向產業新城園區入駐企業。產業新城的創新特點之一便是拉動產業集聚，發揮協同效應，這為VC/PE基金投資提供了良好的項目來源，並提高了項目獲取效率。對於入駐企業來說，產業新城建設注重產業孵化，為優質項目的產生提供了更好的環境。比如，華夏幸福成員企業火炬孵化創客邦孵化器在全國佈局了30餘個城市，創新孵化不僅完善了華夏幸福自身的產業平臺生態體系，也為產業新城入駐企業提供了優質孵化平臺。在參與方式上，私募股權機構可通過單獨或與產業新城運營商合作設立VC/PE基金的方式投向園區企業。比如，華夏幸福與知合資本發起設立的河北新型顯示產業發展基金，主要投向園區的入駐企業，該基金同時獲得了河北省冀財產業引導基金的投資。此外，華夏幸福已經設立了總規模超百億的產業投資基金，比如，太庫創新（固安）基金，主要投資于固安新城人工智慧、醫療健康、先進製造領域創新企業。
產業新城開發模式向市場主導轉型，產業服務能力成運營商核心競爭力
第一，開發模式由政府主導轉向市場主導轉型。目前，國內產業新城的開發主體由政府主導向市場化主導轉型。華夏幸福標杆項目固安新城成為我國產業新城建設PPP市場化模式的典型案例。未來隨著國家對PPP市場化模式的大力宣導與推廣應用，PPP市場化開發模式將成為產業新城主導模式。
第二，融資模式趨於多元。產業新城的融資模式由傳統的債務融資轉向基礎設施基金融資，此外，隨著金融產業改革利好不斷，PPP資產證券化成為新型融資管道。在金融改革大背景下，PPP資產證券化等模式的出現將豐富運營商基礎設施建設的資金管道。為了拓寬PPP專案的融資管道，國務院及相關部門出臺的政策檔中都對PPP專案資產證券化持鼓勵態度。比如，2017年3月，華夏幸福固安工業園區新型城鎮化PPP專案供熱收費收益權資產支持專項計畫，獲得上交所受理，擬發行金額7.06億元，成為首批PPP項目資產證券化中單園區PPP項目資產支持專項計畫。隨著PPP資產證券化項目範圍繼續擴大，證券化進程不斷提速，將拓寬產業新城運營商基礎設施建設的資金流入管道。
第三，產業服務能力成為核心競爭力。產業新城運營商的品牌、服務和平臺是需要不斷強化的核心競爭力。產業新城運營商的運作模式未來有望由重資產向輕資產轉型，從土地、物業開發為主轉向運營、服務為主，從產業增值服務入手，加強孵化服務、融資服務、股權投資等業務拓展，從而使其收入結構更加平衡。
第四，運營商“跨界合作”有助加速新城產業集聚。不同產業新城運營商擅長領域有所差別，在開放市場下，運營商將各取所長、共用利益、共擔風險，達到“強強聯合”。未來產業新城的發展，除了具有不同優勢的產業新城運營商之間相互合作，優勢互補外，還可通過與其他專業領域的領頭企業“強強聯合”，實現資源分享，共同推進產業新城的產業轉型升級。比如，2014年11月，華夏幸福與京東集團達成戰略合夥，簽訂《固安華夏幸福京東電商綜合產業園入區協議書》，擬與京東在河北固安新興產業示範區共建京東電商運營中心。華夏幸福主導分期開發，打造電商產業集群。並協助京東落地公司每年申請國家級產業扶持專項資金，爭取電子商務、物流等其它相關的產業政策扶持及獎勵資金。目前，華夏幸福已與40餘家行業龍頭企業結成戰略聯盟，與30多家科研院所達成校企合作，與100多家研發機構深度對接，其中包括清華大學、中科院、航太科技集團、京東方等多家產學研龍頭；已在全國40餘個產業新城中，形成了百餘個區域級產業集群。
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