“查冊查冊，
還是查冊！”
廣州市房地產仲介協會統計， 2016年廣州市二手房交易總量較2015年大幅上升， 全年交易糾紛也較2015年有一定增長，
協會對二手房交易糾紛案件， 總體以調解為主要處理方式， 經協會調解成功撤訴的案件共14宗， 占總投訴量16.09%， 共為消費者挽回經濟損失9.92萬元。 其中， 協會會員配合調解成功而撤訴案件占總撤訴案件的92.31%。
2016年二手房交易糾紛調處類案件主要可分為以下四種情形：
一是認為仲介公司違反《廣州市存量房網上交易規則》（共19宗）， 擅自製作網簽合同、變更網簽合同內容、撤下網簽合同， 或者不配合撤下網簽合同。
二是消費者認為仲介公司隱瞞房屋的情況（共16宗）主要包括：認為仲介存在隱瞞房屋或賣方真實情況、房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、戶口被佔用、房屋權屬變更、抵押、樓齡、建築面積、建築時間、存在租賃，
三是消費者認為仲介公司未盡告知義務（共33宗）， 未審核購房人購房資格， 業主房屋處分權， 為查封或為未取得不動產權證的房屋提供仲介服務， 協助製作陰陽合同， 促成交易前未盡查冊義務等。
四是是由於交易一方履約意識不足， 或交易出現問題後雙方不願讓步等導致合同無法繼續履行（共10宗）。 此類案件通常都會涉及誠意金、定金、違約金或仲介服務費等經濟糾紛， 對於這類案件， 協會都會組織交易雙方及仲介公司進行調解， 但協會並任何無行政或司法強制能力。
此外， 協會在處理案件過程中發現， 還有一部分糾紛是因消費者自身評估能力及風險防範意識不足所致， 如：資金準備不足、對貸款審批額度預計不足、對購房資格條件評估不足出現偏差等， 導致簽約後交易無法繼續履行， 造成經濟損失。
案例1：產權查冊很重要
【案件經過】：
2016年10月， 陳某購買學位房， 通過某仲介公司介紹， 看中了天河區一套房屋， 該房屋屬張某、方某共有。 當天晚上， 仲介公司通知業主張某、方某與買家陳某簽訂合同， 因業主張某臨時有事未能到場， 因擔心學位房緊俏被其他人買走，
業主表示此前因向銀行借貸， 未能按期還款而被查封的， 但簽約時確實不知道已被查封；如能還清銀行貸款， 是可以解封房屋繼續交易， 但需要一些時間辦理手續。
【案例分析】：
根據《廣州市房屋交易監督管理辦法》（下稱:《辦法》）第21條第一款規定：“房地產仲介服務機構……應當依法查驗以下事項並書面告知當事人：(一)房地產登記資料查詢機構出具的房地產自然狀況及查封、抵押等權利限制情況”， 作為專業的仲介機構， 應當嚴格按照相關規定， 在促成買賣雙方簽訂合同前， 為買方提供交易房屋的查冊資料。 如在促成交易前， 仲介機構未按規定履行查驗、告知等義務的， 根據《辦法》第48條規定， 由房地產行政主管部門責令其限期改正，對房地產仲介服務機構可以處1萬元以上5萬元以下罰款;對執業人員可以處1萬元以上3萬元以下罰款，情節嚴重的，還可以並處吊銷地產仲介執業人員執業資格證書，同時提請原註冊機構取消註冊。
法律諮詢服務中心周冬雲律師提醒消費者：在簽訂房屋買賣合同前，一定要要求業主或仲介機構提供產權查冊證明，仔細查閱查冊資料，清楚瞭解房屋自然狀況及權屬狀況。此外，在與仲介公司約定仲介服務費用時，可採取分段支付的形式，並在合同或傭金支付協議中列明。
案例2：戶口遷移估計不足，無購房資格無奈解約
【案件經過】：
2016年5月，買家丁某通過某仲介公司介紹，看中了與業主樑某位於荔灣區的某物業。經過多次的上門看房，丁某最終與梁某達成一致交易意向，願意以260萬的價格購買該房屋。在簽訂房屋買賣合同前，丁某告訴梁某其正在辦理入戶廣州的戶口遷移手續，預計2個月後能辦好，2個月內可向銀行申請按揭貸款，預計最遲簽約後3個月可獲得銀行同意貸款通知書，並正式辦理交易過戶手續。梁某同意了丁某提出的過戶時間要求，於是雙方簽訂房屋買賣合同，丁某支付梁某5萬元的定金。
由於某些原因，直到8月底丁某的戶口遷移申請遲遲未能辦好，更不用說去銀行申請房屋按揭手續了。梁某在這三個月內也多次書面催促丁某一起去辦理網簽等交易過戶手續，但丁某因戶口問題始終無法辦理後續手續，丁某希望業主能夠再寬限一個月。但由於房價上漲，梁某周邊同類房屋已漲到300多萬，梁某認為自己已多次催促丁某辦理過戶手續，已盡業主業務，而丁某無法配合辦理手續已違反了合同約定，故提出可以再寬限2個月，但丁某要以300萬的價格購買房屋，要不就沒收定金解除合同。丁某無法再拿出更多資金，無奈只能與梁某解除合同，並支付了2萬元的仲介服務費。
【案例分析】：
根據《合同法》第93條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時，解除權人可以解除合同。”作為買方，在簽訂房屋買賣合同前除了需要準備購房資金外，也要對自身的購房資格進行評估。案例中丁某就是對辦理入戶遷移時間等估計不足，導致最終無法根據合同約定時間辦理貸款及交易過戶手續，而且還需支付仲介服務費。
南都記者王豔玲
由房地產行政主管部門責令其限期改正，對房地產仲介服務機構可以處1萬元以上5萬元以下罰款;對執業人員可以處1萬元以上3萬元以下罰款，情節嚴重的，還可以並處吊銷地產仲介執業人員執業資格證書，同時提請原註冊機構取消註冊。
法律諮詢服務中心周冬雲律師提醒消費者：在簽訂房屋買賣合同前，一定要要求業主或仲介機構提供產權查冊證明，仔細查閱查冊資料，清楚瞭解房屋自然狀況及權屬狀況。此外，在與仲介公司約定仲介服務費用時，可採取分段支付的形式，並在合同或傭金支付協議中列明。
案例2：戶口遷移估計不足，無購房資格無奈解約
【案件經過】：
2016年5月，買家丁某通過某仲介公司介紹，看中了與業主樑某位於荔灣區的某物業。經過多次的上門看房，丁某最終與梁某達成一致交易意向，願意以260萬的價格購買該房屋。在簽訂房屋買賣合同前，丁某告訴梁某其正在辦理入戶廣州的戶口遷移手續，預計2個月後能辦好，2個月內可向銀行申請按揭貸款，預計最遲簽約後3個月可獲得銀行同意貸款通知書，並正式辦理交易過戶手續。梁某同意了丁某提出的過戶時間要求，於是雙方簽訂房屋買賣合同，丁某支付梁某5萬元的定金。
由於某些原因，直到8月底丁某的戶口遷移申請遲遲未能辦好，更不用說去銀行申請房屋按揭手續了。梁某在這三個月內也多次書面催促丁某一起去辦理網簽等交易過戶手續，但丁某因戶口問題始終無法辦理後續手續，丁某希望業主能夠再寬限一個月。但由於房價上漲，梁某周邊同類房屋已漲到300多萬，梁某認為自己已多次催促丁某辦理過戶手續，已盡業主業務，而丁某無法配合辦理手續已違反了合同約定，故提出可以再寬限2個月，但丁某要以300萬的價格購買房屋，要不就沒收定金解除合同。丁某無法再拿出更多資金，無奈只能與梁某解除合同，並支付了2萬元的仲介服務費。
【案例分析】：
根據《合同法》第93條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時，解除權人可以解除合同。”作為買方，在簽訂房屋買賣合同前除了需要準備購房資金外，也要對自身的購房資格進行評估。案例中丁某就是對辦理入戶遷移時間等估計不足，導致最終無法根據合同約定時間辦理貸款及交易過戶手續，而且還需支付仲介服務費。
南都記者王豔玲