從違法建築零補償到三百八十萬巨額補償

——貴陽石先生的維權之路

辦案律師：周濤

關鍵字：自建房、違法建築、補償

委託人石先生在貴州省貴陽市市中心位置某社區一樓有一套住房， 在該住房前擴建了一個門面房並合法經營小型超市。 該自建房建於1998年， 雖未辦理相關許可手續， 但經營多年， 相關部門從未質疑該房屋的合法性。 2014年該社區被納入徵收改造範圍。 徵收單位未依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定嚴格履行法定徵收程式。 對於自建的門面房， 徵收單位將其認定為違法建築， 決定對其不予補償。 石先生認為其自建的門面房已經使用多年，

且合法取得營業執照等相關證件， 不能被認定為違法建築。 石先生向北京在明律師事務所諮詢， 北京在明律師事務所周濤律師為其解答：將自建門面房認定為違法建築的依據是《城鄉規劃法》， 但是石先生建設自建門面房時， 《城鄉規劃法》尚未頒佈實施， 根據法不溯及既往的原則， 不能依據2008年實施的《城鄉規劃法》認定1998年建設的房屋為違法建築。

經過對案情的詳細探討， 石先生認為周律師辦案經驗豐富， 專業知識運用嫺熟， 遂決定委託周濤律師作為代理人， 參與其與徵收單位等相關部門協商等法律事務。 周律師在代理案件後， 制定了周密而緊湊的維權計畫。 首先對區政府作出的房屋徵收決定提起行政訴訟，

為加快徵收步伐， 徵收單位向法院施加壓力， 徵收決定案很快作出判決， 判決維持徵收決定；徵收單位很快作出補償決定， 周濤律師在補償決定的6個月起訴期限快截止時， 對補償決定提起訴訟；在訴訟程式層層推進的同時， 周濤律師説明石先生申請政府資訊公開， 對徵收房屋和用地的審批程式進行審查， 對違法審批程式提起覆議和訴訟。 由徵收程式的違法性以及訴訟案件的快審快判， 辦案經驗豐富的周律師知道， 徵收單位的一切行為， 包括對自建房屋認定為違法建築， 不過是為了少補償、快搬遷。 石先生必須針對徵收單位行為的違法之處， 及時提出相應法律程式， 積極維權， 爭取在房屋被司法強拆前爭取協商談判的機會。

2015年3月， 終於如周律師所料， 城管局對石先生作出限期拆除決定， 依據《城鄉規劃法》認定其自建房屋為違法建築， 並責令其限期拆除， 2015年9月， 周濤律師又幫助石先生對限期拆除決定提起行政訴訟， 周律師認為， 這個訴訟是整個維權過程的核心， 城管局作出的限期拆除決定， 無論從實體還是程式上都是違法的， 一旦開庭審理該案， 周律師相信法院會依法將該決定予以撤銷。 2015年10月， 已經迫不及待的徵收單位， 在補償決定案尚未作出生效判決的情況下， 委託拆遷公司對石先生房屋所在樓房進行拆除， 拆除過程中造成石先生屋頂大面積磚瓦脫落， 門窗也被毀壞， 石先生及家人的人身安全受到嚴重威脅。

周濤律師針對該違法行為及危險狀況， 及時向徵收單位發律師函， 告知其強拆行為的違法性和危害性。

在接連的訴訟程式和律師函溝通之後， 徵收單位終於主動與石先生協商， 但仍然堅稱石先生的自建房未經審批， 應認定為違法建築，

不予補償。 周律師對該觀點和理由予以反駁：首先， 根據法不溯及既往的原則， 不能依據2008年實施的《城鄉規劃法》認定1998年建設的房屋為違法建築；其次， 即便石先生的自建房屋違反了控制性詳細規劃， 那麼可以以罰款等形式對其進行行政處罰和糾正， 不一定要限期拆除；再次， 該自建房屋已經使用經營十幾年， 如果違反城鄉規劃， 相關部門應積極履行職責對其進行查處， 現面臨徵收時才對其進行違法性認定， 顯然是為了實現不補償的目的， 且超過了法定期限；最後， 將房屋認定為違法建築， 應當履行法定的立案調查等程式， 並非城管部門直接作出一紙決定， 就可以將合法經營的房屋認定為違法建築。 周律師的陳述有理有據， 徵收單位的工作人員無言以對。最終，徵收單位作出妥協，撤銷了限期拆除決定，對石先生的自建房屋以合法經營性用房的價格予以補償。由於地處市中心，石先生幾十平米的超市獲得三百多萬的補償。

石先生喜出望外，原以為自建部分能按照合法住宅價格予以補償就已經很滿足，沒想到最終按照經營性用房的標準補償。石先生感慨補償標準帶來驚喜的同時，更感激北京在明律師事務所和周律師的執業能力和辦案經驗。

律師點評：

石先生的自建門面房本來被認定為違法建築，不予補償，經律師代理後，採取了一系列維權措施，行政覆議、行政訴訟、律師函溝通，各個環節緊密相扣，相互促進，最終徵收單位承受不住壓力，主動找委託人協商，將自建房屋認定為合法建築，且給予較高的補償標準。律師認為，在辦案過程中，要看到問題實質，政府相關部門將委託人的自建房認定為違法建築，其目的是不補償或者少補償。律師需熟練掌握關於違法建築認定的法律依據和相關知識，以便在庭審和談判時掌握主動權。但是不能被動地困於這一個問題或者環節，而應該嘗試從其他環節著手，對徵收的各個程式予以審查，找到違法之處，對其提起相關程式，引起徵收單位和相關部門的反思和重視，從而實現“他山之石，可以攻玉”。

徵收單位的工作人員無言以對。最終，徵收單位作出妥協，撤銷了限期拆除決定，對石先生的自建房屋以合法經營性用房的價格予以補償。由於地處市中心，石先生幾十平米的超市獲得三百多萬的補償。

石先生喜出望外，原以為自建部分能按照合法住宅價格予以補償就已經很滿足，沒想到最終按照經營性用房的標準補償。石先生感慨補償標準帶來驚喜的同時，更感激北京在明律師事務所和周律師的執業能力和辦案經驗。

律師點評：

石先生的自建門面房本來被認定為違法建築，不予補償，經律師代理後，採取了一系列維權措施，行政覆議、行政訴訟、律師函溝通，各個環節緊密相扣，相互促進，最終徵收單位承受不住壓力，主動找委託人協商，將自建房屋認定為合法建築，且給予較高的補償標準。律師認為，在辦案過程中，要看到問題實質，政府相關部門將委託人的自建房認定為違法建築，其目的是不補償或者少補償。律師需熟練掌握關於違法建築認定的法律依據和相關知識，以便在庭審和談判時掌握主動權。但是不能被動地困於這一個問題或者環節，而應該嘗試從其他環節著手，對徵收的各個程式予以審查，找到違法之處，對其提起相關程式，引起徵收單位和相關部門的反思和重視，從而實現“他山之石，可以攻玉”。