我們找到了一個選址應該極力避免的三角形“盲區”。
文 | 房煜 、萬德乾
零售老闆內參獨家專稿 未經許可不得轉載
核心導讀：
1.家樂福中關村廣場店沒有大門頭，
2.為什麼家樂福可以預知商圈的發展？
3.便利蜂店比天天易家距離地鐵口更近， 為什麼這是一個值得商榷的選址？
做零售的都聽過那個近乎段子的論述， 零售業最重要的三件事是：位置， 位置， 位置！但是， 這個觀點在電商時代曾經被狠狠的嘲笑過。 都在網上下單， 選址還重要嗎？現在更要問， 在移動電商時代， 選址還重要嗎？
換一個角度看這個問題。 為什麼在移動電商時代， 社區商業的爭奪戰愈演愈烈？為什麼盒馬要用半小時生活圈來圈定自己的消費者， 超過這個三公里範圍， 你下載了APP也沒有用， 因為不送。 為什麼便利店成為所有線下業態中保持唯一還能維持兩位數增長的業態？
在移動互聯網時代， 我們發現“便利性”在消費者的心智認知中排位越來越靠前， 即使是電商+實體， 即使是送貨上門， 也越來越看重商品和服務的便捷性。 那種在家上網滑鼠一點， 包裹就從全國各處飛來的場景， 更多是一種理想狀態。 還沒到雙11 ， 十一長假很多人就已經體會到了爆倉的痛苦， 需要什麼急用的商品， 還是自己出門拐個彎買吧。
正因此， 選址， 這個傳統零售業最古老也是最成熟的“手藝”， 仍舊值得繼續學習和發揚光大。 《零售老闆內參》APP身處中關村， 這裡加班狗多， 零售業態也多， 從大賣場到便利店， 從肯德基到麵包房， 應有盡有， 他們都是怎麼選址的， 這些選址都是科學的嗎？我們找出兩個典型案例， 來分析一下。
1
案例一
中關村家樂福， 成功的“潛伏”者
零售老闆內參APP認為， 家樂福北京中關村廣場店的選址， 莫說從家樂福自身來看， 即便是放眼國內零售全行業比較， 也是堪稱神來之筆。
先來看看這家店的入口， 南北走向， 如此其貌不揚。
再來看看這家店的鄰居都有誰。
其門口出來還有金逸國際影城等， 周邊主要是搭配齊全的購物中心業態。 家樂福中關村廣場店相當於其中一個主力店。 也許你會說，選址在購物廣場誰不會啊，非也。這正是本文要說的。
第一，選址早。
家樂福中關村廣場店開業於2004年。那個時間，中關村商圈三公里僅有麥德龍一家大賣場，家樂福是緊隨其後的第二家。而在那個年代，中關村業態高度集中IT業，產業集中度極高的背後，是基於一個產業聚集廣泛人群所需的商業服務配套的缺失。
其實，直到今天，中關村一帶的商業及生活服務配套都做的極差。除了每個電腦場內部樓層的水飲店做的不錯外，吃飯等餐飲購物，到現在還是很不方便。在寸土寸金的核心區域（海澱大街），不可能拿出千平米物業給消費零售業。而非核心區域，又罕有人群聚集。家樂福中關村店所在的海澱黃莊位置，10年前就是類似狀況。人流和人群不夠密集，人口潮汐現象突出（白天上班，晚上離開），一公里內人流的高低差別，和物業租金的昂貴，造成這一帶並不是門店選址優質位置。
還有，家樂福這家店所在的海澱黃莊，從位置看，靠南有人民大學雙榆樹商圈（當代商城），朝北是北大清華教學區，朝東是五道口商圈，靠西又是海澱公園和頤和園，自己又出在一個公共開闊的廣場中間，屬於典型的四不靠的夾心地帶。在傳統大賣場選址中，這種四不靠的地帶，僅此一條，就可以劃入屬於最不適合選址的物業位置。
不過，一切空間的劣勢，比不過時間的優勢帶來的改變效應。
第二，潛力大。
經過不到五年的發展，原本中關村核心地段的劣勢暴露無遺。人流密集，交通擁堵，產業低端，從業人口低端，電商衝擊造成產業轉型，物業貶值。而中關村商圈高端寫字樓的拓展，往北有北大清華不可能拓展，只能往東五道口遷移，還有就是往南向中關村大街遷移，帶動了整個海澱黃莊地塊的商業價值和人口優化。
比如，新中關購物中心的開業，啟動整個海澱黃莊在周圍三公里人口的消費意識，消費者對海澱黃莊是這一帶理想的一站式購物區的印象建立起來，這就自然帶動帶著明確購物目的的人群主動向家樂福門店靠攏。而且，家樂福的位置，對北大與頤和園中間的西苑一帶的居住人口（西苑是中關村IT從業者和學生租房的主要地區），都有著強烈的吸引力。
最重要的是，剛開業不久的家樂福店，居然幸運的趕上了北京地鐵4號線的開通。或者說，當初家樂福選址，就是得到海澱區政府的明確告知，這裡會開一個地鐵站。這個地鐵線路的開通，一下子把整個中關村的交通盤活了，串起了整個海澱地區一半高校和中關村全部商圈人口。什麼意思呢？就是說，沒有地鐵前，中關村的人口進出分流是分散性的。有了這個地鐵，幾乎所有人口的日常出行，都會首先彙集到這個地鐵沿線來。
地鐵對大賣場的引流效應，比便利店要多十幾倍都不止。地鐵的準時快速交通運力，讓一站式存貨型購物體驗得到加分，顯得更方便實惠。地鐵這點對便利店沒什麼多大意義，最多就是街頭轉角位置的應急需求人群彙集的效應而已。神奇的是，家樂福和新中關購物中心，正好緊挨著地鐵4號線海澱黃莊站A2出口，來購物和購物完回去，地鐵和門店的短駁接入幾乎是無縫之間。
第三，空間大。
坐落在中關村廣場（實則就是一個街心公園）的家樂福，車輛進出停靠方便，人流和車輛交通的騰挪舒展空間很大。這讓開車購物的消費者，也得到方便。注意具體看家樂福的位置，往南是靠近海澱南路主幹道的海澱醫院，擋住了主幹道社會車輛往這塊加塞抄近道。家樂福自己靠近海澱東一街和中關村大街交匯口，正好是一個車輛從多變少的位置。
還有，因為是中關村廣場步行街，這個步行街在當初規劃時，除了家樂福，還有河豚先生、鹿港小鎮等中端品牌餐飲店，和家樂福也是一個很好的消費補充，購物+吃飯，然後在廣場會歇腳休息，休息好了或者去坐地鐵回家，或者開車回家，都形成較好的良性銜接。
綜上所述，家樂福中關村廣場店的選址和發展歷史，就是一個反映中關村商圈變遷的微觀樣本。
總結一下，家樂福這家店的選址有幾個值得借鑒之處：
第一，眼光獨到，立足于商圈的明天而不是今天來選址。
第二，熟悉市政規劃，能夠做到有的放矢。
第三，和周邊配套銜接緊密且巧妙。在沒有條件做大門頭的情況下，其兩個入口為何是南北方向？這些細節都值得揣摩。
2
案例二
便利蜂中關村地鐵店（D出口），令人困惑的三角形盲區
下面說的這個案例，來自新零售的新貴便利蜂，但是坦白說，這是讓《零售老闆內參》APP感到困惑的一個案例。
還是先上圖，看位置：
我們試著從幾個方面來分析一下這個選址：
第一，開店目的，在交通要道截流。
根據公開資料以及我們的實際觀察可知，便利蜂自2017年初開始開店以來，首批共開出六家門店，主要集中在中關村的寫字樓底商，其主要客群是上班族白領。2017年下半年，便利蜂加快了開店速度，目前實際開店21家。
便利蜂中關村地鐵店根據我們的體驗，應是第二批拓展門店。其開店目的很明顯，是希望從交通要道分流客流。中關村地區有一個很明顯的特點，就是寫字樓密集、程式猿眾多，但是地鐵樞紐分佈卻比較稀疏，無論是從海澱黃莊、蘇州街、還是中關村站出地鐵，很多人都要經過5-10分鐘的步行才能到達辦公樓。當然，小黃車、摩拜的出現帶來了福音，但是也使得辦公樓底商和地鐵口成為了競爭激烈的兵家必爭之地，而這兩點一線之間的商戶很容易被忽略。
所以，從目的來說，便利蜂在中關村地鐵站（D出口）尋找機會是無可厚非的，畢竟這裡每天都是諸多上班族的必經之地。值得注意的是，中關村早晚高峰人群，除了電腦城賣場從業人員，再就是周邊寫字樓上班族。因為出口設計的朝向和步行接駁的需要，北京地鐵4號線中關村站D出口，貌似是上班族進出人流最大的出口。
然而，這麼得天獨厚的一個出口，便利蜂為什麼處在一個尷尬的位置？
因為，這個地鐵口已經有了一家位置更好的便利店——天天易家。
第二，人流動線的盲區和死角？這個黑色三角形太經典。
根據小編個人的體驗，便利蜂中關村地鐵(D出口)店自從裝修就在視線之內，但是開業好久之後，小編發現自己竟然沒有真正去過這家店，為什麼？
答案在這張圖裡。
從這張圖各位可以看出，上班的人流從中關村地鐵站D出口出來後，通向各家寫字樓的主幹道是海澱大街，早上為了節約時間，人們普遍習慣走直線（具體來說是一條三角形的銳角斜直線），也就是從地鐵口走到天天易家把持的拐角拐彎，然後一直走下去。
一位經常加班的加班狗還告訴我一個細節，他曾經注意過那家便利蜂，但是令他感到不解的是，這家店旁邊就是派出所。自然，便利蜂的門口經常停著一輛執勤警車，而警車的位置，神奇的擋住了出地鐵站人群的第一視線！
下班時，也許時間不那麼著急了，但是，下班的人流會先經過天天易家的拐角，其實同在這個拐角截流的還有味多美和西少爺。
特別是，天天易家的這家店根據店面情況，做了一個特別的設計，就是在臨馬路這一側做了一排座位，下班走過路過的人們，很容易看到裡面有人在做著吃泡面、就著礦泉水啃麵包（還有烤腸），簡單充饑一下再回家（說到這真想哭啊，中關村的民工苦啊），這顯然是在向路人招手。如果在飲用水和小零食（包括方便食品）兩個大類這裡都能解決，那麼還有多少漏網之魚會走向雖然只隔了幾十米的便利蜂？
如果我們把拐角的天天易家、便利蜂和地鐵中關村站（D出口）作為三個節點，用直線將這三個點連接，會發現這正好是一個不等邊三角形。便利蜂正好是構成90°直角的那個點，但也是最容易被忽略的那個點。因為，要走完兩條直角邊的路程肯定大於走一條斜邊的距離，這才符合數學定理。
還有，即便是直角的位置，便利蜂與左手邊（正面店門的方位）的天天易家和右手邊的派出所，雖然處於同一個直線位置，然而，便利店門店居然有神奇的有些往裡凹，造成這個朝東的店門，在全天絕大多數時候，正好處於大樓陰影的籠罩位置。
這是一個太過經典的三角形，只不過它不是金三角，而是選址的黑色三角形。誰是那個直角，誰倒楣。
第三，令人費解的選址。
便利蜂當初為什麼考慮在此開店，是否當時還有更好的選擇？
便利蜂門店的位置之前也有商鋪，但是原諒小編我真的想不起來之前那家店是賣什麼的了。
便利蜂這家的選址不能說一無是處，因為門店旁邊也有一條通道，也有人從這條通道穿行。
另外一點，便利蜂門店相對于天天易家的這家店，正對著過街天橋，如果行人是從過街天橋過來，更容易看到這家便利蜂，但是問題在於：
這座過街天橋是直通二樓的，如果要從過街天橋上下來，需要走左右兩側的長梯，把人又拉遠了。
當然，選址並非一切，如果門店的商品結構能夠和主要競爭對手有明顯的差異化和創意，還是有可能吸引更多客流。
但是我們單純從選址角度考量，不得不說，這是一個令人費解的選址。
最後總結:
1.零售業有句老話，叫三步死。就是說選址的時候，你看到你和競爭對手似乎在同一條街，同一個商圈，但是因為只差了幾步路，對方生意就是比你好。
老話有時候還是要聽一下的。
2.在選址目標競爭對手眾多的情況，要充分考慮差異化競爭。
3.門店選址，尤其是小業態門店選址，往往大量的細節容易被忽視（比如上文提到的陽光陰影和警車位置）。然而，也恰恰是這些細節對消費者心理的微妙影響，導致一個店的客流和引流，受到極大影響。
當然，這些觀察只是我們的一家之言，如果您有不同看法，或者更多選址案例，歡迎交流分享。
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也許你會說，選址在購物廣場誰不會啊，非也。這正是本文要說的。第一，選址早。
家樂福中關村廣場店開業於2004年。那個時間，中關村商圈三公里僅有麥德龍一家大賣場，家樂福是緊隨其後的第二家。而在那個年代，中關村業態高度集中IT業，產業集中度極高的背後，是基於一個產業聚集廣泛人群所需的商業服務配套的缺失。
其實，直到今天，中關村一帶的商業及生活服務配套都做的極差。除了每個電腦場內部樓層的水飲店做的不錯外，吃飯等餐飲購物，到現在還是很不方便。在寸土寸金的核心區域（海澱大街），不可能拿出千平米物業給消費零售業。而非核心區域，又罕有人群聚集。家樂福中關村店所在的海澱黃莊位置，10年前就是類似狀況。人流和人群不夠密集，人口潮汐現象突出（白天上班，晚上離開），一公里內人流的高低差別，和物業租金的昂貴，造成這一帶並不是門店選址優質位置。
還有，家樂福這家店所在的海澱黃莊，從位置看，靠南有人民大學雙榆樹商圈（當代商城），朝北是北大清華教學區，朝東是五道口商圈，靠西又是海澱公園和頤和園，自己又出在一個公共開闊的廣場中間，屬於典型的四不靠的夾心地帶。在傳統大賣場選址中，這種四不靠的地帶，僅此一條，就可以劃入屬於最不適合選址的物業位置。
不過，一切空間的劣勢，比不過時間的優勢帶來的改變效應。
第二，潛力大。
經過不到五年的發展，原本中關村核心地段的劣勢暴露無遺。人流密集，交通擁堵，產業低端，從業人口低端，電商衝擊造成產業轉型，物業貶值。而中關村商圈高端寫字樓的拓展，往北有北大清華不可能拓展，只能往東五道口遷移，還有就是往南向中關村大街遷移，帶動了整個海澱黃莊地塊的商業價值和人口優化。
比如，新中關購物中心的開業，啟動整個海澱黃莊在周圍三公里人口的消費意識，消費者對海澱黃莊是這一帶理想的一站式購物區的印象建立起來，這就自然帶動帶著明確購物目的的人群主動向家樂福門店靠攏。而且，家樂福的位置，對北大與頤和園中間的西苑一帶的居住人口（西苑是中關村IT從業者和學生租房的主要地區），都有著強烈的吸引力。
最重要的是，剛開業不久的家樂福店，居然幸運的趕上了北京地鐵4號線的開通。或者說，當初家樂福選址，就是得到海澱區政府的明確告知，這裡會開一個地鐵站。這個地鐵線路的開通，一下子把整個中關村的交通盤活了，串起了整個海澱地區一半高校和中關村全部商圈人口。什麼意思呢？就是說，沒有地鐵前，中關村的人口進出分流是分散性的。有了這個地鐵，幾乎所有人口的日常出行，都會首先彙集到這個地鐵沿線來。
地鐵對大賣場的引流效應，比便利店要多十幾倍都不止。地鐵的準時快速交通運力，讓一站式存貨型購物體驗得到加分，顯得更方便實惠。地鐵這點對便利店沒什麼多大意義，最多就是街頭轉角位置的應急需求人群彙集的效應而已。神奇的是，家樂福和新中關購物中心，正好緊挨著地鐵4號線海澱黃莊站A2出口，來購物和購物完回去，地鐵和門店的短駁接入幾乎是無縫之間。
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第二，熟悉市政規劃，能夠做到有的放矢。
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2
案例二
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下面說的這個案例，來自新零售的新貴便利蜂，但是坦白說，這是讓《零售老闆內參》APP感到困惑的一個案例。
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我們試著從幾個方面來分析一下這個選址：
第一，開店目的，在交通要道截流。
根據公開資料以及我們的實際觀察可知，便利蜂自2017年初開始開店以來，首批共開出六家門店，主要集中在中關村的寫字樓底商，其主要客群是上班族白領。2017年下半年，便利蜂加快了開店速度，目前實際開店21家。
便利蜂中關村地鐵店根據我們的體驗，應是第二批拓展門店。其開店目的很明顯，是希望從交通要道分流客流。中關村地區有一個很明顯的特點，就是寫字樓密集、程式猿眾多，但是地鐵樞紐分佈卻比較稀疏，無論是從海澱黃莊、蘇州街、還是中關村站出地鐵，很多人都要經過5-10分鐘的步行才能到達辦公樓。當然，小黃車、摩拜的出現帶來了福音，但是也使得辦公樓底商和地鐵口成為了競爭激烈的兵家必爭之地，而這兩點一線之間的商戶很容易被忽略。
所以，從目的來說，便利蜂在中關村地鐵站（D出口）尋找機會是無可厚非的，畢竟這裡每天都是諸多上班族的必經之地。值得注意的是，中關村早晚高峰人群，除了電腦城賣場從業人員，再就是周邊寫字樓上班族。因為出口設計的朝向和步行接駁的需要，北京地鐵4號線中關村站D出口，貌似是上班族進出人流最大的出口。
然而，這麼得天獨厚的一個出口，便利蜂為什麼處在一個尷尬的位置？
因為，這個地鐵口已經有了一家位置更好的便利店——天天易家。
第二，人流動線的盲區和死角？這個黑色三角形太經典。
根據小編個人的體驗，便利蜂中關村地鐵(D出口)店自從裝修就在視線之內，但是開業好久之後，小編發現自己竟然沒有真正去過這家店，為什麼？
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從這張圖各位可以看出，上班的人流從中關村地鐵站D出口出來後，通向各家寫字樓的主幹道是海澱大街，早上為了節約時間，人們普遍習慣走直線（具體來說是一條三角形的銳角斜直線），也就是從地鐵口走到天天易家把持的拐角拐彎，然後一直走下去。
一位經常加班的加班狗還告訴我一個細節，他曾經注意過那家便利蜂，但是令他感到不解的是，這家店旁邊就是派出所。自然，便利蜂的門口經常停著一輛執勤警車，而警車的位置，神奇的擋住了出地鐵站人群的第一視線！
下班時，也許時間不那麼著急了，但是，下班的人流會先經過天天易家的拐角，其實同在這個拐角截流的還有味多美和西少爺。
特別是，天天易家的這家店根據店面情況，做了一個特別的設計，就是在臨馬路這一側做了一排座位，下班走過路過的人們，很容易看到裡面有人在做著吃泡面、就著礦泉水啃麵包（還有烤腸），簡單充饑一下再回家（說到這真想哭啊，中關村的民工苦啊），這顯然是在向路人招手。如果在飲用水和小零食（包括方便食品）兩個大類這裡都能解決，那麼還有多少漏網之魚會走向雖然只隔了幾十米的便利蜂？
如果我們把拐角的天天易家、便利蜂和地鐵中關村站（D出口）作為三個節點，用直線將這三個點連接，會發現這正好是一個不等邊三角形。便利蜂正好是構成90°直角的那個點，但也是最容易被忽略的那個點。因為，要走完兩條直角邊的路程肯定大於走一條斜邊的距離，這才符合數學定理。
還有，即便是直角的位置，便利蜂與左手邊（正面店門的方位）的天天易家和右手邊的派出所，雖然處於同一個直線位置，然而，便利店門店居然有神奇的有些往裡凹，造成這個朝東的店門，在全天絕大多數時候，正好處於大樓陰影的籠罩位置。
這是一個太過經典的三角形，只不過它不是金三角，而是選址的黑色三角形。誰是那個直角，誰倒楣。
第三，令人費解的選址。
便利蜂當初為什麼考慮在此開店，是否當時還有更好的選擇？
便利蜂門店的位置之前也有商鋪，但是原諒小編我真的想不起來之前那家店是賣什麼的了。
便利蜂這家的選址不能說一無是處，因為門店旁邊也有一條通道，也有人從這條通道穿行。
另外一點，便利蜂門店相對于天天易家的這家店，正對著過街天橋，如果行人是從過街天橋過來，更容易看到這家便利蜂，但是問題在於：
這座過街天橋是直通二樓的，如果要從過街天橋上下來，需要走左右兩側的長梯，把人又拉遠了。
當然，選址並非一切，如果門店的商品結構能夠和主要競爭對手有明顯的差異化和創意，還是有可能吸引更多客流。
但是我們單純從選址角度考量，不得不說，這是一個令人費解的選址。
最後總結:
1.零售業有句老話，叫三步死。就是說選址的時候，你看到你和競爭對手似乎在同一條街，同一個商圈，但是因為只差了幾步路，對方生意就是比你好。
老話有時候還是要聽一下的。
2.在選址目標競爭對手眾多的情況，要充分考慮差異化競爭。
3.門店選址，尤其是小業態門店選址，往往大量的細節容易被忽視（比如上文提到的陽光陰影和警車位置）。然而，也恰恰是這些細節對消費者心理的微妙影響，導致一個店的客流和引流，受到極大影響。
當然，這些觀察只是我們的一家之言，如果您有不同看法，或者更多選址案例，歡迎交流分享。
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