行業報告｜德國發達的租賃市場如何煉成
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1、住房供應總體充足
“二戰”幾乎摧毀了德國一半以上的住房，戰後德國面臨嚴重的住房短缺，1945年德國只有940萬套住房供1,460萬戶家庭居住1，套戶比2低至0.64。在此背景下，戰後德國開始了住房建設的高峰時期，1949-1978年，兩德合計年均建成61萬套住房，截至1978年底，德國住房的套戶比已達到1.21，此後一直穩定在1以上。即便是在近幾年移民大幅增加且住房供給相對下降後，
2、租賃市場發達，租賃住房主要由私人部門提供
根據德國聯邦統計局2014年普查資料，德國有49.3%的人口居住在租賃住房，50.7%的人口住在自有住房，住房自有率1只有45.5%，遠低於其他歐盟國家的平均值（約70%）。此外，租賃住房的供給以私人部門為主，
上圖：2014 年歐盟各國住房自有率情況(%)
上圖：德國存量住宅結構(%)
注：由於統計口徑略有差異，
3、房價長時間平穩，居住負擔較小
1994-2008年間，德國名義房價保持了長達15年的平穩，到2008年金融危機前夕，當經合組織（OECD）國家經歷了75%的房價漲幅時，德國的名義房價指數甚至比1994年下跌了6%。從絕對水準來看，根據Global Property Guide的統計和測算，德國房價水準在歐洲各國中處於中游，房租水準則低於多數歐洲國家；從相對水準來看，
4、2009年以後，核心城市房價快速上漲
2009年以來，德國住宅價格已連續8年上漲，而且核心城市的房價上漲幅度遠高於全國。2009-2016年房價上漲階段中，
1、租賃住房供給主要依靠私人部門
二戰後，面對嚴峻的住房短缺問題，前西德與前東德選擇了完全不同的道路，前東德以政府指令和計畫推行公共住房建設，以嚴格的法規禁止租金增長。前西德面對建設資金的極度短缺，則選擇了通過政府補貼和稅收優惠等措施鼓勵民間自由投資，將建設任務交由包括企業和個人在內的私人部門承擔。至兩德統一前，兩者住房市場及居住條件可謂天差地別，前東德完全由政府控制租賃住房的供給與分配出現了資源浪費、效率低下、尋租問題嚴重等情況，造成供給不足；相比而言，前西德通過補貼和優惠鼓勵私人部門供給租賃住房則體現了更高的效率和更好的政策效果。
進而對比各國住房租賃市場情況，大多數租賃住房占比較高的國家均以私人供給租賃住房為主，尤其是德國和瑞士這兩個租賃比例大於自有住房比例的國家。
圖：各國居民不同居住途徑對比（2013 年資料）
2、特有的歷史傳統、人口流動和家庭結構情況
住房租賃的歷史傳統悠久。德國在二戰後和兩德統一後面臨住房短缺問題時，均優先選擇了鼓勵租賃而非自有住房，因此從政策制定者到普通居民都形成了長期租房和自有住房居住沒有差別的觀念。
家庭結構小型化影響了居民購房和租房的選擇。據德國聯邦統計局資料，單身家庭中72.3%會選擇租房，遠高於多人家庭的水準。而近年來，德國家庭結構小型化的趨勢愈發明顯，單身家庭比例不斷擴張，2015年已占到家庭總數的41.1%，比1961年翻了一番。急劇擴張的單身家庭並不能形成有效的購房需求，其流動性更高，更偏好租房。
多核心均衡發展的城市特點致使人口城市間流動性高。1960年，德國城市化率為71%（2011年城市化率為73.8%），城市化進程基本完成，形成了多核心均衡發展的城市特點，11個人口密集、經濟發達、具有差異化的產業格局的城市群均勻分佈在全國，促進了人口在不同城市間的合理流動。居民調查顯示，對德國人來說，為了一個更好的工作機會或者一個更喜歡的生活環境而搬到另一個城市居住是十分常見的，很多人不願意因為住房而將自己局限在一個地方。
3、相對偏向於承租人的保障體系
德國政府為了發展私人租賃市場，通過立法和其他機制的建設，建立了明顯偏向承租人的保障體系，包括租金管制、退租保護、資訊披露、房屋品質管制等方面，從國際對比來看，德國對租戶的保護力度處於世界前列。2001年以後，為防止出租人權益缺乏保障而導致的租賃住房供給不足的問題，德國出臺《住房租賃改革法案》，開始加強對出租人權益的保護，以修正之前政策和法律過於倒向承租人的局面。改革後，承租人與出租人權利與義務關係的規範成為德國住房租賃市場健康發展的基石。
4、差別化的補貼和稅收政策
住房補貼發放對象絕大部分為出租人和承租人。早在1965年，德國聯邦政府就出臺了《住房補貼法》，規定符合標準的低收入家庭可以申請獲得住房租金補貼，租金補貼按照家庭人口、稅後收入及租金水準計算發放。德國聯邦統計局資料顯示，2015年，德國政府發放的住房補貼約占GDP的1.2%，且發放物件91.4%是出租人和承租人，只有8.6%是購房者。
稅收體系嚴格區分不同用途住房，抑制住房交易。德國擁有系統的針對房地產的稅收體系，對自有自用住房、出租住房以及出售住房進行了嚴格區分，對持有不滿10年的房屋在出售時徵收高額資本利得稅抑制投機，並以允許出租房屋加速折舊等方式鼓勵租賃。從橫向對比來看，德國對租金收入實際徵稅的稅率在歐洲國家中處於最低的行列，而對住房交易所徵收的稅率則遠高於大部分歐洲國家。此外，德國政府對於房地產投機還採取了其他抑制措施，比如資產增值部分不能進行抵押借款、抵押貸款利息不得從稅基中扣除等。
進而對比各國住房租賃市場情況，大多數租賃住房占比較高的國家均以私人供給租賃住房為主，尤其是德國和瑞士這兩個租賃比例大於自有住房比例的國家。
圖：各國居民不同居住途徑對比（2013 年資料）
2、特有的歷史傳統、人口流動和家庭結構情況
住房租賃的歷史傳統悠久。德國在二戰後和兩德統一後面臨住房短缺問題時，均優先選擇了鼓勵租賃而非自有住房，因此從政策制定者到普通居民都形成了長期租房和自有住房居住沒有差別的觀念。
家庭結構小型化影響了居民購房和租房的選擇。據德國聯邦統計局資料，單身家庭中72.3%會選擇租房，遠高於多人家庭的水準。而近年來，德國家庭結構小型化的趨勢愈發明顯，單身家庭比例不斷擴張，2015年已占到家庭總數的41.1%，比1961年翻了一番。急劇擴張的單身家庭並不能形成有效的購房需求，其流動性更高，更偏好租房。
多核心均衡發展的城市特點致使人口城市間流動性高。1960年，德國城市化率為71%（2011年城市化率為73.8%），城市化進程基本完成，形成了多核心均衡發展的城市特點，11個人口密集、經濟發達、具有差異化的產業格局的城市群均勻分佈在全國，促進了人口在不同城市間的合理流動。居民調查顯示，對德國人來說，為了一個更好的工作機會或者一個更喜歡的生活環境而搬到另一個城市居住是十分常見的，很多人不願意因為住房而將自己局限在一個地方。
3、相對偏向於承租人的保障體系
德國政府為了發展私人租賃市場，通過立法和其他機制的建設，建立了明顯偏向承租人的保障體系，包括租金管制、退租保護、資訊披露、房屋品質管制等方面，從國際對比來看，德國對租戶的保護力度處於世界前列。2001年以後，為防止出租人權益缺乏保障而導致的租賃住房供給不足的問題，德國出臺《住房租賃改革法案》，開始加強對出租人權益的保護，以修正之前政策和法律過於倒向承租人的局面。改革後，承租人與出租人權利與義務關係的規範成為德國住房租賃市場健康發展的基石。
4、差別化的補貼和稅收政策
住房補貼發放對象絕大部分為出租人和承租人。早在1965年，德國聯邦政府就出臺了《住房補貼法》，規定符合標準的低收入家庭可以申請獲得住房租金補貼，租金補貼按照家庭人口、稅後收入及租金水準計算發放。德國聯邦統計局資料顯示，2015年，德國政府發放的住房補貼約占GDP的1.2%，且發放物件91.4%是出租人和承租人，只有8.6%是購房者。
稅收體系嚴格區分不同用途住房，抑制住房交易。德國擁有系統的針對房地產的稅收體系，對自有自用住房、出租住房以及出售住房進行了嚴格區分，對持有不滿10年的房屋在出售時徵收高額資本利得稅抑制投機，並以允許出租房屋加速折舊等方式鼓勵租賃。從橫向對比來看，德國對租金收入實際徵稅的稅率在歐洲國家中處於最低的行列，而對住房交易所徵收的稅率則遠高於大部分歐洲國家。此外，德國政府對於房地產投機還採取了其他抑制措施，比如資產增值部分不能進行抵押借款、抵押貸款利息不得從稅基中扣除等。