馬光遠：為什麼說“2018年將是本輪房地產最困難的一年”
昨天的文章《2018年將是房地產最困難的一年》引發的熱議和反響在我的預料之中，包括一些誤讀。文章發出後很快過了10萬+，後臺的評論也是最近以來最多的，很多平臺也在大量轉載。
而在所有的評論中，最讓我不能接受的是“你又在唱空房地產”。瞭解我的觀點的人都知道，在房地產問題上，我從來不刻意的“唱空”或者“唱多”，我對堅持“唱空”和“唱多”的都沒有好感，所以我的觀點也經常罕見地受到多空雙方的攻擊。在房地產問題上，我自認為我是一個實事求是派，基於客觀的事實和房地產的基本邏輯做出自己的判斷，不迎合民眾、不迎合官方，也不迎合開發商，
基於此，對於很多網上誤讀我的觀點的說法乃至謾駡，我基本懶得去回應，我不會將生命浪費在幫助網上很多人提高智商等無聊的事務中，但是，他們很多對我的誤讀，繼而引發了很多很重視我的觀點並且按照我的觀點做出買房決策的人，這就無法沉默了。
第一，2014年3月，當很多城市的房價出現下降的時候，業界都在討論政府會不會救房地產，我的觀點很明確，政府一定會救，我當時的說法是，百分之一千會救，因為我相信愛情，如果這個世界上只有一種愛是真愛，那一定是中國政府對房地產的愛。相信這個話，大家不會陌生；
第二，
第三，2015年“3.30”和11月，政府相繼推出大規模的房地產刺激政策後，
第四，2016年年底，面對新的調控態勢，我又提出了房地產將變天的觀點，我認為在經歷2016年的大漲，及各種需求大規模釋放後，熱點城市的房地產市場將逆轉，預期將改變。這個預測，從目前北上廣深及一些熱點城市的表現看，你們還要拿一些極個別城市來質疑嗎？
列這麼多過去的預測，絕非為了炫耀，而是告訴大家，我從來不迎合任何一方，我只會根據事實做出自己認為（當然不一定正確）的判斷。房地產很複雜，房地產問題很專業，絕非任何一個人可以信口開河。中國的房地產，更因為各種力量的博弈，是所有經濟現象中最複雜的，我對房地產市場的預測如果能夠有50%正確，我已經很滿足。我之所以說房地產2018年最困難，除了上篇文章中的解釋，最關鍵的原因在於：
第一，我多次強調房地產政策很有用。
而很多專家一直誤導，房地產政策無用。分析房地產短期走勢，最關鍵的因素是政策，無論是刺激政策，還是打壓政策，都會對房地產市場的短期走勢產生巨大的影響，這是過去房地產市場的週期已經證明的。中國房價並非一直單邊上漲，2008年，2014年，房價都經歷了明顯的下跌，包括最堅挺的北京房價，2008年跌幅甚至在40%，2014年跌幅在20%，本輪二手房的跌幅已經超過了10%。之所以很多人認為政策無用，那是因為政策沒有堅持，而不是無用。本輪政策的力度、手段、目標前所未有。限售，限購，限貸，限價，限離，這些措施對市場交易和流動性的影響是巨大的。怎麼可能不對房地產市場的走勢產生影響？
第二，我在上篇文章中提到本次大會對房地產政策的糾偏，房地產政策從以前的經濟政策正在嬗變為民生政策。
這意味著，就政策本身而言，未來不會鼓勵房地產過度投資。在過去兩年，房價經歷暴漲之後，價格已經處在高位，高層最擔憂的是過高的價格引發“明斯基時刻”。這種擔憂也意味著，在長效機制出臺之前，即使處於面子考慮，本輪房地產調控至少也會堅持到2018年年中。嚴苛的調控政策再堅持半年，整個市場短期很可能進入全面下行通道。
第三，從市場的基本面和週期看，經歷2016年一二線，2017年三四五線的梯次上漲之後，需求基本釋放，市場供求關係基本平衡，上漲的動力逐漸衰竭。
特別是，中國正在經歷前所未有的貨幣政策的回歸，貨幣的不超發，宏觀經濟大週期的轉折，已經經濟從高增長階段到高品質階段的幾大轉換，都意味著，投資房地產高收益低風險時代，正在慢慢終結。
當然，我之所以對一些人說我“看空”的觀點很反感，是我個人不僅從來不去所謂的“看空”，相反，我對中國下一個週期的城鎮化，以及中國城市經濟和房地產的樂觀甚至比很多開發商都樂觀。比如，我認為，房地產在中國將一直是支柱產業。在下一個房地產週期，大城市、城市群、灣區覆蓋的城市以及一些特色城市，房地產仍然面臨著黃金發展機遇。就房價本身而言，中國除了北上廣深廈門杭州這六個城市的高價樓盤目前價格和城市本身比較匹配，90%的熱點城市的高端樓盤價格不是太高了，而是太低了。我過去一直在列舉一些城市房價太低。特別是西安，太原，長春，重慶，大連。昨天的留言中，居然有西安的指責我聽了我的把西安的房子賣了，叫我實在無語。房地產業的週期性很強，房地產在自身的週期中進行調整是很正常的。沒有一個市場永遠是上漲的。就中期長期而言，城鎮化和人口仍然是支撐中國大城市房價在經歷調整之後繼續上漲的最強大支撐。
房地產很複雜，房地產問題很專業，絕非任何一個人可以信口開河。中國的房地產，更因為各種力量的博弈，是所有經濟現象中最複雜的，我對房地產市場的預測如果能夠有50%正確，我已經很滿足。我之所以說房地產2018年最困難，除了上篇文章中的解釋，最關鍵的原因在於：第一，我多次強調房地產政策很有用。
而很多專家一直誤導，房地產政策無用。分析房地產短期走勢，最關鍵的因素是政策，無論是刺激政策，還是打壓政策，都會對房地產市場的短期走勢產生巨大的影響，這是過去房地產市場的週期已經證明的。中國房價並非一直單邊上漲，2008年，2014年，房價都經歷了明顯的下跌，包括最堅挺的北京房價，2008年跌幅甚至在40%，2014年跌幅在20%，本輪二手房的跌幅已經超過了10%。之所以很多人認為政策無用，那是因為政策沒有堅持，而不是無用。本輪政策的力度、手段、目標前所未有。限售，限購，限貸，限價，限離，這些措施對市場交易和流動性的影響是巨大的。怎麼可能不對房地產市場的走勢產生影響？
第二，我在上篇文章中提到本次大會對房地產政策的糾偏，房地產政策從以前的經濟政策正在嬗變為民生政策。
這意味著，就政策本身而言，未來不會鼓勵房地產過度投資。在過去兩年，房價經歷暴漲之後，價格已經處在高位，高層最擔憂的是過高的價格引發“明斯基時刻”。這種擔憂也意味著，在長效機制出臺之前，即使處於面子考慮，本輪房地產調控至少也會堅持到2018年年中。嚴苛的調控政策再堅持半年，整個市場短期很可能進入全面下行通道。
第三，從市場的基本面和週期看，經歷2016年一二線，2017年三四五線的梯次上漲之後，需求基本釋放，市場供求關係基本平衡，上漲的動力逐漸衰竭。
特別是，中國正在經歷前所未有的貨幣政策的回歸，貨幣的不超發，宏觀經濟大週期的轉折，已經經濟從高增長階段到高品質階段的幾大轉換，都意味著，投資房地產高收益低風險時代，正在慢慢終結。
當然，我之所以對一些人說我“看空”的觀點很反感，是我個人不僅從來不去所謂的“看空”，相反，我對中國下一個週期的城鎮化，以及中國城市經濟和房地產的樂觀甚至比很多開發商都樂觀。比如，我認為，房地產在中國將一直是支柱產業。在下一個房地產週期，大城市、城市群、灣區覆蓋的城市以及一些特色城市，房地產仍然面臨著黃金發展機遇。就房價本身而言，中國除了北上廣深廈門杭州這六個城市的高價樓盤目前價格和城市本身比較匹配，90%的熱點城市的高端樓盤價格不是太高了，而是太低了。我過去一直在列舉一些城市房價太低。特別是西安，太原，長春，重慶，大連。昨天的留言中，居然有西安的指責我聽了我的把西安的房子賣了，叫我實在無語。房地產業的週期性很強，房地產在自身的週期中進行調整是很正常的。沒有一個市場永遠是上漲的。就中期長期而言，城鎮化和人口仍然是支撐中國大城市房價在經歷調整之後繼續上漲的最強大支撐。