不在沉默中爆發，就在沉默中死亡！——中國房地產未來的發展方向
第一，定位屬性由過去的“投資與居住屬性並重”，到“去投資重居住”。
“立法先行”意味著房地產稅法將充分徵求各方意見、廣泛討論，由全國人大審議通過；“充分授權”表明在全國統一立法前提下，將尊重地方實際情況，給予地方較大自主權；“分步推進”表明從操作層面來看，制度設計上可能難以一步到位，需要分步實現。個稅方面，則要“建立綜合與分類相結合的個人所得稅制度，優化稅率結構，完善稅前扣除，規範和強化稅基，加強稅收征管，
關於個稅改革，現在議論最為熱烈的是3500元的免征額是否有必要提高，個稅徵收是否和教育、養老、醫療、住房等費用掛鉤。肖捷表示，未來要加強監管，充分發揮個人所得稅的調節功能。
在貧富差距日益加大的情況下推出房地產稅和個稅改革，如果措施得當，有利於縮小貧富差距和房地產市場的穩定。如果。
第二，是需求方面由“有房住”到“住好房”的轉變。
具體地說，人們對房屋的面積需求，已經從150平米以下轉到了150平米以上，尤其是200平米甚至更大的房子，更適合人們的需要。這是因為隨著國家二孩政策的放開，現在出現了很多5口或6口之家，而且現代社會更注重個人隱私，傢俱、衣物和各種電子產品也需要更多空間，這些將有越來越多的人，需要更大的住房面積。在深圳、上海和北京，單套面積在250甚至300平米左右的房子，
第三，解決居住問題的路徑由過去的“購房為主”到“租購並舉”。
與往年的調控政策相比，“租賃”與“限售”成為今年最大的特徵。
租購並舉，短板在租。長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規模化、市場化的機構租賃者。美國的住房租賃企業佔據市場份額的比例高達30%，
實際上，在2012年已經有一些互聯網創業者與地產仲介，將目光投向了長租公寓。隨後，部分地產商也涉足這一領域。今年以來，房地產傳統市場在調控之下企穩，租賃市場鼓勵政策密集出臺，讓一些業界人士感歎，終於等到了長租公寓的春天。
截止到2017年10月份，在我國排名前30位的房地產商中，已有1/3以上涉足長租公寓。例如，龍湖集團以前就是三塊業務：地產開發、商業運營、物業服務，但從2016年開始試水長租公寓，今年長租公寓正式成為他們的主營業務之一。截止到10月底，龍湖已在14座城市佈局了“冠寓項目”，預計年內開業房間數達1.5萬間以上。萬科、佳兆業、中駿置業也不甘落後，紛紛號稱規模至少從“5萬間起”。曾經習慣賺快錢的房地產商進軍新市場、做起了長線生意，外部環境的轉變當然是主要動因。
從內部看，開發商做長租公寓也有其理性考量。龍湖集團有關負責人表示：“冠寓是應時而生的產品，我們並非房子賣不動了才做租賃。”“我們力爭到2020年租金收入超過20億元。”當然，在現階段，開發商仍然以賣房為主，但以後將形成租賃與銷售互補的局面。
除了傳統開發商，市場上還有大量專門從事租賃的新興企業，比如獨立創業的“魔方”、YOU+等，又如由鏈家推出的自如。和其他企業主打集中式公寓不同，自如主打分散式房源。他們通過APP業主委託和鏈家管道開發房源，與房東簽訂長期合同後，視房屋狀況的不同進行統一改造，然後通過租房平臺對外散租。
此外，國有企業也有望逐漸成為長租公寓的新生力量乃至主力軍。
不過，目前整個長租公寓市場仍處於前期投入期，短時間尚不能回本。但是從市場趨勢來看，這是個朝陽行業。當一二線房價高高在上、新城市人短期無法賣房時，長租公寓將是他們必然的選擇。
但是這裡有一個問題：如果一二線城市房價高昂，年輕人還願意來嗎？拿北京、上海來說，這兩年一直在“趕人”，導致常駐人口增長緩慢、甚至略有下降。從圖一可以看出，這兩年京滬的人口確實停滯不前。如果人口增量上不去，怎麼能支撐房價和長租公寓呢？
老鄧認為，京滬人口停滯不前的趨勢是暫時的。因為京滬要趕走“低端人口”，發展“高端經濟”，不具備可持續性，必然會吸引相當數量的年輕人口。圖2是今年前三季度各省市的股權融資金額排名，可以看出，京滬仍然列前兩位，而且遠遠超過第三名廣東。
並不是排名第三四五位的廣東、浙江、江蘇很差，而是京滬太強了。而京滬將給全國一二線城市一個巨大的示範效應，那就是佔有政治、經濟等各方面優勢的一二線城市，仍會用各種方法發展本地經濟。
從今年前三季度股權融資的行業來看，互聯網、IT行業的融資最多，之後的醫療健康、文化傳媒和金融業，也能吸引大量的年輕人。這些融資主要在大城市，因為後面的都是傳統行業（比如汽車行業、能源及礦業），一般不可能放在大城市。可見對於年輕人來說，一二線城市的吸引力仍然最大。因此，一二線城市的房地產前景無需擔心。
長租公寓已經成為2017年以來的熱點行業，並且已經產生了若干細分市場。目前我國長租公寓市場可分為高端服務式酒店公寓、中端金領/白領公寓，以及低端青年公寓三種，而高低兩端市場較為成熟，中端市場目前僅處於發展初期。
不過，這個市場總體上仍處於初級節點。根據《中國流動人口發展報告》，截至2016年，全國流動人口達到2.45億人，其中有67.3%選擇租住私房作為解決居住問題的方法，這部分對應的租賃人口為1.65億，按戶均2.67人、每戶年租金2萬元估算，市場規模是1.23萬億元。此外，根據目前的大學生平均收入及大城市的房價情況，租房人數為1300萬人，按人均1.2萬元計算，市場規模是0.15萬億元，所以總規模約為1.38萬億元。考慮到物價上漲、國家宣導房屋租賃等各種因素，預計未來幾年這個行業的年增長率應該在20%以上。
另外，11月份有兩個大消息（這些我寫了大約1000字，可惜沒保存！再打開電腦沒了）：1、外資可以控股國內的基金。2、上海自貿區進一步大鬆綁，要打造國際一流的自貿區。在我看來，這說明國家非常希望外資能進來。可惜這段時間外資進來的遠遠不能滿足要求，所以國家必須使大招。
但是放了大招短期有用嗎？恐怕只能在資本市場掀起暫時的波瀾。或許過不了太長時間，國家就會重新重視新型房地產建設。
綜上所述，在國家繼續在一二線城市加強經濟發展的大背景下，在廣大城市居民對“大平層”有越來越強的需求下，租購並舉的措施，會讓我國一二線城市的房地產繼續保持繁榮。預計在未來幾年，長租公寓和大平層會得到更快發展，中國一二線的房地產市場，將呈現和過去不同的面貌。
例如，龍湖集團以前就是三塊業務：地產開發、商業運營、物業服務，但從2016年開始試水長租公寓，今年長租公寓正式成為他們的主營業務之一。截止到10月底，龍湖已在14座城市佈局了“冠寓項目”，預計年內開業房間數達1.5萬間以上。萬科、佳兆業、中駿置業也不甘落後，紛紛號稱規模至少從“5萬間起”。曾經習慣賺快錢的房地產商進軍新市場、做起了長線生意，外部環境的轉變當然是主要動因。從內部看，開發商做長租公寓也有其理性考量。龍湖集團有關負責人表示：“冠寓是應時而生的產品，我們並非房子賣不動了才做租賃。”“我們力爭到2020年租金收入超過20億元。”當然，在現階段，開發商仍然以賣房為主，但以後將形成租賃與銷售互補的局面。
除了傳統開發商，市場上還有大量專門從事租賃的新興企業，比如獨立創業的“魔方”、YOU+等，又如由鏈家推出的自如。和其他企業主打集中式公寓不同，自如主打分散式房源。他們通過APP業主委託和鏈家管道開發房源，與房東簽訂長期合同後，視房屋狀況的不同進行統一改造，然後通過租房平臺對外散租。
此外，國有企業也有望逐漸成為長租公寓的新生力量乃至主力軍。
不過，目前整個長租公寓市場仍處於前期投入期，短時間尚不能回本。但是從市場趨勢來看，這是個朝陽行業。當一二線房價高高在上、新城市人短期無法賣房時，長租公寓將是他們必然的選擇。
但是這裡有一個問題：如果一二線城市房價高昂，年輕人還願意來嗎？拿北京、上海來說，這兩年一直在“趕人”，導致常駐人口增長緩慢、甚至略有下降。從圖一可以看出，這兩年京滬的人口確實停滯不前。如果人口增量上不去，怎麼能支撐房價和長租公寓呢？
老鄧認為，京滬人口停滯不前的趨勢是暫時的。因為京滬要趕走“低端人口”，發展“高端經濟”，不具備可持續性，必然會吸引相當數量的年輕人口。圖2是今年前三季度各省市的股權融資金額排名，可以看出，京滬仍然列前兩位，而且遠遠超過第三名廣東。
並不是排名第三四五位的廣東、浙江、江蘇很差，而是京滬太強了。而京滬將給全國一二線城市一個巨大的示範效應，那就是佔有政治、經濟等各方面優勢的一二線城市，仍會用各種方法發展本地經濟。
從今年前三季度股權融資的行業來看，互聯網、IT行業的融資最多，之後的醫療健康、文化傳媒和金融業，也能吸引大量的年輕人。這些融資主要在大城市，因為後面的都是傳統行業（比如汽車行業、能源及礦業），一般不可能放在大城市。可見對於年輕人來說，一二線城市的吸引力仍然最大。因此，一二線城市的房地產前景無需擔心。
長租公寓已經成為2017年以來的熱點行業，並且已經產生了若干細分市場。目前我國長租公寓市場可分為高端服務式酒店公寓、中端金領/白領公寓，以及低端青年公寓三種，而高低兩端市場較為成熟，中端市場目前僅處於發展初期。
不過，這個市場總體上仍處於初級節點。根據《中國流動人口發展報告》，截至2016年，全國流動人口達到2.45億人，其中有67.3%選擇租住私房作為解決居住問題的方法，這部分對應的租賃人口為1.65億，按戶均2.67人、每戶年租金2萬元估算，市場規模是1.23萬億元。此外，根據目前的大學生平均收入及大城市的房價情況，租房人數為1300萬人，按人均1.2萬元計算，市場規模是0.15萬億元，所以總規模約為1.38萬億元。考慮到物價上漲、國家宣導房屋租賃等各種因素，預計未來幾年這個行業的年增長率應該在20%以上。
另外，11月份有兩個大消息（這些我寫了大約1000字，可惜沒保存！再打開電腦沒了）：1、外資可以控股國內的基金。2、上海自貿區進一步大鬆綁，要打造國際一流的自貿區。在我看來，這說明國家非常希望外資能進來。可惜這段時間外資進來的遠遠不能滿足要求，所以國家必須使大招。
但是放了大招短期有用嗎？恐怕只能在資本市場掀起暫時的波瀾。或許過不了太長時間，國家就會重新重視新型房地產建設。
綜上所述，在國家繼續在一二線城市加強經濟發展的大背景下，在廣大城市居民對“大平層”有越來越強的需求下，租購並舉的措施，會讓我國一二線城市的房地產繼續保持繁榮。預計在未來幾年，長租公寓和大平層會得到更快發展，中國一二線的房地產市場，將呈現和過去不同的面貌。