315律師說法｜買房如何避免“入坑” 僅8種條件能退房
為大額消費品，房產不僅關係著大家日常起居生活，更關係著家庭財產安全。
作為一名購房者，買房前要做好哪些準備？在買房過程中，要如何理性評判房源好壞？買房後，遇到問題要如何維權？哪些問題可以要求退房？
315消費者權益日臨近，樂居邀請澤大律師事務所律師董彬超，為網友解答房產買賣中的法律問題。
如何認定虛假宣傳：根據“要約”認定 可要求開發商履行承諾
董彬超：許多購房者會受開發商的宣傳影響判斷，
如果發生訴訟，普通購房者其實很難保留前期廣告、宣傳冊等資料，比較被動。這個時候可以組織業委會或者團隊訴訟，廣泛搜集證據，而且媒體發佈的公開廣告，相對容易舉證。
需要提醒消費者，
注：最高人民法院2003年4月公佈的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，該條規定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，
謹慎簽字：商品房預售合同與房屋轉讓合同法律效果不同
董彬超：我們國家對於房產買賣流程和格式要求非常嚴格，購房者買房必須和開發商簽訂《房屋預售合同》，也就是說開發商必須取得預售證之後，
現在市場有一些開發商在房屋未取得預售證時，即進行銷售活動，甚至僅與購房者簽訂房屋轉讓合同。這樣的行為是明顯違規，不合法的。
更重要的是，購房合同和房屋轉讓合同性質類似，但法律效果不同，房屋轉讓合同只是購房者與開發商形成特定的債權債務關係，不具有物權的公示效力，會影響房屋產權辦理，
退房僅8種條件：裝修問題屬瑕疵可要求整改
董彬超：目前，市場有很多精 裝修房，難免因為設計缺陷和工藝問題，出現交付問題。
從法律上來說，開發商需要向購房者提供合格的、具備正常使用功能的產品。比如近期下沙某樓盤交付的馬桶無法正常使用，購房者可以按照合同約定，要求開發商修復或返工整改。
不過，這些房屋部件，如牆體、水管、地磚等只能算產品瑕疵，開發商並不構成根本違約，購房者不能以此要求退房。
注：滿足以下八種退房條件之一，購房人可提出退房。
1.實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。
2.開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。
3.開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
4.開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外)。
5.開發商交付的房屋主體結構品質不合格或房屋品質嚴重影響房屋正常使用的。
6.不能或不能按期辦理產權過戶的。
7.購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致的。
8.合同中約定的其它退房條件出現時。
政策調整屬不可抗力 不需承擔違約責任
董彬超：最近樓市政策調整會比較多，不少人購房出現違約。
比如前段時間，有客戶社保在杭州滿1年不足2年，已與開發商簽訂購房意向書並支付定金，現在因為新政，不具備買房資格，無法履行合同。這種情形屬於不可抗力，不構成違約責任，購房者可與開發商協商解除合同，不需承擔違約金。
開發商並不構成根本違約，購房者不能以此要求退房。注：滿足以下八種退房條件之一，購房人可提出退房。
1.實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。
2.開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。
3.開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
4.開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外)。
5.開發商交付的房屋主體結構品質不合格或房屋品質嚴重影響房屋正常使用的。
6.不能或不能按期辦理產權過戶的。
7.購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致的。
8.合同中約定的其它退房條件出現時。
政策調整屬不可抗力 不需承擔違約責任
董彬超：最近樓市政策調整會比較多，不少人購房出現違約。
比如前段時間，有客戶社保在杭州滿1年不足2年，已與開發商簽訂購房意向書並支付定金，現在因為新政，不具備買房資格，無法履行合同。這種情形屬於不可抗力，不構成違約責任，購房者可與開發商協商解除合同，不需承擔違約金。