北京房價年底走勢大揭秘：房企拿地忙，仲介預測房價將走低！
每到年底，大家就對房價動向格外關注。上個月，北京二手房市場成交8483套，連續第6個月跌破1萬套。多家仲介機構的測算資料顯示，今年全年北京二手房成交量或將維持在13萬套左右的低位，
與此同時，房企的拿地熱情依舊高漲。昨日，中原地產研究中心統計資料顯示，截至2017年11月，拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到20982億，同比漲幅高達53%。
房企佈局三四線城市，看好新房市場
從目前資料看，公佈銷售業績的企業2017年刷新歷史紀錄已成定局。
值得注意的是，今年不論是一二線城市還是三線城市，土地市場依然處於相對高溫中。中原地產首席分析師張大偉表示，房企雖然在一二線城市受到調控影響，成交放緩，但全國房地產銷售額依然刷新歷史記錄，三四線城市，特別是部分熱點三線城市房企拿地熱情明顯。
“與往年相比，三線城市土地市場明顯升溫。武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州依然是熱點區域。”據張大偉介紹，北京、上海等城市，土地成交溢價率在政策約束下有所降低，土地市場雖然成交處於高位，但溢價率已經有下調的表現。而南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市“四小龍”，
不過，樓市調控持續，使得部分非熱點屬性的土地出現明顯降溫，土地市場分化明顯。在張大偉看來，即使很多城市土地調控政策嚴格，但企業依然處於補庫存階段。
此外，張大偉認為，市場過熱成交將會明顯被抑制，部分報價過高的專案和二手房價格短期會快速回檔，
仲介統計，成交量連續半年跌破萬套
在業內看來，1萬套的月成交量堪稱北京二手房市場的“分水嶺”。市場上龐大的仲介機構，以及不計其數的經紀人都靠成交量而活——如今連續6個月跌破1萬套，
資料顯示，北京二手房今年前11個月已經成交125992套。按照目前市場低迷的態勢預計，今年全年的二手房成交量將在13萬套左右。“2017年全年北京二手房交易量與去年全年27萬套的網簽量相比，跌幅將超過50%。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說。
從另一份資料看，市場交易的節奏依然緩慢。偉業我愛我家市場研究院的資訊顯示，11月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數為15.1次，環比10月增加0.95次；每位元成交客戶的平均看房次數為5.62次，較10月增加0.77次。全年來看，這兩個資料目前均已達到全年最高值。
“3·17新政”之後，北京二手房市場預期出現扭轉，市場逐步從賣方市場轉向買方市場，每套成交房源在成交前都要經歷多次比較，搶房、恐慌性購房的現象消失。胡景暉分析，目前入市的基本都是剛需人群，市場基本面也沒有改變，購房者依然很謹慎，交易需求緩慢平穩釋放，房價依舊保持了穩中有降的勢頭。
北京土地溢價率創下新低
據偉業我愛我家市場研究院資料統計，11月份北京全市共新增土地供應14宗，其中居住類用地10宗，商服金融類用地2宗，工業用地2宗。10宗居住類用地土地面積共78.69萬平方米，建設用地面積共77.13萬平方米，規劃建築面積共141.13萬平方米。10月供應節奏暫緩之後，11月北京宅地供應再度上升。
在這10宗宅地供應中，有4宗為共有產權房用地，且這4宗地都是全部用於共有產權住房建設，限價區間在18000元/平方米—36000元/平方米之間。
11月成交的7宗宅地中，有4宗都是共有產權房用地。拍賣競爭也不激烈，最高報價次數僅有5次，朝陽東壩鄉地塊、北京市大興區魏善莊鎮地塊甚至僅報價一次，最終以起始價成交。其它非共有產權房用地拍賣的形式依舊是限定銷售價格，設定地價上限，競報企業自持商品住房面積比例、高標準商品住宅建設方案，但競拍企業都相對理性，最終並無地塊觸發競報企業自持商品住房面積比例程式。
11月北京宅地成交的樓面價為25161元/平方米，環比10月下降9.2%。溢價率則僅有8.24%，較10月大幅減少23.06%，創下了今年各月溢價率的最低值。
專家分析表示，自住房升級為共有產權房之後，北京明顯又加大了共有產權房的供應力度，9月、11月各釋放了4宗共有產權房用地，這對增加中低價位住房供應，滿足剛需人群置業需求有著重要意義。同時，由於近期北京釋放的土地多共有產權房，土拍也一直堅持限地價、限房價，專案預期利潤降低，開發商的搶地熱情明顯消退，11月各地塊拍賣基本沒有什麼競爭，最終的溢價率也因此創下新低。
截至11月，2017年北京的住宅供應量已達72宗，成交量已達65宗，均為2016年的3倍以上。經歷了2016年的低供應和高熱樓市之後，北京明顯加大了供給側改革力度，在限制需求的同時，加大土地供應，尤其是加大中低價位、中小戶型房源用地供應力度，隨著這些土地轉化成為新房項目逐步入市，可以預見未來北京新房市場將逐步走出交易低谷，且供應和成交結構更加優化，房價也可得到有效控制。
年底房價或將回歸年初水準
在今年3月開啟的“最嚴調控季”中，北京的調控力度堪稱“全國最嚴”。
仲介人士也道出了目前市場的真實狀態：“3·17新政”後，購房需求減少，看房量下降，業主和購房人的心理預期發生重大變化，購房人普遍由新政前的恐慌搶購，變為觀望等待，充分議價後才理性出手購房；業主的心態普遍由新政前的坐地起價，變為理性報價，甚至主動降價尋求可靠買家。
從5月份開始，北京二手房成交均價已連續7個月出現回落，雖然11月份的房價跌幅有所收窄，但房價持續回落的趨勢依舊。
中原地產首席分析師張大偉分析，北京整體二手房價格調整非常明顯，從4月開始到現在，6個月累計跌幅已經超過15%，部分區域房源價格降幅接近20%。
也正是由於房價實質性回落，使得部分購房人開始結束觀望，出手購房。從資料上看，近幾個月北京二手房市場實際的合同簽訂量和網簽量有小幅增長，但依舊處於低谷，成交量在七八千套左右。
胡景暉預計，年底北京二手房價預計將回歸到今年年初、去年年底的水準。經過9個多月的樓市調控，一季度房價的大幅上漲，基本在5月份以來的房價回落中被消化掉。
商貸支付比創年內最低
雖然近幾個月成交量依然維持在七八千套左右，但購房人的支付方式結構已經發生轉變。來自偉業我愛我家的資料顯示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例為31.9%，商貸支付的比例為22.1%，市管公積金支付的比例為26.1%。
“使用商貸的人群比例已經從最初的過半降到了22%，創下了年內最低值。”胡景暉說，全款購房占比在6月份達到45%以後也是逐月減少，目前已減至三成。
經歷政策調控和市場盤整之後，目前北京二手房市場已鮮有投資投機需求，市場需求以首次置業的和需要換房的人群為主。雖然交易量處於低位元，交易節奏也比較緩慢，但市場更加健康、平穩，高杠杆投資購房積累的風險大幅降低。
從另一份資料看，市場交易的節奏依然緩慢。偉業我愛我家市場研究院的資訊顯示，11月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數為15.1次，環比10月增加0.95次；每位元成交客戶的平均看房次數為5.62次，較10月增加0.77次。全年來看，這兩個資料目前均已達到全年最高值。
“3·17新政”之後，北京二手房市場預期出現扭轉，市場逐步從賣方市場轉向買方市場，每套成交房源在成交前都要經歷多次比較，搶房、恐慌性購房的現象消失。胡景暉分析，目前入市的基本都是剛需人群，市場基本面也沒有改變，購房者依然很謹慎，交易需求緩慢平穩釋放，房價依舊保持了穩中有降的勢頭。
北京土地溢價率創下新低
據偉業我愛我家市場研究院資料統計，11月份北京全市共新增土地供應14宗，其中居住類用地10宗，商服金融類用地2宗，工業用地2宗。10宗居住類用地土地面積共78.69萬平方米，建設用地面積共77.13萬平方米，規劃建築面積共141.13萬平方米。10月供應節奏暫緩之後，11月北京宅地供應再度上升。
在這10宗宅地供應中，有4宗為共有產權房用地，且這4宗地都是全部用於共有產權住房建設，限價區間在18000元/平方米—36000元/平方米之間。
11月成交的7宗宅地中，有4宗都是共有產權房用地。拍賣競爭也不激烈，最高報價次數僅有5次，朝陽東壩鄉地塊、北京市大興區魏善莊鎮地塊甚至僅報價一次，最終以起始價成交。其它非共有產權房用地拍賣的形式依舊是限定銷售價格，設定地價上限，競報企業自持商品住房面積比例、高標準商品住宅建設方案，但競拍企業都相對理性，最終並無地塊觸發競報企業自持商品住房面積比例程式。
11月北京宅地成交的樓面價為25161元/平方米，環比10月下降9.2%。溢價率則僅有8.24%，較10月大幅減少23.06%，創下了今年各月溢價率的最低值。
專家分析表示，自住房升級為共有產權房之後，北京明顯又加大了共有產權房的供應力度，9月、11月各釋放了4宗共有產權房用地，這對增加中低價位住房供應，滿足剛需人群置業需求有著重要意義。同時，由於近期北京釋放的土地多共有產權房，土拍也一直堅持限地價、限房價，專案預期利潤降低，開發商的搶地熱情明顯消退，11月各地塊拍賣基本沒有什麼競爭，最終的溢價率也因此創下新低。
截至11月，2017年北京的住宅供應量已達72宗，成交量已達65宗，均為2016年的3倍以上。經歷了2016年的低供應和高熱樓市之後，北京明顯加大了供給側改革力度，在限制需求的同時，加大土地供應，尤其是加大中低價位、中小戶型房源用地供應力度，隨著這些土地轉化成為新房項目逐步入市，可以預見未來北京新房市場將逐步走出交易低谷，且供應和成交結構更加優化，房價也可得到有效控制。
年底房價或將回歸年初水準
在今年3月開啟的“最嚴調控季”中，北京的調控力度堪稱“全國最嚴”。
仲介人士也道出了目前市場的真實狀態：“3·17新政”後，購房需求減少，看房量下降，業主和購房人的心理預期發生重大變化，購房人普遍由新政前的恐慌搶購，變為觀望等待，充分議價後才理性出手購房；業主的心態普遍由新政前的坐地起價，變為理性報價，甚至主動降價尋求可靠買家。
從5月份開始，北京二手房成交均價已連續7個月出現回落，雖然11月份的房價跌幅有所收窄，但房價持續回落的趨勢依舊。
中原地產首席分析師張大偉分析，北京整體二手房價格調整非常明顯，從4月開始到現在，6個月累計跌幅已經超過15%，部分區域房源價格降幅接近20%。
也正是由於房價實質性回落，使得部分購房人開始結束觀望，出手購房。從資料上看，近幾個月北京二手房市場實際的合同簽訂量和網簽量有小幅增長，但依舊處於低谷，成交量在七八千套左右。
胡景暉預計，年底北京二手房價預計將回歸到今年年初、去年年底的水準。經過9個多月的樓市調控，一季度房價的大幅上漲，基本在5月份以來的房價回落中被消化掉。
商貸支付比創年內最低
雖然近幾個月成交量依然維持在七八千套左右，但購房人的支付方式結構已經發生轉變。來自偉業我愛我家的資料顯示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例為31.9%，商貸支付的比例為22.1%，市管公積金支付的比例為26.1%。
“使用商貸的人群比例已經從最初的過半降到了22%，創下了年內最低值。”胡景暉說，全款購房占比在6月份達到45%以後也是逐月減少，目前已減至三成。
經歷政策調控和市場盤整之後，目前北京二手房市場已鮮有投資投機需求，市場需求以首次置業的和需要換房的人群為主。雖然交易量處於低位元，交易節奏也比較緩慢，但市場更加健康、平穩，高杠杆投資購房積累的風險大幅降低。