每到年底， 大家就對房價動向格外關注。 上個月， 北京二手房市場成交8483套， 連續第6個月跌破1萬套。 多家仲介機構的測算資料顯示， 今年全年北京二手房成交量或將維持在13萬套左右的低位， 相比去年27萬套的成交量被“腰斬”的可能性極大。 市場冷清的氛圍下， 二手房成交價也正在回歸今年年初、去年年底的水準。
與此同時， 房企的拿地熱情依舊高漲。 昨日， 中原地產研究中心統計資料顯示， 截至2017年11月， 拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到20982億， 同比漲幅高達53%。
房企佈局三四線城市， 看好新房市場
從目前資料看，
值得注意的是， 今年不論是一二線城市還是三線城市， 土地市場依然處於相對高溫中。 中原地產首席分析師張大偉表示， 房企雖然在一二線城市受到調控影響， 成交放緩， 但全國房地產銷售額依然刷新歷史記錄， 三四線城市， 特別是部分熱點三線城市房企拿地熱情明顯。
“與往年相比， 三線城市土地市場明顯升溫。 武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州依然是熱點區域。 ”據張大偉介紹， 北京、上海等城市， 土地成交溢價率在政策約束下有所降低， 土地市場雖然成交處於高位， 但溢價率已經有下調的表現。 而南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市“四小龍”， 即使在地方政府設置了多重調控約束政策後， 部分住宅屬性地塊依然有多家企業以突破上限的價格拼搶。
不過， 樓市調控持續， 使得部分非熱點屬性的土地出現明顯降溫，
此外， 張大偉認為， 市場過熱成交將會明顯被抑制， 部分報價過高的專案和二手房價格短期會快速回檔， 調整期將貫穿2017年全年。 這一輪調整幅度要看信貸收緊的尺度， “之前部分企業獲得的高價地很可能面臨入市難題， 房價上漲已明顯放緩， 預計大部分城市房價都將處於平穩中。 ”
仲介統計， 成交量連續半年跌破萬套
在業內看來， 1萬套的月成交量堪稱北京二手房市場的“分水嶺”。 市場上龐大的仲介機構， 以及不計其數的經紀人都靠成交量而活——如今連續6個月跌破1萬套， 市場很難養活這麼多人了。
資料顯示， 北京二手房今年前11個月已經成交125992套。
從另一份資料看， 市場交易的節奏依然緩慢。
“3·17新政”之後， 北京二手房市場預期出現扭轉， 市場逐步從賣方市場轉向買方市場， 每套成交房源在成交前都要經歷多次比較， 搶房、恐慌性購房的現象消失。 胡景暉分析， 目前入市的基本都是剛需人群， 市場基本面也沒有改變， 購房者依然很謹慎， 交易需求緩慢平穩釋放， 房價依舊保持了穩中有降的勢頭。
北京土地溢價率創下新低
據偉業我愛我家市場研究院資料統計， 11月份北京全市共新增土地供應14宗， 其中居住類用地10宗，商服金融類用地2宗，工業用地2宗。10宗居住類用地土地面積共78.69萬平方米，建設用地面積共77.13萬平方米，規劃建築面積共141.13萬平方米。10月供應節奏暫緩之後，11月北京宅地供應再度上升。
在這10宗宅地供應中，有4宗為共有產權房用地，且這4宗地都是全部用於共有產權住房建設，限價區間在18000元/平方米—36000元/平方米之間。
11月成交的7宗宅地中，有4宗都是共有產權房用地。拍賣競爭也不激烈，最高報價次數僅有5次，朝陽東壩鄉地塊、北京市大興區魏善莊鎮地塊甚至僅報價一次，最終以起始價成交。其它非共有產權房用地拍賣的形式依舊是限定銷售價格，設定地價上限，競報企業自持商品住房面積比例、高標準商品住宅建設方案，但競拍企業都相對理性，最終並無地塊觸發競報企業自持商品住房面積比例程式。
11月北京宅地成交的樓面價為25161元/平方米，環比10月下降9.2%。溢價率則僅有8.24%，較10月大幅減少23.06%，創下了今年各月溢價率的最低值。
專家分析表示，自住房升級為共有產權房之後，北京明顯又加大了共有產權房的供應力度，9月、11月各釋放了4宗共有產權房用地，這對增加中低價位住房供應，滿足剛需人群置業需求有著重要意義。同時，由於近期北京釋放的土地多共有產權房，土拍也一直堅持限地價、限房價，專案預期利潤降低，開發商的搶地熱情明顯消退，11月各地塊拍賣基本沒有什麼競爭，最終的溢價率也因此創下新低。
截至11月，2017年北京的住宅供應量已達72宗，成交量已達65宗，均為2016年的3倍以上。經歷了2016年的低供應和高熱樓市之後，北京明顯加大了供給側改革力度，在限制需求的同時，加大土地供應，尤其是加大中低價位、中小戶型房源用地供應力度，隨著這些土地轉化成為新房項目逐步入市，可以預見未來北京新房市場將逐步走出交易低谷，且供應和成交結構更加優化，房價也可得到有效控制。
年底房價或將回歸年初水準
在今年3月開啟的“最嚴調控季”中，北京的調控力度堪稱“全國最嚴”。
仲介人士也道出了目前市場的真實狀態：“3·17新政”後，購房需求減少，看房量下降，業主和購房人的心理預期發生重大變化，購房人普遍由新政前的恐慌搶購，變為觀望等待，充分議價後才理性出手購房；業主的心態普遍由新政前的坐地起價，變為理性報價，甚至主動降價尋求可靠買家。
從5月份開始，北京二手房成交均價已連續7個月出現回落，雖然11月份的房價跌幅有所收窄，但房價持續回落的趨勢依舊。
中原地產首席分析師張大偉分析，北京整體二手房價格調整非常明顯，從4月開始到現在，6個月累計跌幅已經超過15%，部分區域房源價格降幅接近20%。
也正是由於房價實質性回落，使得部分購房人開始結束觀望，出手購房。從資料上看，近幾個月北京二手房市場實際的合同簽訂量和網簽量有小幅增長，但依舊處於低谷，成交量在七八千套左右。
胡景暉預計，年底北京二手房價預計將回歸到今年年初、去年年底的水準。經過9個多月的樓市調控，一季度房價的大幅上漲，基本在5月份以來的房價回落中被消化掉。
商貸支付比創年內最低
雖然近幾個月成交量依然維持在七八千套左右，但購房人的支付方式結構已經發生轉變。來自偉業我愛我家的資料顯示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例為31.9%，商貸支付的比例為22.1%，市管公積金支付的比例為26.1%。
“使用商貸的人群比例已經從最初的過半降到了22%，創下了年內最低值。”胡景暉說，全款購房占比在6月份達到45%以後也是逐月減少，目前已減至三成。
經歷政策調控和市場盤整之後，目前北京二手房市場已鮮有投資投機需求，市場需求以首次置業的和需要換房的人群為主。雖然交易量處於低位元，交易節奏也比較緩慢，但市場更加健康、平穩，高杠杆投資購房積累的風險大幅降低。
其中居住類用地10宗，商服金融類用地2宗，工業用地2宗。10宗居住類用地土地面積共78.69萬平方米，建設用地面積共77.13萬平方米，規劃建築面積共141.13萬平方米。10月供應節奏暫緩之後，11月北京宅地供應再度上升。在這10宗宅地供應中，有4宗為共有產權房用地，且這4宗地都是全部用於共有產權住房建設，限價區間在18000元/平方米—36000元/平方米之間。
11月成交的7宗宅地中，有4宗都是共有產權房用地。拍賣競爭也不激烈，最高報價次數僅有5次，朝陽東壩鄉地塊、北京市大興區魏善莊鎮地塊甚至僅報價一次，最終以起始價成交。其它非共有產權房用地拍賣的形式依舊是限定銷售價格，設定地價上限，競報企業自持商品住房面積比例、高標準商品住宅建設方案，但競拍企業都相對理性，最終並無地塊觸發競報企業自持商品住房面積比例程式。
11月北京宅地成交的樓面價為25161元/平方米，環比10月下降9.2%。溢價率則僅有8.24%，較10月大幅減少23.06%，創下了今年各月溢價率的最低值。
專家分析表示，自住房升級為共有產權房之後，北京明顯又加大了共有產權房的供應力度，9月、11月各釋放了4宗共有產權房用地，這對增加中低價位住房供應，滿足剛需人群置業需求有著重要意義。同時，由於近期北京釋放的土地多共有產權房，土拍也一直堅持限地價、限房價，專案預期利潤降低，開發商的搶地熱情明顯消退，11月各地塊拍賣基本沒有什麼競爭，最終的溢價率也因此創下新低。
截至11月，2017年北京的住宅供應量已達72宗，成交量已達65宗，均為2016年的3倍以上。經歷了2016年的低供應和高熱樓市之後，北京明顯加大了供給側改革力度，在限制需求的同時，加大土地供應，尤其是加大中低價位、中小戶型房源用地供應力度，隨著這些土地轉化成為新房項目逐步入市，可以預見未來北京新房市場將逐步走出交易低谷，且供應和成交結構更加優化，房價也可得到有效控制。
年底房價或將回歸年初水準
在今年3月開啟的“最嚴調控季”中，北京的調控力度堪稱“全國最嚴”。
仲介人士也道出了目前市場的真實狀態：“3·17新政”後，購房需求減少，看房量下降，業主和購房人的心理預期發生重大變化，購房人普遍由新政前的恐慌搶購，變為觀望等待，充分議價後才理性出手購房；業主的心態普遍由新政前的坐地起價，變為理性報價，甚至主動降價尋求可靠買家。
從5月份開始，北京二手房成交均價已連續7個月出現回落，雖然11月份的房價跌幅有所收窄，但房價持續回落的趨勢依舊。
中原地產首席分析師張大偉分析，北京整體二手房價格調整非常明顯，從4月開始到現在，6個月累計跌幅已經超過15%，部分區域房源價格降幅接近20%。
也正是由於房價實質性回落，使得部分購房人開始結束觀望，出手購房。從資料上看，近幾個月北京二手房市場實際的合同簽訂量和網簽量有小幅增長，但依舊處於低谷，成交量在七八千套左右。
胡景暉預計，年底北京二手房價預計將回歸到今年年初、去年年底的水準。經過9個多月的樓市調控，一季度房價的大幅上漲，基本在5月份以來的房價回落中被消化掉。
商貸支付比創年內最低
雖然近幾個月成交量依然維持在七八千套左右，但購房人的支付方式結構已經發生轉變。來自偉業我愛我家的資料顯示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例為31.9%，商貸支付的比例為22.1%，市管公積金支付的比例為26.1%。
“使用商貸的人群比例已經從最初的過半降到了22%，創下了年內最低值。”胡景暉說，全款購房占比在6月份達到45%以後也是逐月減少，目前已減至三成。
經歷政策調控和市場盤整之後，目前北京二手房市場已鮮有投資投機需求，市場需求以首次置業的和需要換房的人群為主。雖然交易量處於低位元，交易節奏也比較緩慢，但市場更加健康、平穩，高杠杆投資購房積累的風險大幅降低。