房產市場調整成定局現在買房是投資還是賭博？

近日，中科院例行發佈了中國住房報告（2017-2018）顯示，2018年房地產市場將迎來盤整期，住房價格增幅或將繼續保持平穩下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進一步下降。或許這看起來有些矛盾，

庫存下降了，房價應該上漲才對啊，為什麼房價庫存同降了呢？因為市場不是簡單的蹺蹺板遊戲，而是一個複雜的過程，其中多重因素相互糾結，讓研判走勢並不是一件容易的事情。因此，要看待未來房產走勢，應該摒棄過去的思維，多元化地考量問題。

房價快速上漲的時代過去了

過去二十年，房子的價格持續在上漲。未來的情況，比起過去二十年更加複雜。央行行長周小川今年發聲：全球進入貨幣緊縮時代，人民幣也將放棄寬鬆政策。如果理解不了宏觀的“收緊”，看看現在貸款的難度就理解了：在很多城市，二套房的首付提高到了八成以上，首套房的利率折扣也不復存在了，加息成了大概率事件……這些都增加了買房的成本；而增長率方面，

則是一片看跌，不管是萬科總裁郁亮認為“中國房地產行業已經到了危急關頭。提出房地產行業屬性的回歸，不僅是中國經濟穩健成長的需要，也是房地產行業自身發展的需要”，還是旭輝控股董事長林中認為“地王”過去可能在三年後就能解套。但是現在起碼要等到五年，甚至七年以後，都是對房價的走勢未來將呈現平穩、理性趨勢的認可。

買房只賺不賠的時代已經過去!

從房企經營方面看，2017年，房企間並購現象加劇，馬太效應開始顯現。一方面，強勢房企如萬科、恒大等，紛紛提出5000億營業目標，同時多元發展業務，從教育到養老，用多元化的經營模式，以朝陽產業對沖房產未來可能出現的風險；而一些中小房企，

則面臨資金壓力，甚至開始謀求被收購。房企尚且如此，投資散戶對抗風險、籌集資金的前景更為堪憂；尤其是限售之後，在投資者資金吃緊的情況下，連拋售止損的機會都失去了。

利用杠杆去投資房產的時代已經過去

首付比例增加，利率優惠不再，對於買房人，算下來要支出更多。過去首付3成，300萬現金可買1000萬房子；現在首付7成，300萬現金，只能買400多萬的房子。利率方面，以300萬貸款、240個月期限為例，9折優惠時候，本息總和452萬，月供18800元。而上浮10%之後，本息總和490萬，月供20500元。不但還款總額增加了，而且月供壓力也陡然增加。

由此，新型行業的興起、多元化的經濟發展道路，將使得投資更為複雜；而房產所獲得的收益，也將隨著經濟增速的放緩而降低；鑒於這樣的市場前景，買房要理性，不要加太高杠杆；如果用自己的身家去賭房價，也許最終的代價將是輸掉之前的所有成果。

本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資煉金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家，微信號劉磊房產評論。

也將隨著經濟增速的放緩而降低；鑒於這樣的市場前景，買房要理性，不要加太高杠杆；如果用自己的身家去賭房價，也許最終的代價將是輸掉之前的所有成果。

本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資煉金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家，微信號劉磊房產評論。