近日， 中科院例行發佈了中國住房報告（2017-2018）顯示， 2018年房地產市場將迎來盤整期， 住房價格增幅或將繼續保持平穩下降， 商品住宅銷售額增幅將明顯回落， 庫存進一步下降。 或許這看起來有些矛盾， 庫存下降了， 房價應該上漲才對啊， 為什麼房價庫存同降了呢？因為市場不是簡單的蹺蹺板遊戲， 而是一個複雜的過程， 其中多重因素相互糾結， 讓研判走勢並不是一件容易的事情。 因此， 要看待未來房產走勢， 應該摒棄過去的思維， 多元化地考量問題。
房價快速上漲的時代過去了
過去二十年， 房子的價格持續在上漲。 未來的情況， 比起過去二十年更加複雜。 央行行長周小川今年發聲：全球進入貨幣緊縮時代， 人民幣也將放棄寬鬆政策。 如果理解不了宏觀的“收緊”， 看看現在貸款的難度就理解了：在很多城市， 二套房的首付提高到了八成以上， 首套房的利率折扣也不復存在了，
買房只賺不賠的時代已經過去!
從房企經營方面看， 2017年， 房企間並購現象加劇， 馬太效應開始顯現。 一方面， 強勢房企如萬科、恒大等， 紛紛提出5000億營業目標， 同時多元發展業務， 從教育到養老， 用多元化的經營模式， 以朝陽產業對沖房產未來可能出現的風險；而一些中小房企， 則面臨資金壓力， 甚至開始謀求被收購。 房企尚且如此， 投資散戶對抗風險、籌集資金的前景更為堪憂；尤其是限售之後， 在投資者資金吃緊的情況下， 連拋售止損的機會都失去了。
利用杠杆去投資房產的時代已經過去
首付比例增加， 利率優惠不再， 對於買房人， 算下來要支出更多。 過去首付3成， 300萬現金可買1000萬房子；現在首付7成， 300萬現金， 只能買400多萬的房子。 利率方面， 以300萬貸款、240個月期限為例， 9折優惠時候， 本息總和452萬， 月供18800元。
由此， 新型行業的興起、多元化的經濟發展道路， 將使得投資更為複雜；而房產所獲得的收益， 也將隨著經濟增速的放緩而降低；鑒於這樣的市場前景， 買房要理性， 不要加太高杠杆；如果用自己的身家去賭房價， 也許最終的代價將是輸掉之前的所有成果。
本文原創， 作者劉磊， 福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員， 《房產投資煉金術》課程導師， 多家媒體房地產專欄作者、作家， 微信號劉磊房產評論。