重磅消息｜深圳樓市2017年末的最後一顆深水炸彈即將引爆

近日，一則關於“商務公寓增值稅稅點核定5%調整為10%”的消息在深圳地產圈裡傳開。雖然深圳地稅局的工作人員表示暫時未接到相關通知，目前還是按照5%的稅點計稅。但有業內人士透露稱地稅局已發檔給到國土局，

稅點調高似乎已成定局。

如今，深圳公寓市場“兩極分化”較為明顯。資料顯示，大戶型公寓和小面積公寓各占深圳公寓市場近50%，兩者勢均力敵。以大戶型為主的商務公寓，投資門檻高，定位高端，需求較窄，適合自用。

而另一種以中小戶型為主的商務公寓，面積小，總價低。在這個投資客占比較高的市場，小型商務公寓更容易收到青睞。

近幾年，公寓一度成為深圳樓市的一大有力支撐，隨著調控收緊，商務公寓的優勢更加凸顯。就在今年11月底，位於龍華片區的紅山6979專案，全部471套公寓和商業房源，在一天之內被某投資公司以35億一次性買下，可見商務公寓的火爆程度不容小覷。從公寓和住宅在深圳總持續供應量與總成交量中各自占比來看，

商務公寓的市場表現優於住宅，這也讓更多投資者將目光轉向了公寓市場。

此前2016年，北京商住銷量超前3年總和，商住市場過火引起了高層的重視。此後，在政策高壓以及商住整頓風暴籠罩下，北京商住專案四季度終於掉頭向下，最終走出了高開低走的行情。今年上海嚴格整頓公寓市場，最嚴限購下，上海在今年年初大概有128個公寓專案停售，

銷售資料直接從去年12月的1620套降到了2017年1月、2月的352套和413套。由此可見，一線城市調控升級給火熱的商務公寓市場潑了一桶冷水。

對比北京、上海，深圳此番對商務公寓的“增值稅稅點核定5%調整為10%”的調控充其量算是小巫見大巫，畢竟10%的增值稅稅點僅僅是在向北京、上海看齊而已。但不得否認的是，增值稅稅點調高必然會加大持有成本，同時，轉手的利潤也減少了，

如果這樣的話，深圳商務公寓還適合長期持有嗎？或者說到底買商務公寓還是買住宅呢？

資料顯示，2017上半年深圳普通住宅的租金從1月份68.8元/平/月的租金水平緩升至7月份71.5元/平/月，而房價均價約5.4萬元/平，租金回報率僅有1.5%左右。假設當前房價和租金不變的情況下，以100平方米的房子為例，需要66.7年才能從租賃回報中收回購房投資成本。而目前一線城市投資公寓的租金回報率平均水準在3%-5%，

地段、配套不錯公寓租金回報率可達6%。考慮到租金回報率，投資商務公寓的優勢很明顯。

當然，從投資的角度來看，考慮流通性是最重要的。商務公寓總價低、不限購，但也不得不考慮首付高、貸款年限不超過十年這兩個因素。增值稅稅點提高，持有的成本必將高出很多，同時轉手利潤也會相應減少，目前，投資者若是考慮投資商務公寓需做好長線準備。但是對於剛需有購房名額的家庭來說，能選擇住宅就儘量選擇住宅，因為住宅的交易稅費相對要少，升值潛力整體會優於商務公寓。

能選擇住宅就儘量選擇住宅，因為住宅的交易稅費相對要少，升值潛力整體會優於商務公寓。