恒大碧桂園融創那麼牛，靠的就是這招！調控期更要靠這招！但你可能學不會
電影《功夫》裡火雲邪神有一句廣為人知的臺詞：天下武功無堅不摧，唯快不破！確實，根據愛因斯坦相對論論，只要速度夠快，時間都可以變慢。還有什麼是快不能解決的呢？！
過去二十餘年，
當然，快周轉也一度被認為已經過時。比如14年的時候，不少人認為開發商的快周轉模式正遭遇挑戰，盈利能力堪憂。可是，隨後的事實證明，在競爭中佔據上風的依然是快周轉玩得溜的房企。前年以來的調控，使得快周轉模式再次遇到了阻礙。
01
正常市場下，快周轉能上規模
調控大勢下，快周轉決定生死
▿
融創投資樂視、入股金科、購入融科智地、鯨吞萬達13個文旅項目……引發了不少不懂國情、不懂中國房企運營模式者的擔心。
然而，到目前為止，融創不僅沒事，而且排名還上升到了第四位。這其中，融創固然有各種各樣的絕活，但體現到面上，就是快。
比如，買下萬達13個文旅項目半個月之後，哈爾濱萬達城就開盤銷售。哈爾濱萬達文旅專案的總建面為494.7萬平米，其中銷售部分的建築面積為425萬平米，若可售部分按9000元/平米計算，則回款額為382億。
由於專案是滾動開發的，先期的回款可用于後續的開發。這麼一來，立刻就轉起來了。融創收購的天津星耀五洲項目同樣如此，接手之後即快速開盤銷售。
據測算，同等規模的專案，如果開發週期每增加一個月，由於資金成本、管理費用等隨之增加，
都知道快周轉對沖規模的重要性。但今年以來，不少房企抱怨，調控之後，房企面臨如下困境：高地價、限價令下，開盤越快，賺得越少。
一些房企選擇延後開盤。可是，明源君認為，在當前的調控下，繼續等待簡直就是一種賭博，
比如，2015年幾大央企在北京聯合拿了一個地王。可是並沒有馬上動工，而是等著。最後等來了密集的調控。
由於這一次的調控不同以往。比如，調控期比業內預計的要長，而且還有限價。最近連深圳也加入了限售行列（一幅即將在2018年2月1日出讓的住宅用地，施行限售政策，限售5年）。此外，為了防止囤地倒地，國土部開展住宅用地出讓合同執行情況檢查……
這使得拿了地的開發商只用回答一個問題：賣房子還是賣地？因為房子價格政府已經給你定好了。如果開發商選擇賣房子，那就要快周轉，而且還要控制成本，否則你拖得越久，成本越高。
上述聯合體中的一家央企最終就扛不住了。因為近兩年該公司大肆跑馬圈地，但高周轉的能力不足，又碰到限價，導致資金鏈緊張。拖了這麼久，再來建好房子賣房子也是虧錢，不如直接打7折賣地！
即便對很多地王來說，限價還是要高於樓面價的，依然存有盈利的可能性。至於沒拿地王的則更是如此。當然，快周轉會使利潤變得比較薄。可是，既要規模，又要利潤，哪有這麼好的事呢？君不見，恒大為提高利潤，不僅把永續債全部還清了，而且計畫未來降低拿地的規模。
02
土地便宜是控成本和快周轉的基礎
學會用人、敢分錢則是落地的關鍵
▿
進度控制對房企至關重要。因為出於資金安排和銷售的需要，專案開工後，房企不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，且在交房前完成項目竣工驗收。
現實中，不少房企能做到上述兩點，可是工程施工往往是前鬆後緊（前階段超期，後階段趕工），造成的後果是犧牲了工程品質，並將問題爆發於物業管理階段，加大了公司物業管理成本，降低了公司美譽度。
調控大勢下，面臨的挑戰只會更多。由於限價，價格已經劃定，開發商僅僅快還不夠，還要有不錯的產品品質，同時控制成本，這樣才有盈利，或者至少不虧本的可能。
一、地拿得便宜，是控成本和快周轉的基礎
孫宏斌說，地買貴了誰也沒辦法，地買便宜了傻子都能賺錢。這個行業唯一的風險就是地買貴了。
很多房企為了爭奪一二線的土儲拼刺刀，而融創在一二線城市拿的地卻很便宜，便宜到這些地方的房價跌到5000/平米都很難虧本。
碧桂園為了進入一線，甚至一度成立一線事業部，並且在北京跟人聯合拿了一塊地。可事後一算，覺得價格高了，果斷選擇退地。
買地是最大的成本，買得便宜才能夠賣得便宜。限價下，你的價格可以比政府的指導價還低，自然也更容易拿到預售證。
可是，很多房企既沒融創那樣的能力，又沒碧桂園那樣的定力，只要是一二線城市的地就拼命拿。一衝動拿了高價地，其實自身並沒有快周轉的能力，這樣一來，本來還有的一點點盈利的希望都搞沒了。還有一種是拿了城中村舊改的地，拿的時候很爽，可是拿完以後可能就痛苦了，因為拆遷向來是非常難搞的。別說快周轉，搞不好就把你拖死在那裡。
1、通過並購，合作的方式拿到便宜的地
雖然現在優質的土儲都不好拿，但有些房企還是做到了，拿得多且相對便宜。自然有了快周轉下賺錢的優勢。
比如福晟集團，今年前11個月的銷售額是347.2億元，同期新增貨值2980.9億元，是同期銷售的8.6倍，位列新增貨值排名的第7位！
跟融創一樣，福晟集團獲取土地的方式是收並購，今年前11個月通過收並購方式取得了2651億元的貨值，占到企業總的新增貨值的89%！
弘陽集團新增貨值的絕對值並不突出，可是銷售排名和貨值排名達62位。之所以能如此迅速擴張，主要在於其通過合作開放的的方式拿地，今年前11各月弘陽拿了39塊地，其中36塊是合作地塊。
據明源君瞭解，某迅速崛起的百強黑馬，為了爭奪城中村的土地捨得下本，除了補償現金和房子，還給村民股份（未來，自持型物業的收入可以分紅），拆遷的事一下好辦很多。表面上成本略高了一點，但比公開招拍掛還是低很多，而且一旦拆遷順利，節省了大量時間，總體比慢慢磨要划算得多。
當然，對於已經拿了地的，如果你不想直接賣地的話，趕緊找個有快周轉能力的房企合作開發吧。
2、機會式介入可快周轉的城市，做補充
還有機會式介入非核心佈局、卻可以快周轉的區域。明源君接觸的不少百強房企，此前只佈局一二線城市。可是，隨著今年三四線城市變得火熱。其佈局也做了一些調整，適度的到三四線拿了一些地。因為這些地方沒有調控，可以快周轉。
某三十強房企老總就對明源君說，三線城市的地價占比較低，杠杆可以用得更好。比如，在上海買一塊樓面價7萬/平米的地，賣10萬/平米，那杠杆是7:10；但是能賣一萬/平米的三線城市，買一塊地的樓面價只有1500，杠杆是1.5:10。
這麼算下來，三線城市項目的資金周轉率和利潤率都不會低於一線城市。因此，雖然公司長期佈局的是一二線城市，但也會機會式的介入到三四線城市總，分一杯羹。
當然，三四線城市的地相對便宜，可以更好的用杠杆，但是也有風險。怎麼規避？最近幾年衝刺兇猛的中梁是個很好的榜樣。其在14和15年都在做範本，避免了拍腦袋決策，使其16和17能快速複製。概而言之，就是不打無準備之戰。特別是到了現階段，風險已經越來越高，選擇與當地有地的房企合作開發，相對更保險。
二、採用新建築技術，可有效縮短施工週期
物美價廉的東西永遠是銷售最快的。對大部分產品來說，熱銷的就在於，其在品質和價格之間找到了黃金分割點。
碧桂園之所以能成為三四五線之王，在於其能做出高當地兩三個檔次的產品，但是，價格卻只高一個檔次。因為碧桂園有全產業鏈的優勢，使得其不僅速度快，而且成本也夠低。其他房企想要獲得這種能力的加持，恐怕只有尋求與其合作。
當然，沒有全產業鏈優勢，還可以借助新技術。其實科技之於地產，目前還處於很淺層次的應用，但帶來的改善已不小。比如，裝配式建築技術。
裝配式建築就是採用預製部品部件在工地裝配而成的建築。相對于傳統現澆建築，其可縮短施工週期25~30%，節水約50%，節約木材約80%，減少建築垃圾70%以上，並顯著降低施工粉塵和雜訊污染。
施工人員正在20層高樓上吊裝“預製夾心保溫一體化外牆”
這使得拿了地的開發商只用回答一個問題：賣房子還是賣地？因為房子價格政府已經給你定好了。如果開發商選擇賣房子，那就要快周轉，而且還要控制成本，否則你拖得越久，成本越高。
上述聯合體中的一家央企最終就扛不住了。因為近兩年該公司大肆跑馬圈地，但高周轉的能力不足，又碰到限價，導致資金鏈緊張。拖了這麼久，再來建好房子賣房子也是虧錢，不如直接打7折賣地！
即便對很多地王來說，限價還是要高於樓面價的，依然存有盈利的可能性。至於沒拿地王的則更是如此。當然，快周轉會使利潤變得比較薄。可是，既要規模，又要利潤，哪有這麼好的事呢？君不見，恒大為提高利潤，不僅把永續債全部還清了，而且計畫未來降低拿地的規模。
02
土地便宜是控成本和快周轉的基礎
學會用人、敢分錢則是落地的關鍵
▿
進度控制對房企至關重要。因為出於資金安排和銷售的需要，專案開工後，房企不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，且在交房前完成項目竣工驗收。
現實中，不少房企能做到上述兩點，可是工程施工往往是前鬆後緊（前階段超期，後階段趕工），造成的後果是犧牲了工程品質，並將問題爆發於物業管理階段，加大了公司物業管理成本，降低了公司美譽度。
調控大勢下，面臨的挑戰只會更多。由於限價，價格已經劃定，開發商僅僅快還不夠，還要有不錯的產品品質，同時控制成本，這樣才有盈利，或者至少不虧本的可能。
一、地拿得便宜，是控成本和快周轉的基礎
孫宏斌說，地買貴了誰也沒辦法，地買便宜了傻子都能賺錢。這個行業唯一的風險就是地買貴了。
很多房企為了爭奪一二線的土儲拼刺刀，而融創在一二線城市拿的地卻很便宜，便宜到這些地方的房價跌到5000/平米都很難虧本。
碧桂園為了進入一線，甚至一度成立一線事業部，並且在北京跟人聯合拿了一塊地。可事後一算，覺得價格高了，果斷選擇退地。
買地是最大的成本，買得便宜才能夠賣得便宜。限價下，你的價格可以比政府的指導價還低，自然也更容易拿到預售證。
可是，很多房企既沒融創那樣的能力，又沒碧桂園那樣的定力，只要是一二線城市的地就拼命拿。一衝動拿了高價地，其實自身並沒有快周轉的能力，這樣一來，本來還有的一點點盈利的希望都搞沒了。還有一種是拿了城中村舊改的地，拿的時候很爽，可是拿完以後可能就痛苦了，因為拆遷向來是非常難搞的。別說快周轉，搞不好就把你拖死在那裡。
1、通過並購，合作的方式拿到便宜的地
雖然現在優質的土儲都不好拿，但有些房企還是做到了，拿得多且相對便宜。自然有了快周轉下賺錢的優勢。
比如福晟集團，今年前11個月的銷售額是347.2億元，同期新增貨值2980.9億元，是同期銷售的8.6倍，位列新增貨值排名的第7位！
跟融創一樣，福晟集團獲取土地的方式是收並購，今年前11個月通過收並購方式取得了2651億元的貨值，占到企業總的新增貨值的89%！
弘陽集團新增貨值的絕對值並不突出，可是銷售排名和貨值排名達62位。之所以能如此迅速擴張，主要在於其通過合作開放的的方式拿地，今年前11各月弘陽拿了39塊地，其中36塊是合作地塊。
據明源君瞭解，某迅速崛起的百強黑馬，為了爭奪城中村的土地捨得下本，除了補償現金和房子，還給村民股份（未來，自持型物業的收入可以分紅），拆遷的事一下好辦很多。表面上成本略高了一點，但比公開招拍掛還是低很多，而且一旦拆遷順利，節省了大量時間，總體比慢慢磨要划算得多。
當然，對於已經拿了地的，如果你不想直接賣地的話，趕緊找個有快周轉能力的房企合作開發吧。
2、機會式介入可快周轉的城市，做補充
還有機會式介入非核心佈局、卻可以快周轉的區域。明源君接觸的不少百強房企，此前只佈局一二線城市。可是，隨著今年三四線城市變得火熱。其佈局也做了一些調整，適度的到三四線拿了一些地。因為這些地方沒有調控，可以快周轉。
某三十強房企老總就對明源君說，三線城市的地價占比較低，杠杆可以用得更好。比如，在上海買一塊樓面價7萬/平米的地，賣10萬/平米，那杠杆是7:10；但是能賣一萬/平米的三線城市，買一塊地的樓面價只有1500，杠杆是1.5:10。
這麼算下來，三線城市項目的資金周轉率和利潤率都不會低於一線城市。因此，雖然公司長期佈局的是一二線城市，但也會機會式的介入到三四線城市總，分一杯羹。
當然，三四線城市的地相對便宜，可以更好的用杠杆，但是也有風險。怎麼規避？最近幾年衝刺兇猛的中梁是個很好的榜樣。其在14和15年都在做範本，避免了拍腦袋決策，使其16和17能快速複製。概而言之，就是不打無準備之戰。特別是到了現階段，風險已經越來越高，選擇與當地有地的房企合作開發，相對更保險。
二、採用新建築技術，可有效縮短施工週期
物美價廉的東西永遠是銷售最快的。對大部分產品來說，熱銷的就在於，其在品質和價格之間找到了黃金分割點。
碧桂園之所以能成為三四五線之王，在於其能做出高當地兩三個檔次的產品，但是，價格卻只高一個檔次。因為碧桂園有全產業鏈的優勢，使得其不僅速度快，而且成本也夠低。其他房企想要獲得這種能力的加持，恐怕只有尋求與其合作。
當然，沒有全產業鏈優勢，還可以借助新技術。其實科技之於地產，目前還處於很淺層次的應用，但帶來的改善已不小。比如，裝配式建築技術。
裝配式建築就是採用預製部品部件在工地裝配而成的建築。相對于傳統現澆建築，其可縮短施工週期25~30%，節水約50%，節約木材約80%，減少建築垃圾70%以上，並顯著降低施工粉塵和雜訊污染。
施工人員正在20層高樓上吊裝“預製夾心保溫一體化外牆”