地王重現，調控凝滯，2018年樓市怎麼走？
時至年末，調控壓頂，再加上去杠杆的大潮來臨。
按照正常的邏輯，應該是先總結展望、接著年會瘋狂、最後收拾行囊，就等著安穩過年了。
沒成想，這兩天真是一個又一個的大新聞，
調控到底鬆綁了沒？房價還能不能漲了？
這年頭，只要牽扯到房子這件事兒，別說90後了，就是60後，也沒辦法盤著串兒，“佛性”起來。
1
新年伊始，蘇州迫不及待的打響了全國“地王”第一槍。
我們有多久沒有聽到過地王的消息了。
起碼有一年之久了吧。
2016年，全國一共爆刷了340多宗地王，30餘個重點城市無一漏網，相繼出現單價、總價地王。這一年，也成為中國房地產史上“地王”最多的年份。
緊接著，伴隨“限地價、競房價”這種土拍新玩兒法的出現，進入2017年之後，全國的土地市場一片沉寂，曾經那些叫的歡、蹦的高的城市，一個個的偃旗息鼓、低調做人。
但剛剛，有人就打響了全國“地王”的第一槍。
2018年1月8日，蘇州開年土拍。經過41輪報價，中鐵建以9.82億元，摘得蘇州姑蘇區蘇地2017-WG-47號地塊。
成交樓面價43176元/㎡，刷新蘇州最高樓面價記錄。
時隔一年，地王再次出現！
41176元/㎡，是什麼概念？
與2017年的最高樓面價相比，那就差價更多了，高了50%，大約14500元/㎡。
與2016年那個瘋狂地王年裡出現的最高樓面價相比，還要高4000元/㎡以上！
而且與周邊項目的售價相比，這塊地的樓面價也高過了周邊專案的售價。
周邊的別墅售價大概在35000-42000元/㎡，而這塊地的樓面價比商品房售價還要高1500元/㎡以上!
也就是說，時隔一年之後，不僅地王再次出現了，麵粉貴過麵包的情況也再次出現了。
這是在2016年，我們數見不鮮、多麼熟悉的一幕，就在這個節骨眼上，赤裸裸的出現了。
有關蘇州，我們曾考察多日，也多次分析過。
但我們堅持看好，並認為這是一個很有潛力和價值的城市。
第一，因為蘇州不僅城市、經濟基礎好，而且是一個人均可支配收入極高的藏富於民型城市。
GDP1.5萬億，排名全國第7；人均可支配收入4.6萬元，排名全國第5；工業總產值3.5萬億，超越上海，是中國第一大工業城市。
第二，蘇州是同等經濟條件下，房價最低的城市。
在同等經濟基本面內，
第三，蘇州的房價低，不是因為經濟，只是因為限購來的早，房價被摁住的早。
蘇州在2016年3月份就啟動了調控，首先控制的就是限價，而絕大多數的城市，比如鄭州，大都是在2016年下半年開始調控的。
正因為蘇州的房價被提前摁住了半年，也錯過了半年的上漲期。
站在這三個原因上，我們說:
蘇州的房價是被低估的，正常的價位可能要比現在高15%-20%左右。
這不，20%的溢價空間，被房企看到了，被中鐵建看到了。
於是，地王出現了。
我們要明白，被摁住的價值，遲早會被釋放出來，只是，這一次的蘇州，是以土地的形式，釋放了它的城市價值。
2
作為最難落戶的城市之一，天津竟然放開了它的戶口管制！
2018年1月9日，天津市政府召開新聞發佈會，啟動“雙十條”措施。
其中有一條很關鍵:
天津將實行引進人才“租房落戶”政策。
對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在其長期租賃房屋所在社區落集體戶口。
拓寬突出貢獻引進人才政策受眾面，從外地在津投資企業擴展到全部在津註冊企業。
對在天津市高職院校畢業的外省市畢業生在津就業並申報落戶的，由畢業2年以內調整為30周歲（含）以下。
把這句話翻譯成，我們能看懂的規則就是:
一、天津租房也可落戶；
二、需滿足條件：
1、30周歲以下的天津畢業生；2、在天津註冊企業就業，並連續繳納社保1年以上；3、連續居住半年以上並取得居住證；4、本人和直系親屬均無房。
於是，很多人再次高☆禁☆潮！
天津這個擁有幾乎是全國最好的基礎教育資源，高考分數線低到不可思議，封死了藍印戶口，號稱全國最難落戶的城市之一……它竟然放開了戶口管制。
以前想去天津高考，又得買房、又得遷戶口！難道現在租個房就能解決了？
很遺憾的告訴大家，還是我們想的太簡單了。
租房落的是集體戶口而已，而孩子並不能隨之遷入集體戶口，集體戶口解決不了上學和高考的問題。
集體戶口能解決的只有買房的限購問題！
其實，說白了，天津也還是在搶人！
在搶人的同時，變相的鬆綁了限購，只是天津相比那些放開落戶的城市而言，擁有一張王牌優勢:
基礎教育和高考！
雖然集體戶口不能上學，但集體戶口就可以購房，有了房子就能上學，一切問題迎刃而解。截止目前，已經有10多個城市加入了“變相鬆綁”的豪華套餐。
天津、青島、西安、長沙、濟南、武漢、鄭州、廈門、南京、成都和瀋陽等等。
有人表示，這裡送錢送戶口，比如鄭州；
也有人表示，這裡買房還有補貼，比如長沙、鄭州；
還有人說，學歷達標，這裡不落戶也能買房，我們送房票，比如鄭州、武漢；
天津說，你們都是弱雞！我這裡有最扎實的基礎教育，更有50分以上的高考優勢！
目前的行情，也僅僅是從過去的“量爆增、價爆漲”，回歸到“價更穩，量略跌”的階段，很多城市就已經坐不住了！
更奇怪的是，上述這些城市的一部分，在2017年並未完成全年供地計畫，比如鄭州、南京……
在放開落戶政策之後，這些城市人口快速流入，土地供應沒跟上，市場供應又不足。很難想像，2018年的市場會發生什麼樣的變化。
3
蘭州也來湊熱鬧，並且公開表示“限購鬆綁”，但是有毛用？
2018年1月5日，蘭州發佈消息，取消西固區、九州開發區、高坪等偏遠地區的住房限購政策。
有人說，這是全國限購鬆綁的第一槍。
但是，說實話，這一槍打的不怎麼響亮。就沖蘭州這城市，不限購，你願意去麼，你是願意去定居，還是願意去投資？
新疆人口2300萬左右，甘肅人口2600萬左右，青海人口600萬左右，寧夏人口700萬左右。整個西北地方集全省之力，人口也就勉強剛剛超過一個一線城市的人口總量。
烏魯木齊、蘭州、西寧、銀川這些省會城市，人口流入的潛力非常之小，能不能發展成為二線城市還都是未知數。
如果是投資，再來看房價。
2016年至2018年，這兩年應該是全國房價暴漲的大行情週期，其中絕大多數的省會城市都實現了30%-50%以上的漲幅，甚至個別城市還翻番了。
但蘭州房價也僅僅上漲18%左右，也就是剛剛跑贏了通脹而已。
蘭州限與不限有何意義？
原本人口流入就有問題，加上限購之後，相當於在上了一道鎖，與其這樣，還不如乾脆把鎖砸了，敞開了搶人，能留多少，是多少。
4
結
調控堅決執行一年半之後，在2018年的伊始，就突然出現這麼多的不穩定因素。
一旦牽扯到房地產這件事兒，任憑誰都無法“佛性”起來。
基礎差的城市在躁動，原本人就不好留，房就不好賣，再加上限購，還過不過？
基礎好的城市也在躁動，限購的最早，價值還沒釋放完畢，壓了這麼久，實在憋不住！
二線城市更在躁動，一線城市在控制邊界，大量的人和錢都在往外走，這時候誰能搶到就是誰的！
平靜水面之下，暗潮湧動！
正因為蘇州的房價被提前摁住了半年，也錯過了半年的上漲期。
站在這三個原因上，我們說:
蘇州的房價是被低估的，正常的價位可能要比現在高15%-20%左右。
這不，20%的溢價空間，被房企看到了，被中鐵建看到了。
於是，地王出現了。
我們要明白，被摁住的價值，遲早會被釋放出來，只是，這一次的蘇州，是以土地的形式，釋放了它的城市價值。
2
作為最難落戶的城市之一，天津竟然放開了它的戶口管制！
2018年1月9日，天津市政府召開新聞發佈會，啟動“雙十條”措施。
其中有一條很關鍵:
天津將實行引進人才“租房落戶”政策。
對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在其長期租賃房屋所在社區落集體戶口。
拓寬突出貢獻引進人才政策受眾面，從外地在津投資企業擴展到全部在津註冊企業。
對在天津市高職院校畢業的外省市畢業生在津就業並申報落戶的，由畢業2年以內調整為30周歲（含）以下。
把這句話翻譯成，我們能看懂的規則就是:
一、天津租房也可落戶；
二、需滿足條件：
1、30周歲以下的天津畢業生；2、在天津註冊企業就業，並連續繳納社保1年以上；3、連續居住半年以上並取得居住證；4、本人和直系親屬均無房。
於是，很多人再次高☆禁☆潮！
天津這個擁有幾乎是全國最好的基礎教育資源，高考分數線低到不可思議，封死了藍印戶口，號稱全國最難落戶的城市之一……它竟然放開了戶口管制。
以前想去天津高考，又得買房、又得遷戶口！難道現在租個房就能解決了？
很遺憾的告訴大家，還是我們想的太簡單了。
租房落的是集體戶口而已，而孩子並不能隨之遷入集體戶口，集體戶口解決不了上學和高考的問題。
集體戶口能解決的只有買房的限購問題！
其實，說白了，天津也還是在搶人！
在搶人的同時，變相的鬆綁了限購，只是天津相比那些放開落戶的城市而言，擁有一張王牌優勢:
基礎教育和高考！
雖然集體戶口不能上學，但集體戶口就可以購房，有了房子就能上學，一切問題迎刃而解。截止目前，已經有10多個城市加入了“變相鬆綁”的豪華套餐。
天津、青島、西安、長沙、濟南、武漢、鄭州、廈門、南京、成都和瀋陽等等。
有人表示，這裡送錢送戶口，比如鄭州；
也有人表示，這裡買房還有補貼，比如長沙、鄭州；
還有人說，學歷達標，這裡不落戶也能買房，我們送房票，比如鄭州、武漢；
天津說，你們都是弱雞！我這裡有最扎實的基礎教育，更有50分以上的高考優勢！
目前的行情，也僅僅是從過去的“量爆增、價爆漲”，回歸到“價更穩，量略跌”的階段，很多城市就已經坐不住了！
更奇怪的是，上述這些城市的一部分，在2017年並未完成全年供地計畫，比如鄭州、南京……
在放開落戶政策之後，這些城市人口快速流入，土地供應沒跟上，市場供應又不足。很難想像，2018年的市場會發生什麼樣的變化。
3
蘭州也來湊熱鬧，並且公開表示“限購鬆綁”，但是有毛用？
2018年1月5日，蘭州發佈消息，取消西固區、九州開發區、高坪等偏遠地區的住房限購政策。
有人說，這是全國限購鬆綁的第一槍。
但是，說實話，這一槍打的不怎麼響亮。就沖蘭州這城市，不限購，你願意去麼，你是願意去定居，還是願意去投資？
新疆人口2300萬左右，甘肅人口2600萬左右，青海人口600萬左右，寧夏人口700萬左右。整個西北地方集全省之力，人口也就勉強剛剛超過一個一線城市的人口總量。
烏魯木齊、蘭州、西寧、銀川這些省會城市，人口流入的潛力非常之小，能不能發展成為二線城市還都是未知數。
如果是投資，再來看房價。
2016年至2018年，這兩年應該是全國房價暴漲的大行情週期，其中絕大多數的省會城市都實現了30%-50%以上的漲幅，甚至個別城市還翻番了。
但蘭州房價也僅僅上漲18%左右，也就是剛剛跑贏了通脹而已。
蘭州限與不限有何意義？
原本人口流入就有問題，加上限購之後，相當於在上了一道鎖，與其這樣，還不如乾脆把鎖砸了，敞開了搶人，能留多少，是多少。
4
結
調控堅決執行一年半之後，在2018年的伊始，就突然出現這麼多的不穩定因素。
一旦牽扯到房地產這件事兒，任憑誰都無法“佛性”起來。
基礎差的城市在躁動，原本人就不好留，房就不好賣，再加上限購，還過不過？
基礎好的城市也在躁動，限購的最早，價值還沒釋放完畢，壓了這麼久，實在憋不住！
二線城市更在躁動，一線城市在控制邊界，大量的人和錢都在往外走，這時候誰能搶到就是誰的！
平靜水面之下，暗潮湧動！