景瑞閆浩：企業轉型路很多，重要的是行動
2018-01-11 房小評 中國房評報導
2017年，房地產行業誕生了3家5000億級房企，十多家千億級房企。可以說，在房地產集中度越來越高的大趨勢下，沒有在2018年喊出千億口號的公司，都可以稱之為中小房企了。
站在2018的門前，如此之多的中小房企，何去何從？當在規模遊戲中喪失先機，何處是屬於他們的戰場呢？
近日，在中城聯盟論壇，這個企業家的大派對上，來自上海的景瑞控股董事局主席閆浩，就從《房企的轉型之道》的角度，闡述了景瑞如何在不確定的市場中，找到屬於自己的發展出路。
不論是龍頭企業，還是中小房企，都無法阻擋房地產行業的劇變來臨：隨著一線城市城鎮化率達到90%，二線城市達75%，未來中國城市化的發展空間還剩多少？
城鎮化率的現狀，造成了中國從一線到四線城市的市場，都發生了變化。新房成交量16萬億的天花板佐證了這個變化：一線城市進入了存量時代，北京、上海等城市拿地越來越難，大量自持用地的推出，
這是閆浩所理解的房地產的“新時代”。在這個時代裡，新房成交量大概率會保持穩定或逐步向下。這意味著，房企高度雷同的發展模式：住宅為主，追求規模，環渤海、珠三角、長三角、西南全國化佈局，快速周轉的方法，已經不是最有效的選擇。
房企應該隨著市場環境而變化。怎麼變？
閆浩認為，企業自始至終，都應該追逐價值，也就是追求來自社會、客戶、同行和投資者的認可。
最有價值又是如何定義的呢？那一定不是單靠銷售規模來定義的。
閆浩搜羅了美國10家市值最大的上市公司，
去年，閆浩走訪了美國一些相關企業，發現美國的房地產模式，就是用很小的一部分投資，撬動大量的管理資產規模。即便中國市場所熟悉的凱德，投入盤子內的資金也只有20-30%，
當然，不同於美國成熟的金融體系和市場，中國開發商的主要融資來源是銀行短錢，這促使開發商不得不快銷高周轉，而景瑞顯然是想要就此做出改變的。
閆浩表示：“其實，在中國，我認為資本遠遠不缺，只不過我們和資本永遠處於博弈的關係，而不是一個共有的關係。我們能不能和投資者建立長期的合作關係，共同去開發這個市場？”
景瑞的轉型，正是從這條路上，去探索向資產管理服務商轉型。
景瑞給自己3年時間，從“重資粗放式”的地產開發模式，向“輕資精細化”的服務模式轉變。未來，景瑞將打造“輕資運營”及“客戶洞見”雙輪驅動業務模式，做強定制化住宅開發業務，同時開拓存量業務。
從2016年開始，景瑞陸續完成了對北京、上海等多地的經營性物業收購，將以基金化運作為核心，深耕高潛城市的開發專案，及北京、上海等一線城市寫字樓和服務式公寓的優質運營資產。通過設計改造和品牌打造來創造差異化的競爭優勢，實現租金的溢價，提升資產價值。除了股權收入以外，還可以獲得管理費和超額收益，實現輕資運營。
需要指出的是，景瑞要打造的資管業務涵蓋存量和增量業務，尤其在開發類業務上也將給予投資人充分的參與空間，以明確的利益共用態度來展現合作共贏的意願。
目前，景瑞控股旗下已經建立了五大平臺，貫通地產上下游產業鏈條，其中優鉞資本以“募投管退”為核心資管能力；景瑞地產繼續深耕老本行，同時也是輕資產開發代建平臺；合福資本不直接參與業務，負責戰略引領、資源配置、文化宣導、風險管控。不僅如此，景瑞還針對於持有型辦公及公寓業態產品的投資、開發/改造、持有運營及專案退出等相關工作，成立了景瑞辦公平臺及景瑞公寓平臺。
顯然，關於這場由重到輕的轉型，景瑞已經從根本上做好了準備。閆浩在演講的最後表示：“中小房企的轉型之路有很多條，更重要的是每個企業要行動起來，找到適合自己的路。”
景瑞的轉型，正是從這條路上，去探索向資產管理服務商轉型。
景瑞給自己3年時間，從“重資粗放式”的地產開發模式，向“輕資精細化”的服務模式轉變。未來，景瑞將打造“輕資運營”及“客戶洞見”雙輪驅動業務模式，做強定制化住宅開發業務，同時開拓存量業務。
從2016年開始，景瑞陸續完成了對北京、上海等多地的經營性物業收購，將以基金化運作為核心，深耕高潛城市的開發專案，及北京、上海等一線城市寫字樓和服務式公寓的優質運營資產。通過設計改造和品牌打造來創造差異化的競爭優勢，實現租金的溢價，提升資產價值。除了股權收入以外，還可以獲得管理費和超額收益，實現輕資運營。
需要指出的是，景瑞要打造的資管業務涵蓋存量和增量業務，尤其在開發類業務上也將給予投資人充分的參與空間，以明確的利益共用態度來展現合作共贏的意願。
目前，景瑞控股旗下已經建立了五大平臺，貫通地產上下游產業鏈條，其中優鉞資本以“募投管退”為核心資管能力；景瑞地產繼續深耕老本行，同時也是輕資產開發代建平臺；合福資本不直接參與業務，負責戰略引領、資源配置、文化宣導、風險管控。不僅如此，景瑞還針對於持有型辦公及公寓業態產品的投資、開發/改造、持有運營及專案退出等相關工作，成立了景瑞辦公平臺及景瑞公寓平臺。
顯然，關於這場由重到輕的轉型，景瑞已經從根本上做好了準備。閆浩在演講的最後表示：“中小房企的轉型之路有很多條，更重要的是每個企業要行動起來，找到適合自己的路。”