2018-01-11 房小評 中國房評報導
2017年， 房地產行業誕生了3家5000億級房企， 十多家千億級房企。 可以說， 在房地產集中度越來越高的大趨勢下， 沒有在2018年喊出千億口號的公司， 都可以稱之為中小房企了。
站在2018的門前， 如此之多的中小房企， 何去何從？當在規模遊戲中喪失先機， 何處是屬於他們的戰場呢？
近日， 在中城聯盟論壇， 這個企業家的大派對上， 來自上海的景瑞控股董事局主席閆浩， 就從《房企的轉型之道》的角度， 闡述了景瑞如何在不確定的市場中， 找到屬於自己的發展出路。
不論是龍頭企業， 還是中小房企， 都無法阻擋房地產行業的劇變來臨：隨著一線城市城鎮化率達到90%， 二線城市達75%， 未來中國城市化的發展空間還剩多少？
城鎮化率的現狀， 造成了中國從一線到四線城市的市場， 都發生了變化。 新房成交量16萬億的天花板佐證了這個變化：一線城市進入了存量時代，
這是閆浩所理解的房地產的“新時代”。 在這個時代裡， 新房成交量大概率會保持穩定或逐步向下。 這意味著， 房企高度雷同的發展模式：住宅為主， 追求規模， 環渤海、珠三角、長三角、西南全國化佈局， 快速周轉的方法， 已經不是最有效的選擇。
房企應該隨著市場環境而變化。 怎麼變？
閆浩認為， 企業自始至終， 都應該追逐價值， 也就是追求來自社會、客戶、同行和投資者的認可。
最有價值又是如何定義的呢？那一定不是單靠銷售規模來定義的。
閆浩搜羅了美國10家市值最大的上市公司， 發現其中有做商業的、做公寓的、做辦公的、做酒店的， 只有一家是做住宅開發的。 這些公司的模式都是重資產持有， 長期經營物業， 並且享受這些物業的增值， 這樣的模式得到了投資者的認可。
去年， 閆浩走訪了美國一些相關企業， 發現美國的房地產模式， 就是用很小的一部分投資， 撬動大量的管理資產規模。 即便中國市場所熟悉的凱德， 投入盤子內的資金也只有20-30%， 剩餘資金皆來自於長期投資人。
當然， 不同於美國成熟的金融體系和市場， 中國開發商的主要融資來源是銀行短錢， 這促使開發商不得不快銷高周轉， 而景瑞顯然是想要就此做出改變的。
閆浩表示：“其實， 在中國， 我認為資本遠遠不缺， 只不過我們和資本永遠處於博弈的關係， 而不是一個共有的關係。 我們能不能和投資者建立長期的合作關係， 共同去開發這個市場？”
景瑞的轉型， 正是從這條路上， 去探索向資產管理服務商轉型。
景瑞給自己3年時間， 從“重資粗放式”的地產開發模式， 向“輕資精細化”的服務模式轉變。 未來， 景瑞將打造“輕資運營”及“客戶洞見”雙輪驅動業務模式， 做強定制化住宅開發業務， 同時開拓存量業務。
從2016年開始， 景瑞陸續完成了對北京、上海等多地的經營性物業收購， 將以基金化運作為核心， 深耕高潛城市的開發專案，及北京、上海等一線城市寫字樓和服務式公寓的優質運營資產。通過設計改造和品牌打造來創造差異化的競爭優勢，實現租金的溢價，提升資產價值。除了股權收入以外，還可以獲得管理費和超額收益，實現輕資運營。
需要指出的是，景瑞要打造的資管業務涵蓋存量和增量業務，尤其在開發類業務上也將給予投資人充分的參與空間，以明確的利益共用態度來展現合作共贏的意願。
目前，景瑞控股旗下已經建立了五大平臺，貫通地產上下游產業鏈條，其中優鉞資本以“募投管退”為核心資管能力；景瑞地產繼續深耕老本行，同時也是輕資產開發代建平臺；合福資本不直接參與業務，負責戰略引領、資源配置、文化宣導、風險管控。不僅如此，景瑞還針對於持有型辦公及公寓業態產品的投資、開發/改造、持有運營及專案退出等相關工作，成立了景瑞辦公平臺及景瑞公寓平臺。
顯然，關於這場由重到輕的轉型，景瑞已經從根本上做好了準備。閆浩在演講的最後表示：“中小房企的轉型之路有很多條，更重要的是每個企業要行動起來，找到適合自己的路。”
深耕高潛城市的開發專案，及北京、上海等一線城市寫字樓和服務式公寓的優質運營資產。通過設計改造和品牌打造來創造差異化的競爭優勢，實現租金的溢價，提升資產價值。除了股權收入以外，還可以獲得管理費和超額收益，實現輕資運營。需要指出的是，景瑞要打造的資管業務涵蓋存量和增量業務，尤其在開發類業務上也將給予投資人充分的參與空間，以明確的利益共用態度來展現合作共贏的意願。
目前，景瑞控股旗下已經建立了五大平臺，貫通地產上下游產業鏈條，其中優鉞資本以“募投管退”為核心資管能力；景瑞地產繼續深耕老本行，同時也是輕資產開發代建平臺；合福資本不直接參與業務，負責戰略引領、資源配置、文化宣導、風險管控。不僅如此，景瑞還針對於持有型辦公及公寓業態產品的投資、開發/改造、持有運營及專案退出等相關工作，成立了景瑞辦公平臺及景瑞公寓平臺。
顯然，關於這場由重到輕的轉型，景瑞已經從根本上做好了準備。閆浩在演講的最後表示：“中小房企的轉型之路有很多條，更重要的是每個企業要行動起來，找到適合自己的路。”