濟南2017年樓市報告：四限之下的政策、成交與土地

分類＼房產
時間＼2018-01-22

濟南政策：限購限價限售限地價，樓市逐步進入“四限”時代

從2016年濟南重啟限購政策之後，2017年是濟南樓市調控政策理性化的一年，先是4月19日發佈最嚴限購令，首付提高到60%，同時規定土拍溢價率超過150%得賣現房，

這一政策無疑是為樓市踩了“急刹車”，隨後5月18日限購細則出爐，本科學歷及以上社保滿半年可享3成首付，可謂是樓市政策與人才引進政策的雙重“車道”。

✦提高首付比例，信貸收緊

✦整改整頓

《通知》指出，依法嚴厲查處捂盤惜售、炒作房價、製造和散佈虛假消息、發佈虛假房源及價格資訊、欺騙消費者交易等違法違規行為。對涉案開發企業和仲介機構，

一經查實，依法從嚴從重處理，開發企業停止預售及網簽，2年內不得參與本市土地交易，仲介機構吊銷營業執照，並列入失信企業“黑名單”。

✦ 限售

✦ 限地價

引導企業理性競價，一是結合土地出讓溢價率提高專案預售條件。二是設定居住用地出讓最高限價，當競買人報價超過最高限價時，按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。

✦ 限購細則

5月18日，濟南市再出樓市限購細則：

➀ 目前我市在落戶政策方面有“親屬投靠”人員落戶、投資納稅落戶等多種政策。

符合上述政策的外地身份在濟工作人員，均可通過辦理落戶(含集體戶口)後，以濟南戶籍身份購房。

➁ 全日制大學本科(含本科)以上學歷的購房者，與用人單位簽定正式用工合同，且連續繳納社保滿半年以上，可享有本地常住戶口居民同等購房政策。

✦信貸政策持續收緊

8月中下旬，濟南多家銀行調整房貸利率執行水準。

首套房上浮5%-10%，二套房上浮15%，最高上浮30%。信貸政策持續收緊。

✦ 加強社區綜合服務建設

10月11日，濟南明確新建住宅社區需配備社區綜合服務設施用房，且須與住宅社區同步規劃、報批、建設、驗收。未與商品房同步設計、同步建設的，房企開發的樓盤將拿不到建設工程規劃許可證，建設部門也不予辦理商品房預售許可證。

✦ 維護住房公積金購房貸款權益

樓市供需下降，

曆城區領跑

✦ 住宅供應：住宅供應量下降超五成，供需基本平衡

2017年濟南住宅總供應面積為759.49萬平方米，同比下降54.12%，平均月度供應量為63萬平方米。一季度供應量最少，僅92.3萬平方米，二三季度供應量不斷增加，8月份供應量達111.28萬平方米，為年度最高點。

從銷供比來看，2017年一季度銷供比均在1以上，2、3月份均達到2以上，一直處於供不應求的狀態，5月份開始銷供比降至1以下，供大於求。2017年銷供比0.94，

市場供需基本平衡。

圖：2012年-2017年濟南住宅月度供應量及銷供比

✦ 新房成交：全年成交回落，11月為成交高點，三季度成交量明顯下滑

2017年，限購限售等調控政策陸續出臺，信貸政策收緊，房地產市場漸趨穩定。2017年濟南商品住宅共成交712.31萬平方米/5.8萬套，同比分別下降52.77%/54.12%，降幅較大。2017年月均成交59.36萬平方米。

具體來看，一季度月均成交67.61萬平方米，同比下降29.1%；二季度限購、限售政策出臺，月均成交56.28萬平方米，同比大幅下降64.1%；三季度成交量繼續下降，月均成交42.60萬平方米，同比下降72.5%；四季度成交回升，月均成交70.95萬平方米，同比下降26.1%，11月份達到全年成交高點，成交85.16萬平方米。

圖：2012年1月以來濟南住宅成交情況

✦ 區域成交：成交區域集中度較高，曆城領跑全市

2018年受整體市場成交下滑的影響，各區成交量較去年同期均出現較大降幅，其中降幅最大的是市中區，成交面積74.09萬平方米，同比下降69.67%。

具體來看，曆城區成交量最大，為284.49萬平方米，同比下降52.60%；其次是槐蔭區，成交量為118.60萬平方米，同比下降50.94%；曆下區緊隨其後，成交100.43萬平方米，同比下降37.34%，其他區成交量均在一百萬平方米以下。

圖：2016年-2017年濟南住宅區域成交情況

✦ 細分市場：100-140㎡中高面積段成交占比超一半，改善型需求加大

中低面積段：成交套數1.5萬套，同比下降64.6%；占比下降8.3個點，為25.3%。

中高面積段：成交套數3.2萬套，同比下降43.2%；占比提高9.6個點，為56.0%。其中100-120㎡剛需及首改型需求占比最大，為30.0%。

高面積段：成交套數1.1萬套，同比下降55.7%；占比下降1.3個點，為18.7%。

土地供求：整體供應及成交規模下降，住宅用地供求均下降

2017年濟南市（不含縣級市）共推出各類用地856.1萬平方米，同比下降11.8%。其中，住宅用地推出487.3萬平方米，同比下降14.1%；商辦用地推出208.5萬平方米，同比上漲34.8%。

2017年濟南市各類用地共成交734.6萬平方米，同比下降20.6%。其中，住宅用地成交437.8萬平方米，同比下降15.7%；商辦用地成交147.0萬平方米，同比下降8.2%。

圖：2016年與2017年濟南各類土地推出和成交面積

✦區域土地：地塊成交集中在曆城區和曆下區，槐蔭區樓面價最高

成交量方面，2017年土地成交主要集中在曆城區和曆下區，兩個區域合計占比為78%。其中，曆城區成交72宗地塊，規劃建面939.1萬平方米；曆下區成交60宗地塊，規劃建面455.6萬平方米；天橋區成交23宗地塊，規劃建築面積140.5萬平方米。

成交價格方面，槐蔭區樓面均價達7336.9元/㎡，為各區中最高；曆城區緊鄰其後，樓面均價為5491.3元/㎡；曆下區排第三，樓面均價4963.1元/㎡。天橋區樓面均價最低，為2761.5元/㎡。

圖：2017年濟南各區域土地成交面積占比

圖：2017年濟南各區域土地成交樓面均價

✦ 成交地塊總價排行榜：曆城區地塊成交26.0億元居首

2017年8月份成交的曆城區三宗地塊位居成交總價排行榜前三位，其中曆城區唐冶新區龍鳳山路以東、唐冶西路以西、飛躍大道以南地塊以26.0的成交價格位居榜首，樓面價達到10450元/平方米，溢價率高達108.99%。在2017年住宅用地成交總價排行榜TOP10中，曆城區地塊共佔據了7席，說明曆城區成為房企爭奪要地。

表：2017年濟南市住宅用地成交總價排行榜

後市展望：成交量價平穩

✦ 市場總結：住宅市場供需雙雙回落，整體市場供需平衡

✦ 樓市預判：住宅市場量價平穩

從成交量來看，2017年限購限貸政策連續出臺，投資需求受到抑制，但濟南作為山東的省會城市，人口吸附能力較強，購房需求仍較旺盛。在維持市場穩定的基調下，濟南市場成交量將保持平穩。從價格上來看，政策仍將持續，價格很難有較大漲幅。預計2018年濟南市場量價平穩。

從土地競拍情況來看，房企在濟南拿地意願強烈，土拍政策頻出，但未降低企業拿地熱情。但隨著調控持續深入，金融監管加強，未來房企拿地將歸於理性，土地成交溢價率將會有所下降，但對於優質地塊，競爭仍會比較激烈。

同比大幅下降64.1%；三季度成交量繼續下降，月均成交42.60萬平方米，同比下降72.5%；四季度成交回升，月均成交70.95萬平方米，同比下降26.1%，11月份達到全年成交高點，成交85.16萬平方米。